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熊去牛來，觸底反彈，

新加坡房地産市場複蘇的序曲已經奏響

英國軍事思想家李德·哈特（B. H. Liddell Hart）在闡述其“戰略論”思想時，曾有這樣的話：“盡管戰鬥是一種物質上的行爲。可是其指導卻是一種心理上的程序，戰略愈高明，則愈容易把握有利機會，而只需付出最低的成本。”

在房地産市場角逐的決鬥中，智慧的花朵也將開放在競爭最激烈、利潤最大的地方。一名成功投資者身上，往往謀與勇相映成輝，今天我們房地産專欄資深房地産經紀人吳洲和各位分享下新加坡房地産市場在未來一年的走向。

衆所周知，在制造業這個經濟大引擎的強勁驅使下，新加坡第三季國內生産總值（GDP）初步估計同比增長4.6％，增速爲三年多來的最高。吳洲先生表示，作爲新加坡經濟態勢的風向標，房地産市場扭轉熊市的時機已經成熟。

此外，新加坡政府也釋放出積極的信號：市區重建局將建設三大新住宅區—加冷河邊上的甘榜武吉士（Kampong Bugis）、東海岸碧灣區（Bayshore）以及舊荷蘭路旁的荷蘭坪（Holland Plain）制定初步發展規劃，並設展覽征詢公衆意見與反饋。預計這三大新住宅區將在未來幾年裏大興土木，興建近2萬個私宅和組屋單位。這一舉措無疑將是新加坡房地産開啓牛市的強力助推器。

爲了能夠讓讀者清楚的了解新加坡房地産市場，今天我分別從新加坡總體投資環境，政府相關政策，組屋（HDB）、執行共管公寓（EC）和私人住宅市場走勢三方面入手，深刻全面的分析其內外在因素以及相關表現：

1.新加坡總體投資環境

新加坡素來以幹淨、安全和穩定而聞名，而新加坡地産作爲一種投資工具一直都受本地人和外國人的歡迎。新加坡的都市文化，穩定的政治經濟體制多年來一直吸引著全球的投資者。而在投資工具方面，新加坡也提供了更加多元化的選擇，除了房地産本身以外，在新交所上市的房地産公司股票以及房地産投資信托基金（REITS）目前受到很多投資者的青睐。

地價方面，自2009年以來，新加坡政府售地計劃下標價最高的地皮，出現在2016年6月的馬丁廣場（Martin Place）地段。由于這一帶難得有地段推出，該項目吸引13方發展商熱烈競標，根據市區重建局當時發布的文告，出價最高的是國浩置地（GuocoLand）的子公司First Bedok Land，出價每平方英尺1239元。這個價位，比附近的蘇菲雅山莊(Sophia Hill)在2013年房産火熱時期的標價還要高7%。2016年12月招標的女皇鎮瑪格烈通道（Margaret Drive）地段，同樣吸引了14方發展商競標，出價最高的MCL地産標價每英尺998元。

2017年1月，花拉公園地鐵站附近的柏魯馬路（Perumal Road）地皮吸引了11方發展商競標，最終劉景發財團(Low Keng Huat)以每英尺1000元標中，遠超市場預期。2017年2月份，位于AYE和西海岸谷（West Coast Vale）交叉的一塊普通地段招標，竟也吸引到9方發展商競標，中標價每英尺592元，比隔壁的河景苑（Parc Riviera）競標價高出7.3%。與此同時，沉寂很久的集體出售(En Block)市場再度掀起熱潮：私有化後港中等入息公寓（HUDC）Rio Casa和三度求售的友諾士雅苑（Eunosville），分別以5億7500萬元和7億6578萬元出售。

烏節路私宅項目獨木山園（One Tree Hill Garden）和綜合項目吳與吳大廈（Goh & Goh Building），則分別以6500萬元和1億零150萬元成交。這四個私宅項目集體出售的交易額就達15億1800萬元，這些樓盤交易價遠高于市場預期，總交易額已超過去年全年的10億零500萬元。

截止至今年九月底，共有九個房地産項目成交，總值33億元。成功集體出售的私宅項目日益增加，交易額超出市場預期，讓一些曾數次公開求售的私宅項目重燃希望，紛紛展開求售活動或開始籌備求售，尋求買主。上一輪的集體出售高峰期是在2007年，當時有多達88個房地産項目成交，總值115億元。吳洲先生分析並指出，目前新加坡大約有60個房地産准備集體出售，根據以往的經驗來看，集體出售熱潮可持續六到八個季度，而2018年將是高峰期。

