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李蕙心 報道
去年入境我國的旅客人次和旅遊收益雙雙創下曆來新高，本地酒店服務業的前景看似一片大好，不少投資者紛紛把目光放在酒店服務房地産投資信托。
但實際上，酒店服務業仍存有不少風險，投資者應該先做足功課，了解信托股的業績報告和旅遊經濟方面做足功課才進場。
本地主要的酒店服務房地産投資信托（Hospitality REITs，簡稱酒店REIT）包括騰飛酒店信托（Ascendas Hospitality Trust）、雅詩閣公寓信托（Ascott Residence Trust）和華聯酒店信托（OUE Hospitality Trust）。
在投資前，人們可從這些信托的業績報告下手，注意當中的酒店平均客房收入（Revenue Per Available Room，簡稱RevPar）或每間可出租單位收入（Revenue Per Available Unit，簡稱RevPAU）、日均客房收費率（Average Daily Rate，簡稱ADR）和入住率。
RevPar顯示酒店是否妥善經營業務，如果這項收入上升就表示酒店的平均房價或入住率增加。這對單位持有者來說是個好消息，因爲股價和股息都可能隨之上升。
RevPAU只適用于服務公寓，意思與RevPar相近，不同的是前者以出租公寓所得的租金計算，後者以客房收入計算。
比方說，雅詩閣公寓信托主要管理服務公寓，因此投資者在閱讀該信托的業績報告時必須注意RevPAU的跌漲情況。
ADR和入住率也是評估酒店業績的重要數據。入住率高不一定代表收益高，因爲房費可能很低，那就得靠ADR了解平均房費的情況。ADR越高，營收自然也高。
作爲投資者，最關注的是能分到多少利潤。在酒店REIT業績報告中，每合訂證券派息（Distribution per Stapled Security）就是投資者能分到的“紅利”，數額當然越多越好。
在考慮信托的經營情況之後，就要考慮旅遊經濟的大環境。
影響旅遊業的因素多元，從政府政策和高風險傳染病散播，到外彙兌換率和酒店客房供應過剩，都可能沖擊酒店業績。
例如，中國政府于2013年頒布旅遊法禁止組織“零團費”的旅行團，以致廉價新馬泰旅遊團銳減，來新的中國遊客大幅下降。
另一個例子是，去年入境我國的旅客人次同比增加7.7％至1640萬，但本地酒店的整體RevPar卻跌4.6％。這是因爲去年新增客房大約2600多個，致使酒店客房總量達到6萬3000多個，客房供多于求，酒店只好調低房費吸引顧客。
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