◎智谷趨勢（ID：zgtrend） | 震谷子
香港，又一次站在了風口浪尖上。
繼97金融風暴後，香港遇到了中年煩惱——
因不安境況引起的信心波動，業主降價10%抛售房子的案例在全港各區陸續爆發，一股房産降價潮似乎正洶湧襲來。
從西北的元朗到東南的將軍澳，樓市的恐慌情緒開始蔓延。短短兩個月內，成交量暴跌了40%。除了住宅，商業地王流標、中環寫字樓租金暴跌也在頻頻發出危險信號。
回歸22年來，香港的神秘感越來越少，我們對這座800萬人的國際都市的認識卻越來越單一，“棺材房”、“李家的城”、“房奴”……香港和內地相互理解正在變得越來越艱難。
這一次，香港會變成什麽模樣？
01
五個月前還在“小陽春”裏的香港樓市，如今卻出現了量價齊跌的新信號。
香港土地注冊處最新數據顯示，在社會動蕩集中爆發的6、7兩個月內，提交到土地注冊處進行登記的整體樓盤成交量分別只有6211套和6380套，分別同比下降33%和25%。
而在5月，這個數據才剛剛創下了7年來新高，爲10353套。
也就是說，短短兩個月，香港樓市從一個月能成交上萬套暴跌至只有六千多套。
據香港文彙報報道，社會動蕩導致市場信心減弱，業主在交易時不得不壓低價格才能找到買家，有的地區降價幅度一度達到10%，部分地區甚至出現“時光倒流價”，即價格回落至2017年水平。
天水圍嘉湖山莊10座一套實用面積41平米的住宅，業主在6月底以530萬港元出售，7月中還一度加價至540萬港元，但7月最後一周連續砍價10%，最終以485萬港元被同區一位剛需客買下，折合實用面積單價爲10.7萬人民幣，低于全港均價。
當年97金融風暴在香港誕生了一個新詞語叫“負資産”，指資産的市值低于你抵押的借款，通常在資産價格大崩盤後出現。天水圍嘉湖山莊在當年就是首當其沖的地方之一，足足用了18年才讓區域內負資産數量降至零。
而現在，大降價的信號又在這個地方亮起。
與此同時，青山公路豪景花園有業主降價8%，以538萬港元易手，這是該地區2017年的價格水平。
另外，屯門、元朗、將軍澳區和港島均出現了大幅降價尋求快速易手的案例，而這些地區恰好也都遭受過社會動蕩的影響。
香港樓市走過40年，樓價漲幅早已經超過了20%，甚至香港十大富豪中有九人都跟房地産開發有著千絲萬縷的聯系。
所以，房地産市場就是整個香港社會情緒的晴雨表。它的變故，似乎預示了香港經濟的未來。
02
這一次市場情緒的巨大回落，最主要的原因就是當地持續爆發的社會動蕩，以及外部大環境波動給香港經濟帶來的不確定性。
當我們把香港最近兩個月最動蕩的區域挑出來，再去跟房價下跌的區域做比對，會發現兩者之間有較大的正相關。
元朗是6月沖突最嚴重的地區，甚至還曾出現流血事件。同時，這裏的房屋平均單價6月也出現下跌，幅度爲1.1%。
據香港文彙報報道，就在元朗發生流血沖突後的第一個周末，買家看盤量驟降。買家直言，就是因爲擔心可能會被示威者襲擊，才放棄了前去看盤。
而進入7月，沖突已經從元朗轉移至南邊的屯門，而後者的房屋平均單價，就在7月開始出現了下跌，幅度爲2.5%。
6月的時候，全港18區房價出現環比下降的也只有5個區。但自從示威者7月1日進入立法會後，遊行來到了一個轉折點，議題逐漸複雜化，波及範圍也越來越大。
而根據香港美聯物業的最新數據，7月房價下降的區域從5個陡增至12個，既有新界的屯門、荃灣和葵青，又有維多利亞港周圍的九龍和中西區，遍布全港核心區域。
就最近兩個月來說，的確“活動”越劇烈，當地的房地産市場就越受打擊。
香港美聯物業預計，下半年香港房價將下跌3%。其他業界人士認爲，雖然目前豪宅價格下跌最猛，但下半年小戶型單位價格可能暴跌30%，因爲這些戶型單位的業主大多都背負著高額貸款。而租金方面，目前中心商廈租金已經下跌4%，預計下半年核心區商鋪的租金會大跌10%。
此外，7月底川普宣布加征關稅，日韓各將對方移出出口白名單……國際貿易在最近幾周再次陷入陰霾。
對內對外都較悲觀的投資者，自然不會再把手中的錢拿去投資未來的香港，而是紛紛撤退，現金爲王。
截至本月9日，恒生指數已經跌了14天了，收盤報25989，在25000點關口附近徘徊。而上一次維持這麽長時間的下跌，已經是35年前了。
本月6日，一月期香港銀行同業拆借利率（Hibor）從2.01%飙升至2.51%，一天漲幅近25%，同時也是十年來的最大漲幅。同樣是恐慌情緒彌漫的6月中旬，該利率曾經創下金融危機以來的最高值2.63%。
