房地産解碼
買賣房地産，是許多人一生最重要的決定。買賣房地産有什麽須要注意事項呢？房地産投資技巧有哪些？要如何購買海外房地産？
從本周開始，《房地産解碼》每兩周爲你解碼房地産交易，讓你更好地了解買賣的過程、機遇和最新信息，以便做出最好的購屋決定。
周文龍 報道
總償債率、每月償還貸款比率、每月可負擔房貸額……無論是第一次買屋子或是想要提升的第二次購屋者，買房時必然會接觸這些詞彙。
事實上，在尋找心儀房子時，更要關注的問題是：我買得起嗎？
在政府推出的各種樓市降溫措施後，申請房貸並不簡單。要先了解這些詞彙，才能更了解自己的購房能力。
總償債率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）是政府于2013年6月推出的房貸條例，主要目的是爲確保從長期來說，國人能謹慎借貸。
金融機構在評估個人房地産貸款申請時，須確保申請者所有的債務每月攤還款額不超過收入的60％，這些債務包括房地産和非房地産貸款，如：車貸﹑學費貸款和信用卡債等。
舉例說，若你的月入1萬元，而你現有每月債務爲4500元，你購買私宅時，銀行不得批准超過每月1500元的房貸。
如果你要提高房貸，得先還清其他債務，使你每月有更多收入來償還房貸。例如，債務若減少至3000元，那你購買私宅時，銀行可批准的房貸就增至每月3000元的房貸。
由于計算TDSR時，無需考慮是否已有組屋或執行共管公寓（EC)房貸（因最終須賣掉組屋或EC），因此只要沒有其他貸款，EC買家便可借貸至月收入的60％。
爲此，政府在2013年12月推出每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio, 簡稱MSR），針對組屋和執行共管公寓（EC），限制買家每月償還的貸款比率，不得超過月入30％的條例。換句話說，如果你的月入1萬元，那你每月房貸不能超過3000元。
此外，銀行在計算發放的貸款額時，除TDSR和MSR，還會考慮借貸者可負擔的貸款額（Affordability Mortgage），包括房貸與價值比率（Loan-to-valuation，簡稱LTV）和房貸期限。
在現有房貸條例下，LTV不可超過80％，私宅房貸期限也不可超過35年或須在65歲前還清。
假設你今年40歲，你的最長房貸期限將爲25年。如果你月入1萬元，現有每月債務爲1500元，而你可支付的首期爲20萬元（包括公積金），那你可負擔約70萬元房貸，能購買的私宅價值則不得超過88萬元。以目前私宅平均價格約100萬元的水平來看，擁有私宅的夢想或許還有些遙遠。
另外，買家購買房子也得考慮到可負擔的房貸額和負擔程度。畢竟，你不能將大部分收入都用在償還房貸，以致無法負擔其他生活費。一般而言，房貸不應該超過月入的30％至35％。
要進一步計算你的總償債率、每月償還貸款比率或可負擔的貸款額，可到《聯合早報》房地産專網“早房”（www.zaobao.com.sg/zproperty）。