2. 政府相關政策

新加坡房價在2006年前增幅遠低于GDP的增幅。2006與2007年間房價開始大幅增長。2008年開始，新加坡房價受全球金融危機影響再次沉寂，直到2009年之後房價恢複增長態勢。隨後，爲了縮小新加坡房價增幅與收入增幅之間的差距與打擊市場投機行爲，新加坡政府從2013年開始出台衆多房地産降溫措施。

特別是外國人附加印花稅與總償債率框架政策的推出，成功的影響了新加坡私人公寓市場，房價與成交量紛紛下跌。2005年至2015年的10年間，新加坡GDP漲幅高出私人公寓價格漲幅不少，從業者收入漲幅也要超過房價增幅。同2014年相比，2015年的房價更是在GDP與月收入繼續增長的情況下呈現負增長，這也使得公寓房價累積增幅終于在2015年被月收入累積增幅趕超。

截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房價已經連續11個季度下行，較2013年的峰值下跌9.4%。數據表明，新加坡房價下跌主要是政府調控的有意爲之，而非市場基本面走弱的迹象。受到規範制度與政府嚴格監督，與炒賣盛行、房價高得離譜、房産泡沫較大的其他海外房市比較，新加坡房地産市場表現平穩。

今年3月10日，政府調整三項房地産市場措施，包括調低賣方印花稅和小範圍放寬總償債率框架，並針對通過股權轉讓進行買賣的住宅交易征收額外轉名印花稅。這一系列宣布出爐後，多只本地房地産發展商股價在隨後10分鍾內相繼攀升，城市發展（CDL）股價一度飙升高達10％，凱德集團（CapitaLand）的股價勁揚至接近兩年最高。

吳洲先生指出，新加坡收入水平和低利率是完全能夠支撐比現在更高房價的。隨著政府相關政策的放松調控，購房成本的降低以及貸款的便利化，新移民便可以進入市場並長期持有，最終將是長期的贏家。新加坡經濟正在走出低谷，和2005年經濟複蘇時一樣，房地産將功不可沒，雖然新加坡房地産市場短期內很難會出現飛躍式的增長，但由熊轉牛的趨勢還是異常明顯的。

3.組屋（HDB）、執行共管公寓（EC）和私人住宅市場走勢

由于組屋（HDB）和執行共管公寓（EC）比私人住宅在價格上便宜很多，所以政府在購買政策方面做了諸多限制，因此新加坡公民的新婚夫妻成爲新建組屋的主要購買者。

新加坡的新建組屋供給在2006年到2010年的階段達到了自1960年以來的曆史低位，之後逐步回升，到2015年至2018年階段，組屋的供給量將預計達到每年28,125間。根據新加坡統計局的數據顯示，2015年有28,322對夫妻注冊結婚,而目前高達82％的新加坡人都住在組屋裏，所以我們預計目前對于新加坡新建組屋的需求量大約爲每年23,000間左右。因此推斷新加坡的公共住宅市場在2018年時趨于平穩。

私人住宅市場方面，新加坡的住宅郵區可以統分爲核心中央區（CCR），其他中央區（RCR）和非中央區（OCR）三個大區。吳洲先生統計相關資料得出結論，在近2年中，新加坡私宅的交易量在逐步上漲，以非中央區（OCR）和其他中央區（RCR）的成交量爲主。

根據計算，2016年1季度至2017年1季度中，核心中央區成交量占比7%，其他中央區占比31%，而同一時期新建公寓在其他中央區和非中央區區域合計約占比95%。通過研究新加坡市區重建局的第二、三季預估數據和正式數據，吳洲先生發現新加坡房地産價格出現四年以來的首次回彈。此外，7月和8月的新宅銷售量同比增加35％，售出率也由131％上升至193％。種種迹象表明新加坡房地産市場由熊轉牛、觸底反彈的趨勢已經逐漸形成。

連續2年的房價下滑過後，相信新加坡房地産市場已經來到低點，積壓的需求與減少的供給可能意味著市場熊去牛來的時刻已經來臨。土地價值最高的中央核心區房價連續2個季度的上揚以及私人公寓二手房價連續4個月的飚升，雙雙印證了新加坡房地産市場的強勁反彈形勢。可以說，現在正是將目光投向獅城房市的最佳時機。

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關于作者：吳洲

關于吳洲 ,任職于新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，並獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。

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