樓市乾坤
韓寶鎮
我國酒店業過去幾年因供應過剩而陷入寒冬。不過，隨著旅遊業前景樂觀和未來新供應有限，
發展商和投資者去年起對酒店的投資興趣回暖，今年以來已出現許多備受矚目的酒店交易。
由于政府出台許多發展計劃，包括裕廊湖區和南部瀕海圈的規劃、聖淘沙名勝世界和濱海灣金沙的擴建、樟宜機場增建第五搭客大廈，
以及推動鼓勵酒店等綜合發展的措施，本地酒店的運營和交易是否將迎來美好的春天？《樓市乾坤》找來分析師表達了他們的看法。
我國酒店業在2018年之前的幾年間面對寒冬，運營和投資情況疲弱，但受訪分析師認爲如今情況已開始好轉。
戴玉祥産業執行總裁高春華接受《聯合早報》訪問時說，2010年至2012年酒店業表現良好，當時帶動業者對酒店的正面情緒，加上政府售賣酒店地段，促使之後大量酒店竣工，而酒店很快陷入供過于求的困境。
不過，根據戴玉祥産業數據，買賣和投資酒店的情況（下稱酒店交易），從去年開始逐漸形成一股新趨勢；包括轉換爲酒店用途的地段在內，共有11宗交易完成。相比之下，在2017年只有三宗交易。
高力國際的數據顯示，今年第三季的酒店交易達到11億元，創下自2013年第三季以來的最高紀錄。
今年酒店交易達47億元
高于過去五年全年數據
根據《聯合早報》綜合各分析師提供的交易數據，包括房地産投資信托合並所促成的交易在內，今年以來的酒店交易近47億元；若不包括房地産投資信托合並促成的交易，今年以來的酒店交易達到26億元，高于過去五年任何一年的全年數據。
最受矚目的，包括環球酒店集團（Worldwide Hotels）子公司Midtown Development，以5億6220萬元標下的客納街（Club Street）酒店地段，相當于容積率每平方英尺2148.50元，創下政府售地99年地契地段紀錄。
分析師認爲，衆多利好因素，促使發展商和投資者對酒店重燃興趣。
高力國際新加坡研究部主管宋明蔚指出，本地在2016年至2018年的抵境遊客持續增加。今年1月至7月進入我國的遊客同比增長1.8％。
世邦魏理仕酒店副董事張峻榮補充，尤其是今年7月的酒店入住率打破紀錄，首次更上揚至高于90％。
高緯環球東南亞區研究部主管李敏雯說，今年首七個月，整體酒店入住率爲86.1％，略高于去年的86％。
張峻榮指出，過去幾年，我國酒店的入住率平均約80％。2009年至2018年，酒店市場的複合年均增長率（CAGR）是5.4％。從2009年至2017年，新酒店和翻新酒店每年平均供應量爲2900個客房；2018年，新客房供應跌至590個。
對此，李敏雯表示，由于抵境遊客增加、酒店客房平均收入（RevPAR）好轉，以及酒店地段供應有限，酒店地段出現積壓需求。
此外，政府放寬發展酒店的申請和推出鼓勵措施，也讓發展商和投資者關注酒店的發展潛力。
仲量聯行酒店戰略咨詢與資産管理高級副總裁埃斯波西托（Giuliano Esposito）指出，市區重建局在第一季出台中央商業區獎勵計劃（CBD Incentive Scheme），目的是把中央商業區重新定位爲全年無休的綜合用途地區，鼓勵現有辦公建築改爲綜合用途項目，包括住宅和酒店用途。
去年7月私宅降溫措施
被視爲交易市場回暖原因
高力國際估值與咨詢部執行總監高文星（Govinda Singh）說，從2013年至2017年，由于當時酒店的新供應多，政府沒有批准太多新酒店發展申請。這項臨時禁令去年才放寬，讓發展商重拾對酒店的興趣。
去年7月出台的房地産降溫措施，也被視爲是酒店交易市場回暖的原因。
李敏雯說：“這個趨勢是在去年7月的降溫措施出台，造成住宅需求下滑，推動發展商轉而探索其他投資市場後，開始加速顯現。”
發展商要讓收入來源多元化的策略，也促使酒店業重新回到它們的投資視野中。
張峻榮說，發展商進入酒店業，取得經常性收入，可緩解盈利周期的影響，“發展商認爲，收購那些可帶來固定收入的酒店，將爲公司業務提供多元化機會”。
根據IFRS 115會計標准，房地産發展商只有在項目竣工、擁有權轉給買家時，才能將賣房所得的收益計入那一個季度的業績中。
展望酒店業的發展，張峻榮說，從今年至2021年，將有約3048個酒店客房進入市場。其中，今年的新供應會占當中的大部分。
