就勢論市
金發女孩的童話故事，少了三只熊就不完整。如果把當今樓市演繹爲金發女孩的故事，必然也要小心樓市躲藏的三只熊，它們可能隨時折返，打碎這美麗的童話。每個人心中或許有不同的三只熊，我的“樓市三熊”是私宅租賃市場、房貸利率，以及供應與需求。
很久很久以前，有一個天真無邪的金發女孩，不小心在森林裏走失了。
又累又餓又渴的她，無意中走進三只熊的家裏，嘗了三碗粥，試了三張床，最終她選了最美味的粥、最舒服的床，躺在床上睡著了。
沉睡的她，殊不知三只熊正在回家的路上，危機即將降臨……
剛過的星期一，在瑞銀集團（UBS）“2018年財富前瞻”活動上，新加坡金融管理局局長孟文能以“金發女孩與三只熊”故事，比喻全球經濟雖處于“金發女孩經濟”狀況，提醒市場不應忽視通貨膨脹、保護主義，以及金融穩定性這“三只熊”隨時可能出現。
金發女孩經濟（Goldilocks Economy）是經濟學家常用的形容詞，一般形容增長進入佳境而通脹威脅尚未來臨的經濟狀況。這種不冷不熱的經濟發展階段，往往是投資者所夢寐以求的時刻。
孟文能的生動比喻，讓我想到本地樓市當前的發展，因爲樓市正好處于房價止跌回升，市場開始複蘇的美好時光。
市區重建局周一發布的新私宅銷量數據顯示，發展商去年共賣出1萬4707個私宅單位（包括執行共管公寓），同比上揚23％，創下四年新高。
市建局較早前的預估數據也顯示，全年私宅價格四年來首次回升，去年私宅價格比前年上揚1％。
另一方面，集體出售市場去年也十分火熱，至少有16個項目成交，交易總額達94億2900萬元，是2007年以來的最高水平。
市場普遍認爲，一大批集體出售項目賣家需要選購新房，造成私宅買氣旺盛，預料今年房價有望上揚高達10％。
然而，金發女孩的童話故事，少了這三只熊就不完整。如果我們把當今樓市演繹爲金發女孩的故事，必然也要小心樓市躲藏的三只熊，因爲它們可能隨時折返，打碎這美麗的童話。
每個人心目中或許有不同的三只熊，而我的“樓市三熊”就是私宅租賃市場、房貸利率和供應與需求。
熊爸爸：租賃市場
首先是“熊爸爸”私宅租賃市場。
盡管私宅價格和銷量開始回彈，私宅租金卻持續疲弱。根據新加坡房地産聯合交易網SRX最近公布的租金預估數據，私宅整體租金仍處于下行趨勢，去年全年累計下跌0.5％，同2013年1月的高峰期相比，私宅租金已下跌20.2％。
私宅租賃市場的需求主要來自外派人員。這些年來，政府爲改善國人就業市場，在外來人才政策方面做出針對性調整，造成外籍員工就業准證和特別准證數目增幅，從2010年的22.8％減緩至2016年的1.5％，私宅租賃需求增長也因此放慢。
不少分析師認爲，除非政府在外來人才政策方面做出改變，否則私宅租賃市場會繼續疲弱或走低。
這意味著私宅回報率會越來越少，買家投資風險越來越大。
熊媽媽：房貸利率
再來是“熊媽媽”房貸利率。在美國聯邦儲備局加息的背景下，本地利率將亦步亦趨，在過去一年，本地新元銀行同業拆息率（SIBOR）從低于1％，在今年曾一度飚升至1.5％以上水平。
雖然SIBOR利率已稍微回落，但銀行房貸利率繼續攀升，房貸利率到年底可能達3％。
房貸利率的小幅增加，帶來影響非同小可。以20年期，100萬元房貸額爲例，1％利率相當于每月償還額4595元。如果房貸利率上揚至3％，每月償還額就會增加超過兩成至5532元。這將對許多有著高負債、低存款問題的借貸者造成沖擊。
房貸增加會削弱房地産增值的財富效應，導致私宅需求減低。更甚的是，新科技和自動化機器的崛起，造成員工薪金增幅始終緩慢，這將進一步加重每戶家庭的房貸負擔。
熊寶寶：供應與需求
最後，我們當然不能忽略集體出售熱潮背後可能隱藏的“熊寶寶”——供應與需求的失衡問題。
集體出售交易雖促成許多賣家尋找替代房子，提振私宅需求，但它同時也造成下來私宅供應量大增。
國家發展部長兼財政部第二部長黃循財早前已說，受近期政府售地和集體出售熱潮帶動，下來一兩年的私宅供應量預計會增加超過一倍，私宅空置率預計也會持續上揚。
對于樓市可能過于火熱的情勢，政府絕對不會坐視不理。孟文能在周一活動上重申，金管局支持本地樓市的穩定和可持續發展，因此他樂于見到樓市開始複蘇，房地産價格穩步上揚，但如果樓市過于火熱，造成一些不必要的供需失衡問題，政府是會在必要的時候采取“適當行動”。
童話故事往往是幸福和快樂的結局。在金發女孩的童話中，金發女孩順利地在三只熊發怒前逃離，但現實世界卻是殘酷與無情的。
要在樓市三只熊底下安全逃脫，個人必須三思而行，經得起眼前美味的粥和舒適的床的誘惑，並且小心謹慎，才有可能在熊出現前安然全身而退。