就勢論市
美國聯邦儲備局上周宣布，10月開始啓動漸進式被動縮減資産負債表（“縮表”），從市場逐步回收萬億美元計的流動性資金，這對于新興經濟體的樓市、股市來說，是一場巨大的考驗。
聯儲局的加息與縮表是漸進的，就如溫水煮青蛙一樣，就如溫水煮青蛙一樣，“青蛙”結果慢慢被煮熟。或許我們會看到越來越多房地産買家，隨著利率不斷上升、還貸額的不斷增加，最終因還不起房貸而房子遭迫售。
被形容爲金融核武器引擎的“縮表”即將啓動，一個長達近10年的貨幣大放水時代也宣告即將終結。
美國聯邦儲備局上周宣布，從10月開始啓動漸進式被動縮減資産負債表（“縮表”），聯儲局總規模高達4.5萬億美元的資産負債表，從此將每月縮減100億美元。
“縮表”是今年財經界的新詞彙，與過去稱的“退市”意思一樣，簡單來說，就是聯儲局要開始“收水”，也可以算是一種變相加息。
2008年的金融危機發生後，聯儲局大印鈔票購買債券來救經濟。近10年來，我們親眼見證了一場史無前例的貨幣大放水，如今，聯儲局認爲該是關緊貨幣水龍頭的時候了，于是，用“加息”和“縮表”方式，再次上演貨幣大撤退。
有美股交易員這麽形容：“這大概可以理解成吃了多年的糖，終于開始減量了。”
聯儲局開始要“收水”，從好的角度來看，是美國經濟複蘇已有一定的成績，促使聯儲局啓動“縮表”行動，而這個因素也可解讀爲全球的經濟展望更趨樂觀。
正式宣布“縮表”行動的消息後，雖然沒有馬上給國際市場帶來大震蕩，然而，當美國從市場逐步回收萬億美元計的流動性資金，美元就會“變少”、“變貴”了，全球資本會加速回流美國，這對于新興經濟體的樓市、股市來說，是一場巨大的考驗。
“縮表”過程像拆除炸彈
投資者對這次“縮表”消息早有預期，所以沒有重演2013年時所謂金融市場的“縮減恐慌”（taper tantrum）。當時的聯儲局主席伯南克僅暗示要縮減購債規模，即引發投資者恐慌和金融市場大動蕩。
不過，市場越平靜，越發讓人擔心，有人就開始揣測，平靜之下或許潛藏無數暗流，而湧動的暗流，隨時都有可能掀起巨浪滔天。
一名分析師就坦言，他無法相信“縮表”過程可以“平穩過渡”，更表示即使這個計劃看起來很周密，其實就像在拆除炸彈。
當年量化寬松是史無前列，因此“縮表”自然也是史上第一次。效果會如何，還得等正式推出後才知道。目前已經有人利用一些計量經濟模型推算出“縮表”相等于某個程度的加息比率。
若“加息+縮表”，簡直就是雙重收水，令人擔心幾年前流進新興市場的“熱錢”或會一下子被抽走，後果就不堪設想。
新加坡的股市和樓市，就因當年大量“熱錢”流入而居高不下。
可能導致資産價格崩潰
2008年金融危機後，除了聯儲局外，其他央行也同時擴張資産負債表，令全球經濟出現了最猛烈的一次流動性擴張，“熱錢”推高不同的資産價格，這也是目前多個國家股市創新高的一大主因。一旦聯儲局跟其他央行開始縮表，將會抽走市場上的“熱錢”，出現流動性緊縮，很可能導致資産價格崩潰。
美國加息，新加坡未必馬上跟隨，但低利率時代終究要結束。一般而言，銀行在加息過程中總是先加貸款利率，後加存款利率。對于銀行存款者，加息是期待已久的好消息，對貸款者則是噩耗，尤其是房屋貸款者，他們到時會如臨大敵。
據說，一些國家如美國、加拿大和智利等地的房地産近日已經出現一片抛售潮，而且從中不難看出，加息對豪宅價值的巨大影響。 幾乎全球出現泡沫的樓市都開始下跌，或出現了開始下跌的迹象。
有分析師預料，接下來，英國、加拿大等政府也將緊跟聯儲局步伐，通過加息來收緊貨幣，這種主動刺破房地産泡沫的舉措，是避免未來出現經濟危機的最佳貨幣政策。
本地樓市難免受打擊
新加坡私宅市場會不會受“縮表”影響？如果貸款利率提高，加上熱錢被抽走，本地樓市難免受打擊。
最令人擔心的是，本地樓市尚未完全複蘇，已經出現發展商盲目出高價爭搶土地，而且標價屢創新高的趨勢。
加上最近本地幾個集體出售成功交易價遠比叫價高，而高地價必定導致高房價，看來接下來本地私宅價格會再出現天價。
正如一名市場人士形容，本地樓市已經陷入“原料貴過成品”的困境，發展商不健康的爭地價格戰，最終是由買家來買單。
高房價將加重買家的經濟負擔，一些負擔不起高額房貸的投資者可能要被迫賣掉房子，這又進一步增加私宅供應，形成惡性循壞。
本地樓市雖然還談不上泡沫，但仿佛是個畸形市場。發展商一邊把地價越標越高，一邊又高喊樓市尚未複蘇，呼籲政府爲樓市“撤辣”；買家則一有新項目就一窩蜂進場搶購，最近幾個新私宅項目賣得紅火，推出短短時間就被搶購一空。這樣的樂觀市場情緒，搞不懂怎麽還稱樓市尚未複蘇？
買家盲目進場搶房 發展商盲目爭搶地
我看到的現象是：買家盲目進場搶房，發展商盲目爭搶地。例如幾天前一發展商以高價買下巴特禮地鐵站附近的集體出售項目豪山村公寓，成功交易價比出價高15%，將來改建後的尺價可高達2000元，比附近現有項目最新成交尺價高六成。
如上所述，高地價導致高房價，如果這種惡性循環持續下去，還有什麽理由叫政府放寬房地産降溫措施？
現在應該顧慮的是，一旦利率上升，加上就業前景疲弱，發展商仍因看漲樓市前景而渴求私宅地段，市場對私宅的需求會逐漸減弱，導致供應過剩和高空置率的局面進一步惡化。
聯儲局的加息與縮表是漸進的，就如溫水煮青蛙一樣，就如溫水煮青蛙一樣，“青蛙”結果慢慢被煮熟。
或許我們會看到越來越多房地産買家，隨著利率不斷上升、還貸額的不斷增加，最終因還不起房貸而房子遭迫售。