自學
成財
每周講解買賣股票和投資産品事項，分享投資小貼士。
陳婧 報道
如果你買了某家房地産發展商的股票，又從報章上得知他們的新項目熱賣，可能會期待發展商報告季度業績時多派一些股息。沒想到財報出爐後，發展商的季度淨利不但沒增加，反而還大跌，這是怎麽回事？
和其他領域企業相比，房地産公司的業績往往呈現極大波動，這和房地産領域的特點，以及統計標准的更改有關。本期自學成財，就會介紹一些導致房地産股季度淨利大起大落的因素。
近年來，本地房地産發展商開始逐步推行國際財務報表標准（IFRS）。新標准推行前，發展商一般是根據項目的完工比率，逐步向買家征收費用，並把各階段費用反映在當季業績中。而根據IFRS 115會計標准，房地産發展商只有在項目竣工、擁有權轉給買家時，才能將賣房所得的收益計入那一個季度的業績中。
也就是說，采用新會計標准的發展商，旗下項目只要沒有完工，無論賣得多好，都無法爲當季業績做出盈利貢獻。反過來說，當項目完工並交付給買家時，發展商當季的收益就會大幅飙升。
另一個導致房地産股業績波動的原因，就是發展商旗下資産的公允價值（fair value）發生變化。評估機構會根據資産的用途和地段等因素，估算出它的公允價值，當公允價值發生變化時，其中的差異就會作爲收益或損失，計入發展商的業績。
和我們的住房一樣，一個資産的公允價值會因許多因素發生變化，其中一個就是改變資産用途。譬如，當發展商將旗下資産從分層地契改爲投資房地産出租，可能從中獲得公允價值收益。由于這是一筆一次過收益，發展商往往會在財報中注明扣除這筆收益後的營收情況，以便更准確地反映集團的營運業績。
房地産發展商的生意好壞，和資産狀況緊密相連，公司業績也會隨之起伏。爲了避免大起大落，近年來更多發展商開始注重經常性收入（recurring income），即從商場、酒店和服務公寓中定期收取的租金和房費。
穩定的經常性收入，在樓市不景氣時可以緩沖發展收入的不足，減少發展商對房屋交易的依賴。因此，在政府出台樓市降溫措施後，分析師普遍看好有經常性收入的房地産股。