就勢論市
作爲EC買家，房價上揚帶來更重房貸負擔，他們必須更謹慎評估自身財務能力，在期望與能力範圍之間求取平衡。不要因爲EC可能帶來增值潛能貿然買房，否則市場風向一轉，就真成了負擔不了，又賣不出房子的“夾心層”了。
本地樓市火熱，近來土地競標價格高漲，已令一些房地産分析師習以爲常。然而，榜鵝蘇芒徑（Sumang Walk）執行共管公寓地段的招標結果，仍讓不少分析師嘩然。
根據建屋發展局公布的競標結果，該地段最高競標者爲城市發展（CDL）子公司和聯營公司組成的財團，開出競標價爲5億零937萬元或相當于容積率每平方英尺583元。
這個標價不僅打破裕廊執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）項目Lake Life的地價紀錄419元，也比後者高出近四成。
更重要的是，這個地價已接近，甚至超越一些大衆私宅的地價。
以該地區附近的99年地契私宅項目峰景苑（High Park Residences）爲例，發展商集永隆發展是在2014年以相當于容積率每平方英尺438元和448元的價格，標得兩幅發展地段。
去年推出的翠林苑（Parc Botannia），發展商星控股與偉合控股當時標中的地價爲517元。
然而，城市發展開出的競標價，卻比這些私宅地段還高。
集體出售熱潮帶動EC市場
不單是城市發展的競標價“牛氣沖天”，此次競標活動共17方參與，所有競標者開出的價格都打破Lake Life的紀錄。這說明發展商似乎達成了新共識，即EC價格將高漲。
EC價格的上揚，其實早有迹可循。
政府過去一年多來減少EC地段，造成EC供應短缺，在供不應求的情況下，EC價格自然上揚。
去年只有兩個新EC項目——Hundred Palms和蔡厝港的悅心雅軒（iNz Residence）。前者推出七小時便銷售一空，創下近年來銷售紀錄；後者也已幾乎售罄，顯示EC市場的強勁需求。
此外，最近集體出售熱潮也帶動EC市場，估計不少現金充足的買家都進場購買EC。
欣樂國際數據顯示，去年尺價最貴的EC單位是盛港的The Topiary，達到887元；Hundred Palms則以842元的尺價排在第二。
隨著蘇芒徑競標價創新高，不少分析師預測，蘇芒徑發展的EC項目，銷售尺價會突破1000元大關。這將帶動接下來的EC價格高漲約兩成，更多EC單位價格將超過百萬元。
EC還有存在意義嗎？
EC其實是新加坡獨特的住宅類型。它混合了組屋與私宅特點，主要是滿足那些無法負擔私人公寓的“夾心層”家庭。
這批中産階級家庭，家庭總收入超過購買組屋的頂限，但又無法負擔得起私人公寓，EC正好能滿足這些家庭的需求。
目前，申請者每月家庭收入頂限爲1萬4000元。另外，政府也爲首次購屋者提供高達3萬元的房屋津貼。
可以說，EC是個政府“資助”的“私人公寓”，讓夾心層圓了擁有私宅的夢想。
一般而言，首次購屋者負擔得起售價80萬元左右的EC，如果他們要購買超過百萬元的EC，他們必須有很多積蓄，或獲得家人的資助。
2012年，EC市場掀起一股瘋狂熱潮，全年賣出4000多個單位，並出現叫價超過200萬元的超級EC單位。
當時，這些超高價EC引起許多爭議，人們開始質疑EC是滿足夾心層需求，還是拿納稅人的錢去津貼有錢人呢？
如今，過百萬元的EC將變成常態，EC價格預料會漲至夾心階層無法負擔得起的水平。這令人不禁要再次問：EC還有存在意義嗎？
EC是私宅市場降溫工具
事實上，EC具有重要社會功能，如同一般組屋、公寓式組屋和私人組屋（DBSS）一樣，滿足不同階層或住房需求的買家。
從市場角度來看，EC也有調節私宅市場的作用，是私宅市場的“降溫”工具。
EC價格走低，可抑制私宅價格漲幅；EC價格走高，連帶會刺激私宅價格上揚。
解鈴還須系鈴人，EC價格高漲問題終究得從政府售地計劃（GLS）著手，因爲這是發展商取得EC地段的唯一來源。
自2016年下半年以來，政府售地計劃正選名單中的EC地段僅兩幅，即每年一幅EC地段。從EC強勁需求來看，這供應量顯然是不足夠的。
政府或許應考慮調整EC供應，不然以“每年一幅EC地段”的頻率，EC價格必然超越夾心層的能力範圍。
當然，作爲EC買家，房價上揚帶來更重房貸負擔，他們必須更謹慎評估自身財務能力，在期望與能力範圍之間求取平衡。不要因爲EC可能帶來增值潛能而貿然買房，否則市場風向一轉，他們就真成了負擔不了，又賣不出房子的“夾心層”了。