樓市乾坤
過去幾年,本地工業房地産陷入低潮。有一個說法是,産業轉型或許影響到了市場對工業房地産的需求,事實是否如此?
大多分析師認爲本地工業房地産市場有觸底的迹象,但最壞的情況已過去了嗎?不少分析師建議,用“撤辣”來提振工業房地産市場,
有哪些降溫措施可撤除或再調整?政府對更改工業房地産用途的態度出現了什麽轉變?本期《樓市乾坤》請市場分析師一一評述。
根據裕廊集團數據,在2013年至2017年,工業房地産價格指數下滑12.8%,工業房地産租金指數也下挫13.1%。
由于政府近年來也積極推動産業轉型與鼓勵企業邁向工業4.0,有市場人士認爲這對工業房地産的需求産生一定影響,沖擊到價格、租金與空置率。
高緯環球(Cushman & Wakefield)研究部高級總監李敏雯接受《聯合早報》訪問時說,業界轉向先進制造業,促使科技與自動化的使用增加。高度自動化的設施與裝配線在空間的使用方面更有效率,促使對工業空間的需求下滑。
第一太平戴維斯(Savills)研究與咨詢部高級主管張敏璋指出,産業轉型對工業房地産市場的效應好壞參半。多數中小企業因缺乏財務資源與知識減少,無法從工業4.0獲益。至于改善生産力方面,少部分工業市場獲益,主要爲食品區的工廠。全島許多餐飲場所都把准備食物的工作外包給中央廚房。
工業4.0俗稱第四次工業革命,反映目前各個工業領域當中數碼與實體交彙的趨勢,當中包括信息物理系統(Cyber-physical systems)、大數據、機器人技術、物聯網與人工智能等。
仲量聯行(JLL)新加坡研究與咨詢部主管鄭惠勻則認爲,工業房地産近年來面對挑戰是衆多因素彙集所造成的,包括目前正在如火如荼展開的産業轉型。
不過,她認爲,更重要的因素,尤其是在2012年至2015年期間制造業與出口的疲弱,壓低了業者對工業空間的需求。與此同時,新竣工的工業房地産卻顯得龐大,這類房地産大多是在之前的好年頭開始建造的。
由于供過于求,全島工業房地産的租用率在2012年至2017年之間走低,業主爭取租戶的競爭加劇也對租金形成下行壓力。
最糟情況已經過去?
對于工業房地産市場的走向,有些分析師認爲已經見底或即將在來年見底。
李敏雯指出,某些工業房地産領域的價格與租金已在今年第二季度見底。同第一季相比,第二季整體工業租金僅微跌0.1%,而價格保持穩定。
尺價三年來首次止跌
鄭惠勻指出,根據裕廊集團數據,在今年第二季度,單用戶與多用戶工廠的價格不再下滑,這是自2015年第二季以來首次止跌。盡管裕廊集團沒有跟蹤貨倉價格,但仲量聯行的研究顯示,貨倉市場已連續三個季度維持不變。
租金方面,多用戶工廠和商業園的租金,都在第二季上行,這是多用戶工廠自2015年第二季以來首次上揚。出租活動強勁好轉,第二季創下2148個租約的新紀錄。
鄭惠勻說:“這很可能是受到更爲樂觀的商業情緒,以及良好的經濟與制造業數據所扶持,許多租戶與工業業者更敢于重新檢討他們在房地産方面的選擇。”
李敏雯認爲,盡管工業房地産市場已穩定下來,某些領域也好轉,但除了工業園,整體工業房地産租金、價格與空置率都不太可能在今年下半年就改善。
她說:“今年的供應只是稍微減少,直至2019年以後供應放緩之前,市場不太可能會有顯著的改善。”
高力國際(Colliers International)預料,各工業房地産領域的租金,預料在2019年至2022年穩定下來。
傑地集團(ZACD Group)執行總監麥俊榮提醒,盡管工業房地産市場可能觸底,但中美貿易戰和土耳其的金融危機卻可能造成該市場繼續疲弱。
工業市場有哪些新需求?
高規格工廠與工業園最受分析師看好。李敏雯說:“美國總統特朗普對中國出口産品征收的(額外)關稅,將促使一些中國公司把部分生産基地轉到東南亞。其中,由于我國擁有高技能工作隊伍,一些高科技生産活動可能落戶本地。
世邦魏理仕(CBRE)工業與物流服務部執行董事王俐頻指出,配合産業轉型,更多租戶與末端用戶采用智能物流設備,來迎合他們對高效庫存管理與更高運作效率的需求。
另外,一些發展商已對專屬工業空間的增長需求作出回應。例如,聯明集團收購巴耶利峇一帶麥打葛路(MacTaggart Road)20號的工業項目(前康元工業大廈),計劃發展爲食品工廠。
本地是數據中心熱門駐點
高力國際在一份最新報告中預料,新加坡依舊是企業在亞洲部署數據中心的主要地點。在今年下半年,將有至少四個總樓面面積超過100萬平方英尺的數據中心將竣工。
有人認爲近年崛起的電商市場,會爲工業房地産市場帶來顯著需求,不過張敏璋認爲,新加坡的電商市場不大,相信無法起到改變工業房地産需求的作用。
是否應該撤辣?
一些分析師認爲應該保留工業房地産的降溫措施,但也不少分析師建議撤除或者作出調整。
鄭惠勻說,政府對工業房地産推出的降溫措施,也是造成工業房地産價格下滑的原因之一。政府在2013年對那些在購買工業房地産之後三年內脫售的業主征收賣方印花稅(SSD),以及于2013年6月推出的總償債率(TDSR)框架,都影響到分層地契工業房地産的銷售。
不過,她仍認爲應保留降溫措施,以排除投機活動,確保業者負擔得起價格與租金。
李敏雯指出,政府要讓業者負擔得起租金與價格,而裕廊集團爲達成這個目的,也在過去幾年注入充足的供應。因此,撤辣將同政策目的背道而馳,因此不太可能發生。
非生産區占比可調整
單用戶廠房近年的條規收緊。從2014年起,這類廠房能夠出租的空間從之前的五成減少至三成。
張敏璋認爲,業主要減緩這個條規所帶來的沖擊,唯一有效的方法是遊說當局例如裕廊集團更改主要租戶的條規,把七成占比恢複至五成,或者要求政府在工業建築達到一定屋齡後廢除有關條規。
此外,他也認爲政府可以修改工業建築“商業一”(B1)與“商業二”(B2)對生産區與非生産區的占比要求。目前,生産區占總面積六成,非生産區占四成。或者,政府也可考慮引入另一種用途,可稱爲“商業0.5”(B0.5),提高非生産區的占比。
麥俊榮則認爲應該撤除賣方印花稅與總償債率措施。但他認爲,若政府放寬對工業房地産的限制,工業房地産業主將受益,但卻對商業房地産業主不利。
是否應允許轉換用途?
對于政府是否會允許改變用途,來改善工業房地産市場,分析師看法不一。
李敏雯說,在缺乏情理的情況下,當局不太可能批准更換工業房地産的用途。
不過,鄭惠勻卻認爲,政府未來可能引入更多具靈活性的措施,滿足工業業者轉型中的需求。長遠而言,隨著制造業與服務業的界限變得模糊,市場將産生對工業空間靈活使用的需求。
她發現裕廊集團就意識到這一點,並在兀蘭的“商業一”多租戶大廈中進行測試,讓具備工業相關用途的業者,或者能提供關鍵支援的業者入駐。