就勢論市
李顯龍總理最近在國慶群衆大會上，宣布三項改進舊組屋居住環境的新措施。然而，對症下藥解決這關系到80%居住在組屋的國人的棘手問題才是關鍵，政府所建議的HIP II及VERS又是否能夠完善地安撫國人對于組屋不明朗未來的遠憂呢？
最近朋友圈分享了一篇文章，令原本不想再討論本地住房的我，禁不住重談這個課題。
這是由一名自稱每天往返新柔“在本地賺新幣的馬勞”寫給“新加坡鄰居”的一篇文章，內容大意是他的一些新加坡同事埋怨政府賣房子給人民是在騙人，因爲組屋只有99年地契。他聽了哭笑不得，他認爲99年至少可以住兩代人，相比馬來西亞、香港的房子，新加坡的政府組屋很漂亮，雖然比他在新山的家小，但卻是個安樂窩，住得舒服、安全。
這名馬國鄰居指新加坡人身在福中不知福。他說得也有道理，或許就是旁觀者清。新加坡人羨慕新山人住有地房子，但新山人卻覺得當地房子爛，治安糟糕，晚上睡得不安甯，不如新加坡的組屋舒適。
新加坡的組屋政策向來是香港人羨慕的“新加坡模式”，盡管香港的公屋類似新加坡的組屋，但成效卻大相徑庭。
埋怨“居者有其屋”是假象
香港的居住問題人人皆知，底層居民一直被居住問題困擾著，居住成本高到這些人買不起也租不起房子。據說，他們排隊申請相當于我們這裏政府組屋的“公屋”，輪候了幾年都輪不到，而且公屋的屋契只不過50年，屋價也比新加坡高許多。香港因此出現了許多令人難以想象的住房，例如劏房 、籠屋、棺材屋，最近還有人在研究住水泥管屋。顧名思義，單想象就覺得可怕，更不用說住在這種“屋子”裏。
當許多香港人還住在兩平方米不到的“籠屋”，在不到8平方米的惡劣人居環境下生活的同時，一些新加坡人卻爲99年組屋是長期租約、購屋者不是屋主而是租戶一直在糾結。
假如新加坡“居者有其屋”計劃不是那麽成功，今天的新加坡可能會出現和香港一樣的居住困境。香港不少人窮一生精力爲供一個單位，希望能有片瓦遮頭安享晚年，但往往供得樓來已進入暮年，確實是香港人口中的“爲樓死，爲樓忙”。
一些新加坡人卻因爲組屋屋契到期後，必須歸還給政府而埋怨“居者有其屋”是假象，也認爲組屋是個增值資産的說法是欺騙人民。
到底公衆的這些埋怨是否有理，讓我們來看看專家的看法。根據專家，無論是組屋也好、私宅也好，只要是99年屋契（Leasehold），它們在99年後的價值，從理論上來說，應該都歸爲零。但是，隨著國家經濟的增長、住屋周邊設施的完善，以及人民收入的增加，組屋的價格也會跟著私宅價格上升而帶動。
買99年地契私人公寓 沒人說那是租賃住屋
實際上，和許多99年地契的公寓一樣，組屋也要在73年之後，也就是剩余屋契不到26年時才開始貶值。組屋到底是不是個增值的資産？那些賣掉組屋，賺了一大筆錢後，提升爲私人公寓的屋主最清楚了，他們中有許多是因組屋升值給他們帶來第一桶金，才晉升爲公寓主人。
讓人費解的是，很多私人住宅的地契也是99年，但是沒人說那是租賃住屋。這些年來，公衆還進場狂買99年地契的私人公寓，一個小小單位售價動辄百萬元以上，還因需求增加而推高私宅價格。
畢竟，超過80%的國人所居住的組屋，是許多新加坡人窮其一生最重要的資産之一，他們對舊組屋貶值及在99年屋契到期後的焦慮心情是可以理解的。所以，李顯龍總理最近在國慶群衆大會上，宣布三項改進舊組屋居住環境的新措施，以安撫公衆的情緒。
總理提出延續版的擴大家居改進計劃（HIP II）及自願提早重建計劃（VERS）雙管齊下爲全島組屋進行加倍抗老、駐顔，讓較舊組屋繼續維持良好居住環境及吸引力。
國家發展部長黃循財也在博客發貼文說政府將會擴大屋契回購計劃及探討修訂動用公積金購買轉售組屋的條例。看來，這次政府有正視公衆對組屋未來屋齡大減後的價值和命運的憂慮。
然而，對症下藥解決這關系到80%居住在組屋的國人的棘手問題才是關鍵。政府所建議的HIP II及VERS又是否能夠完善地安撫國人對于組屋不明朗未來的遠憂呢？
首先，先了解影響組屋市值的三大因素：屋齡、屋質和地點。一般來說，屋齡越大，市值趨低，兩者是不成正比的。另外，良好的屋子質量，比如近期粉刷過的組屋內外觀、電梯有翻新、廁所有經裝修等改進工程，都有助提升或維持組屋價值。最後，較優越的地點，比如毗鄰市中心、坐落于設施較發達的區域中心、交通樞紐等地理條件，都能爲組屋提升或穩保價值。
VERS回購組屋是未知數
多年來，我們熟悉的組屋家居改進計劃爲無數個介于30年到40年屋齡的組屋，進行各種室內室外的翻新，讓這些舊一批的組屋也能換新面貌、與時俱進，而居民也住得比較舒適、更安心組屋價值不會因爲屋子質量日益衰落而迅速貶值。
現在政府建議推出HIP II，爲將來這些較舊組屋步入60年至70年屋齡時進行第二輪翻新，讓它們在花甲或古稀之年還能爲屋主提供一道屋檐，而且跟新一代組屋並立時，不會顯得格格不入。適當和適時的翻新高屋齡組屋固然好，讓屋主住得更舒服，但僅僅維持屋子的質量或許還不足以鞏固屋價。
至于VERS對組屋變老後的市值能起到什麽作用？首先，它只是一個帶有選擇性的高齡組屋回購計劃，因此既影響不到屋齡，也改變不了屋質或地點，也就是說它對于組屋保值或升值作用不大。
總理也已經提醒國人，VERS的回購賠償不會比選擇性整體重建計劃（SERS）的優渥。這也讓很多住組屋的國人擔心，隨著樓價逐年升高，能不能盼到VERS回購組屋，是一個很大的未知數。而即使盼到VERS的回購要求，也需要通過居民投票，以大多數同意才能通過；即使通過了，能取得的賠償額，到時也未必就能買到同等或更優越的住宅。
除了對組屋保值起不到作用，VERS也有讓人擔憂的地方。因爲回購行動需要組屋屋主投票作出決定，它極有可能會導致居民産生分裂，而這跟組屋凝聚國人的初衷有所抵觸。
此外，當組屋邁入老年，年紀大的居民肯定也占大數，他們還經得起HIP II翻新工程敲敲打打的幹擾嗎？
這些HIP II和VERS等等，都是長遠計劃，HIP II在約10年後推行，VERS在大約20年後。政府還有充裕的時間去完善這些計劃，公衆就耐心等待吧。