就勢論市
市面上若無更廣泛的投資選擇，房地産顯然具有相當大的吸引力。社會要鼓勵投資者趨向多元投資，不要僅定睛于房地産，這除了必須靠當局的大力推動，也需要業界人士積極參與，更少不了向散戶推出具針對性的投資教育活動。
買第二套房子，靠房租償還房貸，到了退休後靠收租享受生活，聽起來是個非常美好的計劃。
不過，當政府上月初突然出台房地産降溫措施後，這個美好計劃越來越像是個美好的夢想。坊間開始有不少人抱怨，沒有第二套房子要怎麽退休？
在訪問專業投資人士的過程中，往往會談到房地産課題。有人認爲，本地的組屋建設得非常好，有錢不應該投資在新加坡的房地産，而是應該考慮組建一個多元化的投資組合。也有人指出，本地房地産市場受政府調控，投資潛能有限。
政府這一輪調高額外買方印花稅（ABSD），公民購買第二套房地産的稅率增加五個百分點至12％。此外，政府近期頻頻發出提醒，組屋在屋契到期後得歸還建屋發展局。
這似乎都在暗示，不要把退休後的收入來源全押在房地産。
回顧過去三年，政府在交易所挂牌基金（ETF）和債券領域推出不少新措施，似乎是在告訴大家應該拓展投資範圍。
新加坡金融管理局先是于2015年推出新加坡儲蓄債券（Singapore Savings Bond），這個幾乎毫無風險的産品的短期利率比活期存款高。
2016年金管局和新加坡交易所推出兩個框架，希望吸引更多藍籌股公司發行零售債券。
今年6月，淡馬錫控股旗下基金管理公司Azalea推出票息率4.35％的私募基金債券，獲得超額認購。
上周五淡馬錫宣布設立50億新元的擔保貨幣中期票據計劃（Guaranteed Medium Term Note Programme），意味著最快會在未來幾個月推出由淡馬錫擔保的零售債券，這個債券的收益率預計比儲蓄債券高，屆時爲散戶增添一個選擇。
從上月開始，本地房地産投資信托（REIT）派發給REIT交易所挂牌基金的收入，無須再繳納17％的預扣稅（withholding tax），讓這些ETF更吸引人。ETF投資一籃子股票，讓散戶通過小額資金便可投資多元化的組合，而REIT的股息往往收益率良好，受本地投資者歡迎。
在三年前，金管局也放寬“普通投資産品”（EIP）的定義，目的是爲了給散戶提供更多可投資的ETF選擇。
最近推出的“日興資産管理新元投資級企業債券挂牌基金”（Nikko AM SGD Investment Grade Corporate Bond ETF），據報道金管局是種子投資者（seed investor），可見當局確實不斷在努力擴大本地的債券和ETF市場。不過，這些措施目前還不足以吸引熱衷于房地産的國人的注意力。
儲蓄債券發行近三年，國人對它的熟悉程度並不高，近日還有讀者詢問如何申購。這是因爲負責發行的金管局沒有進行推廣活動，本地銀行沒有義務更沒有動力去推銷這個産品，它可能只是一小部分人的活期儲蓄戶頭。
它的長期利率一般低于3％，只能作爲投資組合中保值的部分。零售債券新框架推出三年來，本地市場沒有一個零售債券面世。反而還因爲出現Swiber控股債券（非零售債券）違約、凱發（Hyflux）債務重組等事件，打擊了散戶對債券的信心。
供散戶購買的ETF已有30多個，但ETF和儲蓄債券相似，這類産品往往缺乏推廣活動，不會有促銷人員打電話向你推銷。
然而，許多人偏愛房地産投資，一方面是因爲它看得見摸得著，而且認爲本地的私宅不會像某些股票債券那樣，突然有一天它的價值跌至零。
房地産投資回報率比股市來得高？
另一方面，人們一般以房貸買房子，杠杆（leverage）的作用擴大了資金的回報率。比方說你買了一間100萬元的房子，用20萬元現金加上80萬元貸款，過了十年以120萬元賣出。假設你償還了30萬元貸款，即是投入了50萬元賺20萬元，回報率可高達40％。不過，這個回報率其實不包括房貸利率和各類房地産稅。
相信不少人也認爲，房地産投資的回報率比股市來得高。但真實情況不一定如此。
根據市區重建局的私宅價格指數和MSCI新加坡指數總回報率計算，過去42年，本地房地産市場的年複合增長率約是6.8％，本地股市的年複合增長率約爲7.6％（當然要複制指數的回報率並不容易）。
此外，也別忘了，投資房地産面對利息、稅收、保險、裝修維修等開支。房地産的價格也隨著經濟周期波動。新加坡在建國後經濟取得高速增長，房價也取得了高增長。
隨著我國經濟步入成熟階段，經濟增長預計介于2％至3％，加上人口增速放慢，未來買房和租房的需求也可能放緩。
根據SRX的私宅租金指數，租金從2013年起下滑了19％。如果沒有租金回報率的支撐，也沒有實際住房的需求，房價難以再現過去50年的高增長。
當然，國人對投資房地産的熱忱是不會輕易改變的。
市面上若無更廣泛的投資選擇，房地産顯然具有相當大的吸引力。社會要鼓勵投資者趨向多元投資，不要僅定睛于房地産，這除了必須靠當局的大力推動，也需要業界人士積極參與，更少不了向散戶推出具針對性的投資教育活動。