麥俊榮 周尹婷／文
今年7月，執行共管公寓Hundred Palms Residences的所有531個單位在推出當天就銷售一空，讓不少人爲之訝異。首先，這或許是第一次有執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）項目在一天內全部賣完。其次，這是過去十年來第二次有大型住宅項目在推出市場時取得如此銷售佳績。第三，這預示了EC市場的一個轉捩點。
■15個月禁售期
打亂EC供需節奏
不久前，EC發展商還面對供應過剩的局面。例如在2015年1月至2016年4月期間，共有10個新EC項目推出市場，單位總數爲5544個。到2016年4月，已推出市場但未售出的EC單位達4007個，創下曆來新高。
新推出的EC項目在這16個月內激增，主要是因爲政府在2013年1月對EC發展商制定新條例，規定發展商只能在標得地段的15個月後，才能推出市場銷售。這也是政府實施的其中一項房地産降溫措施。
但新條例的推出，造成新EC的供應變得缺乏彈性，導致EC市場無法有效因應需求的變化，甚至出現積壓供應（pent-up supply）的情況。
由于2014年大部分時間沒有EC項目推出市場，但2015年推出市場的EC項目卻突然大增。這也因而打亂了EC市場的供需節奏。
經過政府多輪調控措施後，我國樓市開始降溫，房價及交易量自2013年第四季開始下跌。于是，政府在每半年公布的政府售地計劃中，逐漸縮減EC地段的數量。
在2010年至2014年的政府售地計劃中，當局在五年內共售出41幅EC地段，等于每年平均售出8.2幅地段。不過，在2015年至2017年的三年裏，政府僅售出四幅EC地段，相等于每年只售出1.3幅地段。
政府的這項舉措，加上15個月的禁售期限，最終導致EC市場出現當前供應不足的局面。
■EC需求穩步上揚
雖然近年來EC的供應量逐漸減少，但需求量卻自2014年穩步上揚。EC發展商在2014年售出1578個單位，而2015年和2016年的銷量分別增至2550和3999個單位。
EC市場的每月平均銷量逐年上升，並從2014年的132個單位，增至2017年首八個月的425個單位。
推動EC需求上揚的主要因素是，來自“夾心層”的需求不斷上升。隨著轉售組屋的平均價格與大衆私宅的平均價格之間的價差擴大，不少人夢想擁有私宅，但卻承擔不起私宅價格高漲。基于這類“夾心層”購屋者的人數不斷增加，由此推高了EC的需求。
此外，自從政府于今年3月宣布調整房地産降溫措施後，市場情緒已獲改善。隨著更多潛在買家進場，購屋需求也隨之上揚。
最近，執行共管公寓Hundred Palms的熱銷，也可歸因于買家擔憂房價會在不久的將來大漲。由于近月來許多發展商都以高價競標土地，因此人們擔心未來房價也會向上攀升。
Hundred Palms EC的所有單位在一天內售罄是非常罕見的現象，這也預示了需求的轉變遠遠快于供應，尤其是EC未來供應還受到過時的條例所限制。
■2018年及2019年初
或出現EC單位短缺
目前僅有一個EC項目Rivercove Residences待推出。這個項目位于盛港安谷巷（Anchorvale Lane），估計有640至650個單位，預計明年才會推出市場。
截至2017年8月，已推出市場但未售出的EC單位只有928個。而過去一年，發展商每月平均售出368個單位。依此計算，如果沒有新EC單位推出市場，這意味著所有未售出EC單位將在聖誕節前售罄。
此外，政府今年將只出售一幅EC地段，這地段的EC項目最快只能在2019年第一季後推出市場，恐怕難以應付現有買家需求。
有鑒于此，2018年及2019年初本地樓市或將出現EC單位短缺的情況。
本文作者分別是
ZACD集團執行董事和分析師