實況報道
過去12個月，達士嶺摩天組屋共有12個S2型（相當于五房式）單位以至少100萬元的成交價易手，其中最高售價達116萬8000元。
回看2004年的首輪申購，同類型單位要價僅34萬5100元至43萬9400元。經過15年，屋價已是當初的2.5倍左右。
上個月初，國家發展部長黃循財在國會撥款委員會辯論該部門預算開支時說，位于中央區的組屋日後重新發展時，當局有意在同一地區繼續注入公共住屋。
能夠幸運申購到這類組屋的國人，或許好比中了頭彩，這也引發市場對于中央區興建組屋的顧慮。
爲何要在中央區興建組屋？針對這個問題，一個最常提出的理由是，中央區應是社會各階層活動的場域，而不是淪爲富人的專利。
2016年，兩名新加坡宜居城市中心研究員伍偉甯和邱惠琳在《海峽時報》發表題爲《爲何應在市中心建造新組屋》的文章，文中提到：“將新組屋市鎮局限于外圍地區，卻爲中央區的富人規劃一系列璀璨奪目的建築瑰寶、豪華住宅和消費産品，可能會讓部分國人感覺被遺忘。”
新加坡國立大學房地産研究院主任程天富接受《聯合早報》采訪時也說，中央區興建組屋，可避免它被視爲富人或高端住宅的聚集地，尤其是瀕海地段，更應開放供所有人造訪。
政府也顧及這點，在市區重建局2014年發展總藍圖中將濱海南規劃爲“無柵欄社區”，近年來也鼓勵發展商設計沒有圍欄的公寓，以共享庭院和其他設施，並改善住宅區之間的連通性。
中獎效應的樂與怒
中央區始終擺脫不了土地成本高昂的困局。傑地集團執行總監麥俊榮說，現實是，中央區房地産非常昂貴，發展商一般也須爲該區土地支付較高溢價。
要吸引普通國人重返中央區，政府須提供可負擔得起的住屋選擇，例如，通過預購組屋銷售活動給予大幅折扣。問題在于，要讓中央區組屋達到可負擔的價格水平，政府所給予的津貼幅度必定高于其他地區，這就滋生了不公平。
官委議員、新躍社科大學商學院副教授特斯拉博士（Walter Theseira）說：“一旦折扣真的具吸引力，便産生中獎效應，‘中獎者’能在達到五年最低居住年限後，脫售單位以賺取可觀利潤。”
部分房地産專家因此認爲，在中央區興建組屋所衍生出的複雜問題，超出它所能創造的社會利益。
麥俊榮說，中央區組屋的申購率極高，倘若一個單位有50人申購，意味著將有49人會因爲無法“中獎”而耿耿于懷。即使是未參與申購的人，也會認爲用納稅人的錢來讓小部分人發財，是不公平的。
房地産咨詢公司彙實亞洲集團主席朱健堃博士也指出，購買中央區組屋不僅競爭激烈，且要能夠接受高密度的居住環境。從成功申購者的角度，他們會認爲自己付出了一定代價，因此若是通過特定政策減少中獎效應，將招致他們的不滿。
房地産專家因此建議，與其在中央區優質地段如濱海南建組屋，倒不如選擇毗鄰中央區的紅山、加冷、馬林百列等地區。
朱健堃提醒，並非所有人都向往居住在市中心。以年輕家庭爲例，他們或許更希望住在熱門學校附近，而這些學府一般不位于中央區內。
他說：“我國這些年來有效執行‘去中心化’，將經濟發展從中央區向外拓展，學府、購物中心和交通樞紐也都分散各地。中央區因此不見得就是最好的生活環境，要視具體需求而定。”
達士嶺前屋主分享“中獎”
2008年以49萬7000元購得達士嶺S1型（相當于四房式）單位的葉國偉（37歲）受訪時坦言，他曾以3800元月租，出租整個單位。
出租的原因是，他與妻子都得工作，一家三口因此選擇搬到馬林百列與父母同住，以便兩老可幫忙顧孫。
葉國偉透露，夫妻倆當初申購達士嶺時，其實已爲另一個轉售單位支付了定金。“沒想到，我們申請成功，而且是25樓的單位。考慮日後可取得的增值，我們最終決定放棄轉售單位。”
結果證明，他們的選擇是正確的。葉國偉近日在房地産經紀Property Lim Brothers的幫助下，一周內就以96萬2000元將單位轉手。
但葉國偉也提醒，人們不應理所當然地以爲中央區組屋必能賣個好價，因爲這在一定程度上取決于單位樓層和室內裝修。
“況且，要找到買家也不容易。有多少國人願意花90萬元來買組屋？說實話，我不會，我甯願用同一筆錢來買公寓。”
減少中獎效應三大建議
