樓市乾坤
新加坡辦公樓租賃市場空置率上升，租金敗退，但辦公樓大宗投資市場，卻呈現一番繁榮光景。今年，本地有多棟辦公樓以高價易手，上月底，市區重建局推出濱海灣老巴刹旁的一幅白色地段，預計會引來一場龍爭虎鬥。
在供應過量、租金和回報不高的時期，爲何機構投資者、發展商和高淨值人士，紛紛買下本地辦公樓或辦公樓地皮？
近期，市場觀察者指出，全球市場接下來將面對不少風險，包括美國總統選舉結果、不穩定的油價走勢、不明朗的利率走勢，加上市場對中央銀行政策的依賴程度也已達警戒水平。
在這種資金攢動、利息持低、收益承壓的環境中，機構投資者急于尋找一種相對穩定的資産避險和儲存財富，有些顧不得現有的收益好不好，反而是更在乎未來的長期收益和資本增值，眼光于是就落在新加坡的辦公樓房地産。
世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫指出，盡管新加坡受全球經濟影響，但本身經濟面較穩定，作爲全球一線城市的地位也沒有動搖。
有鑒于此，不少機構投資者和高淨值人士近期不惜一擲千金在本地置産，出手毫不吝啬。
房地産咨詢公司萊坊（Knight Frank）咨詢與研究部主管陳姳潓說：“外國投資者對新加坡辦公樓的興趣在提高。在一個波動加劇的市場裏，新加坡穩定的經濟基本面和避風港地位，變得更重要。”
譬如，主權財富基金卡塔爾投資局在今年6月，以34億新元買下亞洲廣場第一大樓，創亞太區獨棟大樓交易額新高。同期，印度尼西亞富商翁俊民，以5億6000萬元買下海峽商行大廈，每平方英尺3520元的價格創下本地新高。
根據萊坊數據，截至今年上半年，本地的商業房地産投資交易額已達65億美元（約88.6億新元），在亞太僅排在東京、香港、上海和悉尼之後。
2015年6月至今年6月，我國吸引到的商業房地産海外投資達44億美元，在全球名列第九。
四處尋覓本地辦公樓投資機會的包括中型至大型機構、主權財富基金、高淨值人士的相關企業或基金、房地産投資信托，以及海內外發展商等。
智信研究與咨詢（R’ ST Research）總監王伽勝指出，海外投資者熱衷于投資本地辦公樓，一方面光鮮亮麗的中央商業區辦公樓可讓它們登上國際舞台，臉上更有光。
沈振倫指出，相對零售空間或酒店房地産業者需要擁有一定的專業知識，辦公樓業者只要把大樓設計好並把空間租出，運作和管理方式較簡單和標准。
辦公樓價格趨向非理性
不過，一些分析師提醒，近期本地辦公大樓的易手價碼似乎太高，可能已趨向非理性。王伽勝指出，投資者和發展商面對的最大風險是辦公樓租金和收益率不如預期，收購價過高。
他說：“我的感覺是收購價太樂觀，甚至有點非理性。近期，跨國公司和銀行不景氣，結束了一些業務並縮小租用面積。共用工作空間開始流行，但租戶對成本很在意，使業主無法取得較高的租金。”
根據萊坊數據，截至今年第二季，本地辦公樓空置率已達9％。中央商業區甲級辦公樓租金自去年第一季以來，已累計下滑約12％。甲級辦公樓高層的租金，則在今年上半年滑落7％，至每年每平方英尺72美元。
在21個主要城市中，唯獨新加坡的甲級辦公樓高層租金今年下滑。其他亞洲城市，如香港、悉尼、上海和北京等，同期取得3.3％至7.6％的租金增長。截至第二季，本地辦公樓收益率爲3.6％，在全球30個城市中排第24位。
萊坊租戶代表和經紀業務主管比德莫爾格雷（Will Beardmore-Gray）表示：“新加坡市場出現典型的不平衡，表現不佳的經濟和過度發展，都加劇辦公樓供應較高的問題。”
不過，仲量聯行（JLL）研究部新加坡主管鄭惠勻指出，市場流動資金充裕，支撐辦公樓的價值。沈振倫也指出，低利率環境也意味辦公樓業者不面對抛售的壓力，可在收益率不高的情況下，維持較高售價。
陳姳潓說：“根據投資者的投資時間和目標，一些或選擇資本增值策略，而不是收益策略。”
欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮認爲，現在投資本地辦公樓的都是一些較長線的投資者，他們會把眼光放在2017年以後。屆時，辦公樓供應過高的問題將迎刃而解。
鄭惠勻說：“今明兩年會有360萬平方英尺新辦公樓空間湧入，那之後的中央區新辦公樓供應會顯著下滑。2018年至2020年，每年平均只有50萬平方英尺空間落成。供應下滑正好會碰上整體經濟改善和辦公樓需求複蘇。”
這也是爲什麽各方接下來的聚焦點將是11月初截止招標的濱海灣中央林蔭道（Central Boulevard）白色地段。白色地段指的是讓發展商較靈活選擇建築用途的地段，但通常有一定的辦公樓空間要求。
從備售名單中勾出這幅地段的中國過江龍南山集團，承諾以不少過15億3600萬元的價格競標。競標預計可吸引六至十方進場競爭，最高標價可達18億至20億元。地段料耗資超過25億元、耗時四年發展。
多數受訪分析師認爲，在其他資産類別風險過高和回報不穩的情況下，機構投資者和高淨值人士爭購本地辦公樓的現象還會持續至明年。
但陳姳潓指出，本地可供售的辦公樓畢竟有限。麥俊榮則指出，當利率開始出乎意料地回升，這種趨勢或許會就此打住。
投資辦公樓 可選信托基金
散戶無法直接參與投資辦公樓，但依然可通過購買辦公樓房地産投資信托，投資這個房地産類別。
在本地上市的32個房地産投資信托和六個合訂信托（Stapled Trusts）中，有五個是辦公樓信托。
它們是：凱德商務産業信托（CapitaLand Commercial Trust）、星獅商産信托（Frasers Commercial Trust）、華聯商業信托（OUE Commercial REIT）、吉寶房地産信托（Keppel REIT），以及I-REIT Global。除了後者，前四個投資組合都包括新加坡本地辦公樓。
根據新加坡交易所投資者教育網站（SGX My Gateway）的報告，今年截至本月初，這四只信托的總回報介于14.6％至28.4％，平均近22％，超過38只信托的14.2％平均總回報。
不過，這四只辦公樓信托的預示股息收益率，則介于5.5％至7.7％，平均是6.4％，稍微低于38只信托的6.7％平均收益率。
此前，市場觀察者指出，本地甲級辦公樓今年迎來創紀錄供應，近期會對擁有本地辦公樓曝險的信托帶來壓力。
陳姳潓說：“屢屢創新高的辦公樓售價顯示，外國投資者對本地市場長期穩定性有信心，對優質或租賃契約較長辦公樓的增值潛能也有信心。隨著本地作爲主要國際金融中心的地位加強，也可促進辦公樓市場的長期成長。”
我的感覺是收購價太樂觀，甚至有點非理性。近期，跨國公司和銀行不景氣，結束了一些業務並縮小租用面積。共用工作空間開始流行，但租戶對成本很在意，使業主無法取得較高的租金。
——智信研究與咨詢總監
王伽勝