李敏雯指出，從2020年至2022年，新酒店供應預料同比增長0.6％至1.3％，顯著低于2009年至2019年每年4.9％的10年均值。排除中國抵境遊客受中美貿易戰影響而急速下滑的情況，酒店入住率預料將保持良好。
她說：“總抵境遊客已連續增長四年，預料將在今年再次打破紀錄。此外，香港的街頭示威，預料會把原本可能在當地進行的旅遊和商務會展（MICE）轉向我國，這將提振新加坡酒店今明兩年的入住率。”
分析師認爲，一些地區的發展預料也會帶動新酒店的出現，包括裕廊湖區和南部瀕海圈。
萊坊研究部高級董事兼主管李乃佳指出，接下來幾年的酒店供應適中，但基于我國的發展計劃，在2023年以後，酒店供應預料會增加。
從獲取酒店地段的渠道來看，他認爲發展商仍傾向于政府售地和現有酒店地段，而非轉爲酒店用途的項目，這是因爲轉換用途的費用和發展費較高的關系。
不過，若市場情況有變，發展商和土地擁有者幾年後仍可能采用轉換用途的計劃。
新主題酒店帶動潮流
發展商爭取把新酒店經營得與衆不同，未來幾年將登場的新酒店備受市場矚目。
發展商和酒店業者除了引入或打造全新酒店品牌，本地也將迎來新發展地區的商務酒店和旅遊勝地的主題酒店。
此外，隨著一些新趨勢和潮流如共居的興起，可能帶動市場出現更多類似概念的酒店。
Katrina集團未來一年
計劃推出多四家共居酒店
餐飲業者Katrina集團本月于牛車水推出ST Signature品牌下的第一家奢華共居酒店。未來12個月內，它計劃再推出另外四家共居酒店，其中丹戎巴葛的旗艦酒店預計月底開業。
今年以來，不少受市場矚目的新酒店熱鬧登場。
除了星耀樟宜的唯一酒店YOTELAIR，遠東酒店（Far East Hospitality）今年4月也在聖淘沙推出Village Hotel Sentosa和The Outpost Hotel Sentosa；在聖淘沙的第三家酒店The Barracks Hotel Sentosa將在11月正式開幕。
輝盛國際位于華貿商場的輝盛凱貝麗酒店（Capri by Fraser）在5月開業。
雅詩閣在9月引入全季新加坡烏節酒店（Ji Hotel），這是該品牌首度在中國以外登陸。
其他項目還有新加坡lyf福南共享公寓、馨樂庭馬裏士他公寓酒店；馨樂庭梧槽將在12月亮相。
勝達科技等收購的新加坡海灣大酒店（Bay Hotel Singapore），也以管理公司的品牌Travelodge Harbourfront重新出擊。
經過兩年大翻修的萊佛士酒店，也再次迎來賓客。
此外，位于勞明達街的三星級Aqueen酒店，也投入營業。
廉價酒店方面，雅高集團（Accor）同環球優質酒店（Global Premium Hotels，簡稱GPH）達成協議，推出13個宜必思（Ibis）酒店。這些酒店原爲飛龍酒店（Fragrance Hotel）。
GPH旗下兩家威豪酒店（Parc Sovereign Hotel）也將翻修，明年中以宜必思尚品酒店（Ibis Styles）和美居酒店（Mercure）品牌登場。
預計明年登場的新酒店，包括靠近機場的Dusit Thani Laguna Singapore、城市發展同萬豪在烏節路開設的首家EDITION精品酒店。
遠東明年次季推出新酒店
明年第二季，遠東酒店預計推出新的品牌The Clan，主要針對富裕的年輕科技一族。
發展商益民林發展在禧街（Hill Street）建造的鉑爾曼酒店（Pullman Hotel）將于2021年底開業，由雅高管理。
其他將陸續進入市場的還有重新開業的烏節泛太平洋酒店（Pan Pacific Orchard）、萊佛士聖淘沙水療度假村，以及萬禮生態園當中與大自然結合的悅榕度假村（Banyan Tree）。
2022年之後，客納街的政府售賣地段的新酒店品牌將登場，其他轉換爲酒店用途的還有實利基路一帶的金城中心（Golden Wall Centre）和密陀路的滑鐵盧公寓（Waterloo Apartments）地段。
聖淘沙名勝世界和濱海灣金沙則早些時候宣布投入約90億元，發展賭場以外的設施，預料也會爲市場添加客房的供應。