假設政府在中央區推出新組屋項目，房地産界對于如何減少中獎效應提出了三大建議。《聯合早報》向房地産專家了解各項建議的利與弊。
■建議① 延長最低居住年限
房地産集團C&H主要執行員林金財受訪時說，延長中央區組屋的最低居住年限至10年左右，確實可鼓勵人們長久居住，遏制投機炒房的行爲。
但他提醒，這項措施只能延遲賣屋得利的情況，屋主在達到最低居住年限後仍能以高價脫售單位，甚至可能因爲經過更多年，而取得較高利潤。
麥俊榮也說：“一些年輕夫婦可能在孩子年幼時購買中央區組屋，但五年後，孩子長大要上小學了，他們基于教育需求，確實必須搬遷到更合適的社區。延長最低居住年限，因此反而妨礙這些家庭的規劃。”
■建議② 提供較短屋契年限
屋契較短，組屋轉售價格自然會被壓低，因此可減少中獎效應。但受訪房地産專家幾乎一致認同，縮短中央區組屋的屋契將制造更多問題。
麥俊榮指出，首先，屋契不宜少于60年，否則國人可動用來購屋的公積金款額將受限。其次，隨著屋契越來越短，接下來的買家在貸款時也會碰到難題。
林金財則質疑：“本地市場已經熟悉99年屋契制度了。倘若提供少于99年的屋契，這些單位在轉售時又該如何定價？”
他強調，與二房式靈活單位這類爲特定群體所設計的屋型不同，中央區組屋是面向大衆的。
“況且，99年屋契還牽涉第二次家居改進計劃（HIP II）和自願提早重建計劃（VERS），這些政策的細節均未敲定，如今再節外生枝，可能擴大成爲政治課題。”
特斯拉則指出，基于退休保障，政府在提供較短屋契年限的同時，也須確保國人在屋契到期時不會一無所有。
他建議政府采取與選擇性整體重建計劃（SERS）類似的做法，保證屋契到期時，屋主可搬遷至另一獲津貼的組屋單位。
“措施的出發點是，確保國人只要願意，便可居住在中央區，但不允許他們從中牟利。措施也須結合某種機制，確保這些家庭爲日後搬遷到新單位進行儲蓄。”
他坦言，這個建議類似其他國家常見的公共租住房屋。“盡管公屋至今仍被投以有色眼光，但值得注意的是，它往往是低收入階層得以居住在市中心的唯一途徑。”
■建議③ 轉售抽潤或利潤分攤
程天富指出，目前，二次購屋家庭所支付的轉售抽潤是固定金額，根據組屋類型可介于1萬5000元至5萬5000元之間。
但由于中央區組屋的增值幅度較高，有者建議其轉售抽潤不應爲固定金額，而是占轉售價的一定百分比。
對此，程天富認爲，這雖可減少屋主的潛在收益，但帶有歧視性，人們會質疑爲何這項原則只適用于中央區組屋。
林金財也說：“一些屋主可能會覺得，與其對轉售價抽潤，政府倒不如在預購階段就征收較高價格。”
麥俊榮則建議，另一方法是，只對部分轉售收益征稅。例如，只有當轉售價高于70萬元時，才對超出的部分抽潤。
但轉售抽潤的問題在于，它只適用于屋主購買第二個受津貼組屋時。換句話說，屋主若提升至公寓，則無須支付轉售抽潤。
特斯拉因此建議改用利潤分攤，即屋主無論之後購買的是組屋或公寓，在轉售中央區組屋時都得將部分收益歸還政府。
“它既可是固定金額，如目前的轉售抽潤，也可是固定金額外加轉售價的一定百分比。捕捉一定比例的利潤是重要的，因爲中央區房地産的增值幅度往往大于其他地區。
降減中獎效應三必須
探討中央區組屋的中獎效應，須采取更宏觀的視角。
朱健堃受訪時指出，事實上，不僅是中央區組屋存在中獎效應，碧山、女皇鎮、東海岸等成熟市鎮的組屋，也能帶來同等甚至更高的中獎效應。
他特別點名東海岸碧灣區（Bayshore），該區日後將興建1萬2500個住宅單位，當中近半數是公共住屋。朱健堃指出，碧灣區既位于成熟市鎮內，又臨近東海岸公園，且未來將有兩個新地鐵站，成功申購到該項目的屋主，相信也將享受到顯著的中獎效應。
盡管學界與房地産界提出多項建議來減少中獎效應，但朱健堃提醒，在制定公共政策時須謹記三點。
“一、確定性，即政策不可變來變去；二、公平性，即盡量做到一視同仁；三、便利度，即執行起來簡單明了。”
朱健堃因此認爲，政府在力圖減少中央區組屋的“中獎”效應時，也須避免矯枉過正，不應制定過于複雜或只針對一小部分人的政策。