上一期《說法識法》從住在同個公寓的阿福、阿星和阿財因爲公寓集體出售必須搬家，談到與地址相關的法律問題。其中阿財已決定買下西部的轉售組屋，阿福和阿星想再續“鄰居緣”，就一起尋找替代公寓。三人想知道，出租公寓和組屋可能牽涉哪些法律問題。組屋在什麽情況下會被充公？利用組屋或私人房地産從事非法勾當，將面對什麽後果？本期《說法識法》由蕭錦耀律師（R. S. Solomon LLC）和黃恒毅律師（Characterist LLC）協助解答。
阿財幾個月後將搬到有四個房間的五房式轉售組屋。精打細算的他考慮到只有他和妻子住，于是打算把另兩個房間出租，增添人氣，還能賺點零花錢。
不過，阿星勸請從沒住過組屋的阿財最好仔細查看租屋條例，免得房子被充公，因爲組屋是受津貼的公共住房，比起私宅設有更多條件。
阿星掏手機上網後，發現從本月1日起，要出租房間的屋主須先上網征求建屋局的批准。三房式組屋只能出租一個臥房，四房式或以上的組屋，只能出租兩個臥房；三房式或以上組屋的住戶人數頂限都是六個人，這之前的人數頂限是八個人。
所以，阿財最多只能出租兩個臥房，最多只能租給四個人，因爲必須把他和太太算在內。
建屋局的這個新條例本月生效後就與私宅的條例劃一。從去年5月15日起，私宅單位不論面積，住戶人數（包括租戶）頂限也是六人。
資料顯示，2012年至2014年，共有202名屋主因嚴重違反組屋租賃條例和拒絕解決拖欠房屋貸款問題，被建屋發展局強行收回組屋。
綜合來看，組屋被充公的情況分幾種：
- 非法出租
- 除非獲建屋局特別批准，否則根據條例，出租未滿五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，簡稱MOP）的新購組屋或轉售組屋，將面對罰款或組屋收回的下場
- 在上述最低居住年限未滿前，就購買私人房地産
- 出租給非法移民
- 高樓抛物
- 利用組屋作非法勾當，包括賣淫、聚賭等
- 故意拖欠貸款
違法案例與專家忠告
非法出租
上月初，兩名房地産經紀以公司名義租下四個公寓單位後，再當“民宿”短期轉租給旅客，各被罰款6萬元，成爲首個在私宅最低出租期條例下被罰的判例。
過去，私宅最低租賃期的規定，原本只是市建局發出的指導原則，但隨著公衆的投訴增加約六成後，政府已把該指導原則納入法案。
法案原本規定本地私宅的出租期不得少于六個月。去年6月底，市建局進一步修訂條例，把私宅最低出租期縮短至三個月。
蕭錦耀律師說，在最低出租期縮短至三個月前，曾有經營學生宿舍的客戶找他咨詢。
該客戶被“愛彼迎”（Airbnb）類的短期租約吸引，很想把宿舍租給探望學生的家人，卻不知道當時租期短過六個月屬于違法。
他告訴對方，租期不得少過六個月。“雖然法律這麽規定，也有人注明是六個月租期，實際出租期卻短過六個月。”
他指出，一些人不理會條例，公開經營“愛彼迎”。有一次，他在自己客戶的文件中，發現對方有登廣告和同租戶談論出租事宜的WhatsApp信息，他勸對方別做違法的事時，但對方聽不進去。
他建議經營短期住宿服務的業者，最好與客戶好好溝通和厘清租賃文件，避免抵觸法律。
未滿“最低居住年限”
根據建屋局條例，組屋屋主不能在MOP期間同時擁有其他房地産。另外，擁有私宅後又買組屋，必須在購買組屋的六個月內，賣掉私宅。
針對出租或購買未滿MOP的組屋，蕭錦耀律師的見解是——在簽署任何文件（如選購權書、租約）時，最好請示律師。
他舉例說，買家簽了私宅的選購權書，發現違反MOP而想放棄，將會失去押金，“賣家是沒有義務去滿足買家要求的，他也可以強制要求買家完成交易。”
他指出，如果買家終止合約，賣家後來以較低價賣掉房子，賣家可以要求原先的買家填補賣價的差額。
同樣地，賣家如果簽約後，發現賣價太低而反悔，買家是可以申請庭令，強制賣家根據合約價賣房，“買家如同意終止合約，他也有權要求原先的賣家填補他後來買到的房子差價。”
蕭律師客戶的妻子，看上武吉知馬第六道的洋房，覺得300萬元價格太誘人，匆忙簽下選購權書，還付了10%押金。
後來，她的律師查找文件，才知洋房的部分土地侵占政府地。她要終止交易，雙方最終和解，但30萬元押金只取回12萬元，賣家平白“賺”了18萬元。
“這個實例說明，買賣房子都要注意潛在‘陷阱’。”
出租給非法移民
蕭錦耀律師說，出租給非法移民的罪行嚴重，在移民法令下，可判最少六個月的強制性監禁。
他勸請有意出租的屋主采取保護措施，確保不會觸法，包括檢查租戶的移民或工作證明原件和護照，並向人力部或移民與關卡局（iEnquiry）查詢證件的有效期。
高樓抛物
抛擲危及他人安全的“高樓炸彈”，違法者將面對監禁、罰款，或兩者兼施的刑罰。
如控予行事魯莽罪，刑期可長達六個月，罰款可高達2500元；如導致他人重傷，刑期可長達四年，罰款可高達1萬元；如導致他人死亡，刑期可長達五年，或罰款。
如果是從政府組屋丟下“高樓炸彈”，建屋發展局可能會收回組屋單位，或終止租約。
根據報道，2000年有三名曾有家庭成員因高樓抛物被判罪的屋主，組屋遭建屋局強制收回。
利用房屋作非法勾當
蕭錦耀律師說，屋主出租房子時，必須注意房子的用途，確保不是充作非法勾當，例如賣淫、聚賭或涉及毒品事件。
一些人租房作宗教或社會福利活動，在這種情況下，屋主必須確保他們的租戶已向有關當局注冊，否則屋主可能因爲房子被用來非法聚會或進行私會黨活動，而面對風險。
另一些屋主面對的問題是鄰居投訴噪音和環境課題（如租戶的魚缸或植物滋養蚊蟲），近期有關限制人數入住的條例，也應留意。
他說，租約必須繳付印花稅，否則屋主可能會失去法律權益，“所有租金也都須呈報。”
故意拖欠貸款
故意拖欠貸款可能導致組屋被充公，但蕭錦耀律師說，屋主通常不是故意拖欠房貸，拖欠者一般是經濟情況突然改變，比如經濟支柱過世或殘疾。
他在社區提供的免費法律服務診所就常看到這類個案，通常只能把他們轉介給社會福利機構。
私宅業主須知
黃恒毅律師說，組屋可能被充公，私宅卻不會被當局充公。然而，私宅屋主會因爲違反房地産相關條例而被罰款，這些違法事件包括“愛彼迎”類的非法短期出租。
他指出，分層地契（Strata Title）房地産的業主也必須遵守管理該房地産的附屬細則（By-laws），一旦違反，可以被提控上庭。
至于有貸款的私宅屋主，也必須遵從貸款條件，否則將面對房子被（通常是銀行）強行拍賣的情況。