就勢論市
吳慧敏
政府在上月10日出台新房地産措施，當晚以“打包”的方式集體成交的項目，包括武吉知馬路一帶的Robin Residences、烏節路附近的TwentyOne Angullia Park和The Lumos，以及丹戎禺的The Line@Tanjong Rhu，它們都趕在死限前，驚險避開了隔天實施的新印花稅條例。
上個月10日，至少有四組人馬通宵達旦挑燈熬夜，即使細節還未敲定，也顧不上了，全部人都緊急召回，將文書准備好，快刀斬亂麻地趕在當晚完成簽約。
理由很簡單，只要在當天簽約，避開隔天開始實施的新印花稅條例，或許可以省下數百萬元，甚至數千萬元的稅金。
據了解，當晚以“打包”的方式集體成交的項目，包括武吉知馬路一帶的Robin Residences、烏節路附近的TwentyOne Angullia Park和The Lumos，以及丹戎禺的The Line@Tanjong Rhu。
星控股（Sing Holdings）將Robin Residences的控股公司100％股權，賣給毅雅地産（Evia Real Estate）的創辦人王維昇等，成交價爲7270萬元。這家控股公司當時剩下29個未售單位。
安中置地（China Sonangol Land）則將TwentyOne Angullia Park的剩余28個單位，以股權轉讓的方式，賣給佳之地（Guthrie GTS）前董事經理Ben Yeo所領導的一個財團，成交價約1億6000萬元。
根據報道，許兄弟（Koh Brothers）和喜敦控股（Heeton Holdings）也在當天，將The Lumos項目的控股公司股權轉讓給一群新加坡買家，成交價不詳。
額外轉名印花稅堵住“漏洞”
The Line@Tanjong Rhu的剩余84個單位，也在當天被YMC控股賣出，但成交價和買方身份不詳。
在發展商合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例下，凡擁有外國股東的發展商必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。
據了解，TwentyOne Angullia Park的發展商已經爲第一年的延長費，支付了約1800萬元。第二年的延長費原本在本月到期，估計約3400萬元。
爲了避免支付這筆巨額的延長費，過去一兩年來，越來越多發展商通過股權轉讓的方式，將剩余的未售單位間接地“打包”在一起，集體賣給其他公司。
股權轉讓後，發展商就可以向有關當局申請撤銷QC。通過這種方式購得公司的大量住宅資産的買家，則無須支付直接購房交易的買賣印花稅。
爲了堵住這種少繳印花稅的“漏洞”，政府在上月10日出台新房地産措施時，不但放寬了賣方印花稅（SSD）條例和總償債率（TDSR）條例，也“順便”實施了新的額外轉名印花稅（Additional Conveyance Duty，簡稱ACD）條例。
在新的ACD法令下，買賣房地産控股公司的股權後，只要持有至少一半股權，就必須繳納相應的ACD。這筆印花稅包括兩部分，第一部分與個人買方印花稅相仿，爲房地産市值的1％至3％；第二部分爲房地産市值的15％。
由于超過15％的ACD金額不小，將抵消買家轉售私宅而得的利潤，因此一般相信將影響接下來的“打包盤”交易。
據了解，一些項目就是因爲趕不及在當晚完成交易而告吹。
例如吉寶企業旗下首峰投資管理公司（Alpha Investment Partners）早在去年9月，就委任房地産顧問公司，協助脫售手頭上的22個嘉豪閣（Draycott 8）單位。
根據報道，這家公司原本已與一名美國投資經理洽商多時，進入專屬審核階段。雙方洽商的最後價格在每平方英尺1900元左右，不料最終還是上不了末班車。
再誘使房地産商考慮除牌？
政府又關上一道門，“打包盤”這招也失效了，今明兩年必須交付巨額延長費的發展商們將如何是好？
幾天前，主板挂牌房地産發展商高峰環球（Top Global）宣布，大股東獻議以每股現金0.33元的價格，全面收購公司其余股東的持股權，並打算把公司除牌。
該公司選擇私有化的目的，正是爲了避免旗下兩個房地産項目的未售單位，必須在QC條例下支付延長費。
這是不是更多房地産上市公司，也考慮除牌這條道路的先兆？
高峰環球旗下位于布萊德路的E Maison和R Maison房地産項目，至今仍有40％和20％的單位未售，很可能必須支付延長費。此外，位于巴特禮路的The Quinn，雖然已經把其中17個單位總計2529萬元賣給公司的多家子公司，不受QC條例約束，但仍涉及446萬元的額外買方印花稅（ABSD）。
爲了避免支付QC條例下的延長費，許多房地産上市公司只好選擇把公司除牌。一旦所有股東和董事都是新加坡公民，發展商也可以申請取消QC資格。
例如，SC全球（SC Global）就在2013年私有化而省下數千萬元的延長費；大衆控股（Popular）也在2015年申請除牌；速美集團（Soilbuild）則在2010年除牌，撤銷了QC之後，再于2013年重新上市。
去年底，森聯集團（Sim Lian Group）創辦人兼執行主席郭亞漢也獻議全面收購森聯集團，並將公司除牌。
接下來，還有哪些房地産公司可能爲了避開巨額的延長費而申請除牌？一些原本面對巨額延長費的房地産上市公司包括凱德置地、永泰控股、喜敦、協和控股和會德豐産業。
不過，凱德置地（CapitaLand）已經在今年初，以4億多元將那森路豪宅項目The Nassim剩余的45個未售單位，賣給本地富豪黃祖耀的私人家族企業。
永泰控股（Wing Tai Holdings）也在去年7月以4億1096萬元將Nouvel 18的剩余單位，以股權轉讓的方式，賣給城市發展。這個項目原本必須在去年11月繳付第一年大約3820萬元的延長費。
至于喜敦則在QC限期之前，將iLiv@Grange的所有未售單位，以股權轉讓的方式，賣給一群私人投資者，包括海峽貿易執行主席周玉琴和KSH控股執行主席朱治安（譯音Choo Chee Oon）等。
協和（Hiap Hoe）控股也在QC到期之前，將WaterScape@Cavenagh的未售單位，以3110萬元賣給集團執行主席張和明、董事經理張和江。
會德豐産業（Wheelock Properties）雖然沒有以股權轉讓的方式，將未售的Ardmore Three單位“打包”出售，卻推出延遲付款配套吸引買家。截至去年底，這個項目仍有25個未售單位。
對股民不是好事
不過這並不代表這些公司已經全部安全上岸，例如永泰控股的另一個項目Le Nouvel Ardmore就還有85％的單位未售。
SC全球、大衆控股和森聯已經除牌，接下來高峰環球也可能除牌。如果這個風潮不斷，有太多房地産公司除牌，對股民們來說並不是好事。就像皇帝每晚翻牌子，總不能來來去去都是那幾張牌——不是熹貴妃就是安貴人吧？