就勢論市
以目前本地樓市來看，1500元很可能是很多人的一道心理防線，就如10年前的1000元尺價，當時大衆私宅尺價很少會賣貴過1000元。可是實龍崗北的項目卻遠遠突破了1500元尺價，讓買家“難以消化”。
上周末的實龍崗地鐵站很熱鬧，但實龍崗北的兩個新樓盤卻熱不起來。
地鐵站熱鬧，是因爲實龍崗北1道這條路上同時有兩個新私宅項目開盤，因此地鐵站外有不少經紀忙著推銷房子，找尋潛在買家。
不過，兩個新樓盤卻沒有市場預測的一樣熱鬧。看房子的人沒把示範單位擠得水泄不通，最終下訂買房的人更少。
一個周末下來，擁有1052個公寓單位的Affinity at Serangoon（簡稱Affinity），首批推出的300個單位賣出112個，平均售價每平方英尺1575元；有613個單位的嘉和馨苑（The Garden Residences），則賣出60多個單位，平均尺價1660元。
兩個項目加起來還賣出不到200個單位。若有留意過去一年新大型樓盤的銷量，不難發現這樣的銷量成績只能墊底。
從近期說起，5月初在西海岸谷推出的庭·維苑（Twin VEW）有520個住宅單位，首周末大賣442個單位，平均尺價1399元。
3月份在淡濱尼推出的荟錦嘉園（The Tapestry）共有861個單位，首批推出450個單位賣出315個，平均尺價1310元。
再看去年8月的武吉巴督綜合發展項目心樂軒（Le Quest），共有516個單位。發展商原准備先推出200個單位，結果一天內就賣出280個單位，平均尺價1280元。
實龍崗北兩項目銷量不如預期
由于市場需求強勁，房地産分析師開盤前預測應該有不少買家對實龍崗北的兩個新項目感興趣。
發展商也來勢洶洶，展開一波又一波的宣傳攻勢，爭取買家注意，但銷售成績讓人大跌眼鏡。
實際上，兩個項目的開盤售價已低于宣傳時的預示價，估計是項目預覽時接到了買家的反饋。
例如，Affinity的474平方英尺一臥房單位，預示價從73萬8000元起跳，開盤價則是70萬3000元，減了5％。
嘉和馨苑的兩臥房加書房689平方英尺單位，預示價爲118萬元，開盤價減至108萬元起跳，價格低了8.5％。
過去一年多來，樓市如日中天，新項目幾乎一開盤都大賣，爲何實龍崗北這兩個項目銷量卻不如預期？
原因可能是地點和未來供應
一個原因可能是地點和未來供應的問題。
嘉和馨苑是建在政府售地計劃地段，Affinity則是在Serangoon Ville地段重新發展，原本有244個單位。兩個新樓盤加起來有1625個單位，也就是說這區的供應量一加就是約1400個單位。
所以，市場有可能高估了人們對這個毗鄰實龍崗花園地段的喜好。雖然宣傳文案上說周圍有不少名校、購物和餐飲選擇近在咫尺、交通便利，但其實這個地點距離主要公路和地鐵站皆有一段距離。
潛在買家附近選擇頗多
此外，第19郵區接下來還有多兩個新項目開盤，即較靠近後港的Riverfront Residences，以及Florence Regency地段重新發展項目，預計將提供多2800個私宅單位。
潛在買家眼前的選擇頗多，自然會貨比多家，更精挑細選。
這就帶出了第二個關鍵因素——項目的定價。
有同事就納悶，那裏明明是中央區以外的大衆私宅，爲什麽實龍崗北這兩個項目卻敢敢賣接近1600元至1700元的水平呢？
對此，有分析師的看法是發展商看到今年樓市買氣佳，于是想探測新的尺價水平，看市場反應。
顯然地，買家對于這個價位的大衆私宅有些保留，沒有被市場熱騰騰的買氣沖昏了頭。
從價格來看，西海岸和淡濱尼的熱銷項目，尺價定在1300元至1400元水平，這符合人們心中對大衆私宅的價位。
問題源頭在地價較高
我想，以目前本地樓市來看，1500元很可能是很多人的一道心理防線，就如10年前的1000元尺價，當時大衆私宅尺價很少會賣貴過1000元。可是實龍崗北的項目卻遠遠突破了1500元尺價，讓買家“難以消化”。
當然，沒有一家發展商會做賠本生意，當初標地成本較高，售價自然定得比較高。
吉寶置業和永泰控股聯合發展的嘉和馨苑，地價相當于容積率每平方英尺965元；豪利控股、新聯明發展、金成興控股與金信資本聯合發展的Affinity則爲835元。相比之下，庭·維苑和荟錦嘉園地價在五六百元。
追根究底，問題的源頭還是在地價。從去年開始，不少發展商積極填補地庫，無論是政府售地或集體出售招標，標價都一再創新高，有信心日後有人願意以高價買屋。
或許高檔和中檔私宅的買主，他們負擔得起，也願意支付較高的屋價，但大衆私宅買主一般比較精打細算，買房的意願容易隨價格波動而動搖。
因此，這次的實龍崗北兩項目的首周末銷量，應該作爲發展商接下來爲樓盤定價時的借鑒，更應該作爲發展商標地時的一記提醒。花無百日紅，屋價不可能也不宜一再飙漲，不溫不火或許才是樓市的最佳溫度。