房地産降溫措施尚未松綁，而外部環境如朝鮮半島局勢依然處于不明朗的階段。有鑒于此，2018年會是樓市回暖的開始，抑或是房價平穩的另一個年頭？
李乃佳／文
市區重建局的數據顯示，私宅銷量從2016年上半年的7397個單位，增至2017年上半年的1萬2107個單位，顯示私宅市場已出現觸底迹象，交易量則逐漸回升至政府推出總償債率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）框架以前的水平（見圖）。
房價也結束近四年的下跌期，市建局的私宅價格指數在第三季環比上揚0.5％，扭轉第二季0.1％的環比跌幅，私宅銷量自2016年下半年開始呈現上升趨勢，交易量也自今年3月政府調整房地産降溫措施（尤其是賣方印花稅）後回升。
隨著市場情緒改善，加上新推出市場的私宅項目認購率高及土地競標熱潮推高了投標價格，均有助于提振私宅銷量。
盡管如此，房地産降溫措施尚未松綁，而外部環境如朝鮮半島局勢依然處于不明朗的階段。有鑒于此，2018年會是樓市回暖的開始，抑或是房價平穩的另一個年頭？
■銷售帶動樓市複蘇？
私宅市場的交易量常常被視爲房價走勢的重要指標。當銷量上揚時，市場上可供出售的房子數量短期內會減少，而地點優越又具特色的房子更是難求。在沒有任何經濟震蕩的情況下，隨著議價主導權轉向賣方，這些精選房産的價格將因短期內供應缺乏彈性而升高。隨著這些精選發展項目的銷量有所改善，其他房地産領域也將隨之受惠。
因此，私宅價格料將上揚，這是因爲私宅銷量從2016年至今一直都呈上升趨勢，而未售出的私宅單位則創下2006年以來的新低，達1萬6929個單位（取自市建局房地産資訊系統（URA Realis）開始提供交易數據）。當房價上揚時，市場就會迎來一波升勢，這是因爲屋主會趁房産增值時進一步攀上房地産階梯。
另一個推動私宅銷量的主要因素是：市場情緒有所改善。盡管預期影響不大，但政府調整賣方印花稅的舉措卻大幅提振市場情緒。隨著土地競標價格看漲，私宅集體出售風越吹越勁，以及新私宅項目的認購率取得佳績，均令市場情緒明顯好轉。此外，早前推出的多個私宅項目也取得相當高的認購率。
市場情緒料將進一步改善，尤其是如果有更多發展項目成功集體出售，以及新推出的私宅項目繼續保持競爭力。此外，隨著更多銀行推出三年固定利率配套，房貸仍保持在讓人負擔得起的水平。
■房地産市場
與經濟表現是否一致？
盡管樓市洋溢著樂觀情緒，但一些人擔憂房産的增值是否與整體經濟表現一致。其中，我國的經濟表現預計與過去幾年相仿，但房地産市場料將獲得改善。
此外，全球經濟充滿不確定性，作爲開放型經濟體的新加坡容易受到外部環境的沖擊。地緣政治形勢日益緊張，近來朝鮮發射導彈及進行核武測試，以及菲律賓的恐怖主義威脅升溫，都可能迅速改變區域國家的經濟預測和前景展望。
雖然中國制造業利潤改善，訂單也有所增加，但金融時報機密研究（Financial Times Confidential Research）于今年9月報道中指出，中國制造商認爲經濟複蘇不具可持續性。
在對32家制造商和21家爲制造商提供金融服務的銀行進行的問卷調查顯示，大多數制造商都不願意投資。利率上升是阻礙投資的一大因素，小型公司因信貸評級較差而須承擔較大壓力。由于新加坡是中國的主要貿易夥伴國，我國經濟高度依賴于中國的經濟表現。倘若中國經濟有任何異動，這將對我國産生很大的沖擊。
另一方面，新加坡的其他貿易夥伴國也面對經濟不確定性。自從美國總統特朗普上任以來，投資者在評估風險時變得愈發困難，這是因爲過去的規則和經濟走勢都已不適用。
例如，今年8月時美國四個星期的國債收益率出現劇烈波動。由于市場擔心特朗普無法延長美國的債務上限，以致政府在10月初無法獲得資金維持運作，導致美國國債收益率上升至1.3％。雖然特朗普最終還是與國會達成協議，並提供資金以保持政府運行到12月15日。美國國債收益率會回到之前水平。但基于新加坡是個開放型市場，這類不確定性也可能對我國造成影響。
雖然人們對樓市與整體經濟表現不一致感到擔憂，但這些都是系統性風險，而影響可能涉及各個國家和各個資産類別。相較于股票和債券的波動性，新加坡房地産市場對投資者來說是較爲穩定及具有吸引力的資産類別。
■明年私宅市場
料增長1％至3％
除非出現不可預見的外部沖擊，我們認爲本地私宅市場將在2018年取得1％至3％增長。理論上，房價上揚往往是樓市升勢的開始。房價上升也有助于改善屋主的財務狀況，讓他們可以提升至更好的房子。集體出售的成功也意味著屋主將把從集體出售活動中的獲利重新投入市場，由此創造房産不斷增值的良性循環。
基于外部環境依然充滿不確定性，目前就斷言樓市已開始回暖還言之過早。而且，如果利率開始走向正常化，包括房地産在內的資産價格將出現調整。若因外部沖擊導致需求下滑，2019年來自集體出售和政府售地的土地供應量可能使下行風險加劇。
本文作者是
戴玉祥産業研究部東南亞區域主管