這意味著銀行間不太願意互相借錢了，也就是港元現金在銀行間的流動性越來越差，背後存在龐大的提現需求。
投資者正在對香港資産失去信心。而過去40年間，市場情緒如此低落的時刻，只出現在97金融風暴。
03
目前，香港的一些資金正在流向世界各地。
例如港劇裏出現次數最多的加拿大、與香港相愛相殺的新加坡、同是金融中心的倫敦、同在亞太的馬來西亞和澳大利亞等。據彭博報道，香港人在加拿大和英國購房以遠離抗議行動。
從前加拿大溫哥華遍地是內地炒房客，現在形勢逆轉，內地客人和香港客人的比例變爲1：5。
加拿大移民中介向《星報》透露，假如以前一個月收到30份香港人移民加拿大的申請書，現在翻了一倍，一個月能收到60份。
“如今在香港，每個人都非常小心，無論做什麽，說什麽。自2003年以來，我們一直爲不同的問題爭論，我們不停地抗爭……已經太累了。”一位即將在加國迎接新生活的港人Ho說，這才是促使他離開的原因。
6月份，香港人咨詢移民事務的數量比5月足足翻了2倍。美聯移民最新意向調查結果顯示，41%香港民衆有移民意向。
據路透報道，7月底，有一位香港金融顧問透露，他的一名客戶將自己在香港花旗銀行裏約1億美元的資産轉移到了新加坡。越來越多的香港高淨值人士把資産放到新加坡，嚇得新加坡星展銀行要求底下員工謹慎處理來自香港的巨額資金。
接近兩個月的社會動蕩、不斷升級的外部經濟波動、受到重挫的香港經濟，種種因素使得恐慌情緒彌漫全港。
打工者離開崗位，走上街頭；中産們抛售資産，現金爲王；富人們心生離意，港外避險。
其實，早在這一輪動蕩之前，港人就開始投資內地房産。據南華早報報道，2018年香港人在粵港澳大灣區買下了近100億人民幣的房産，同比增長10%。
精明的他們看到了香港的高房價和低利率，也看到了內地的低房價和高利率。他們通過抵押香港的房子，拿貸款在內地全款買房再出租，拿租金來還香港的貸款。這樣一來，就算租金全部用于還貸款，他們也一樣能賺到。綜合來看，珠海、深圳和中山三地最受香港人歡迎。
隨著社會動蕩日益升級，香港人北上掃貨的速度恐怕會進一步加劇。
04
香港的大起大落，實際上帶著一絲宿命感。
60年代起，香港逐漸成爲亞洲四小龍，制造業轉移到了內地，本土經濟結構單一，極度依賴外部。
近來香港經濟陷入低迷，最主要原因就是出口的暴跌。截至2019年6月，香港出口已經連跌8個月。
早在十年前，香港引以爲傲的海運就開始受到珠三角其他城市的挑戰。2013年，香港港口貨運量首次被深圳超過。六年後的今天，香港港口吞吐量首度被越南超過——
今年上半年，香港港口貨櫃吞吐量累計達906.4萬個標准箱，同比下降8.1%；同期越南港口貨櫃吞吐量逾910萬個標准箱，同比增3%。
制造業式微、國際貿易受阻、房地産業的擠壓效應，扼殺了新産業萌發的土壤，香港的經濟越來越迷惘。加上這一兩年的全球貿易摩擦，香港經濟被拖向了深淵。
自2018年第一季度以來，香港GDP增長率一跌再跌，今年前兩個季度GDP增長非常緩慢，分別僅增長0.6%和0.3%。如果今年秋天香港仍然沒有更大收獲，恐將在衰退的邊緣試探。
香港政府甚至認爲目前的經濟形勢比金融風暴和SARS時更爲嚴峻。
從目前來看，粵港澳大灣區可能是香港當前最好的一次機遇了。珠三角內地九市有強大的制造業和貿易出海需求，而香港這個自由港有著與歐美同步的成熟的貿易體系、金融體系和法治體系，兩者之間有很強的互補性。
香港完全可以作爲粵港澳大灣區最重要的國際服務中心，給珠三角企業提供專業可靠的國際貿易、金融和法律咨詢服務。
香港特區政府幾乎不幹涉金融市場，並且利用低稅收和完善的法制去吸引全球各國的金融企業。最新發布的全球金融中心指數（GFCI）顯示，香港排名第3，僅次于紐約和倫敦。
目前，在香港的四大産業貿易、金融、專業服務和旅遊中，貿易的經濟貢獻率最高，爲21.6%，每四個香港人當中就有一個人從事著跟貿易相關的行業。
未來，成熟的金融業和更具差異化的服務業便是香港的“護城河”。
內地一直在強調“房住不炒”，撇開房地産立國的道路，國家的著力點肯定會回到實體經濟上，而實體經濟的發展又離不開成熟的服務業。
在粵港澳大灣區和“一帶一路”戰略的雙重統籌下，香港有足夠大的空間去施展自己的能力。
希望香港的明天會更好！
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