樓市乾坤
韓寶鎮
近年來，隨著許多美國科技巨頭紛紛設立或翻新具有校園風格的辦公園區和大樓設施，爲辦公空間注入朝氣與新活力，
這股席卷全球的風潮也吹入本地。我國未來的裕廊創新區和榜鵝數碼園區，預料將更加細致地诠釋與譜寫這類園區的校園風格新篇章。
校園風格有什麽利與弊？它對辦公樓市場會造成什麽影響？其熱度能否延續下去？這一期《樓市乾坤》找來多名分析師分享看法。
洋溢校園風格（campus style）的商業園、工業區和辦公樓設計概念，其實早在上個世紀40年代就在美國出現，80年代起蔚爲風潮。
如今，隨著美國許多大型科技公司崛起，這些企業爲吸引和留住屬于千禧一代的員工，更加重視建築與環境對他們所帶來的影響。
這也促使工作和生活環境以人爲本的意識擡頭，加上近年共同工作空間的新概念推波助瀾，“校園風”看似勢不可擋。
融入校園風格的企業總部代表——谷歌位于加州山景城的Googleplex、微軟在華盛頓雷德蒙德的總部，以及蘋果在加州的Apple Park，啓發了歐洲乃至中國的類似辦公園區和設施。
至于本地，最顯著的例子，莫過于谷歌在豐樹商業城II（Mapletree Business City II）的辦公大樓。
目前，我國辦公園區和大樓設施，也正在醞釀另一番校園風格的新景觀。
瑞士銀行（UBS）最近就傳出基于重新發展的槟榔路9號（前家居坊）具備校園風格設施，而租下其所有辦公空間。
英國科技巨頭戴森（Dyson）年初宣布把企業總部從英國倫敦遷至我國，它在科學園一期、靠近國立大學醫院的新加坡科技中心也將把面積翻倍。
Grab和雷蛇（Razer）最近也宣布在緯壹科技城（One-North）建設新辦事大樓。
此外，騰飛（Ascendas）將重新發展科學園一期（Science Park 1），預料也會提供更多校園風格設施。
高力國際（Colliers）新加坡研究部主管宋明蔚接受《聯合早報》訪問時表示，在傳統大學校園中，學府和相關建築，例如講堂、宿舍和學生中心，都同處于周遭如同公園的一大片地皮上。所謂校園風格的說法，因此延伸到商業園、工業區和辦公設施。
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部高級總監李敏雯指出，校園風格商業園一般聚集許多辦公大樓，地段面積龐大。整個園區的藍圖一般包括公路、停車設備和園景，整體經過缜密規劃。
園區設施除了帶動區內群體的合作和交流，也通過時尚設施，如活動區、廣場，以及餐館與商店，改善他們在工作與生活之間的平衡。
空間有限地價昂貴
本地校園風商業園屬“迷你規模”
利斯蘇富比（List Sotheby’s International Realty）研究部主管韓煥美表示，校園風格概念自80年代起在美國蔚然成風，但本地當時沒怎麽聽到這個說法，可能是因爲我國空間有限和文化差異的關系。
她認爲，盡管本地擬發展展現校園風格的裕廊創新區和榜鵝數碼園區，但從規模和土地面積來說，仍無法同國際的校園風格園區相比。
第一太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部高級主管張敏璋也說，由于地點適中的土地有限，本地的校園風格商業園屬于“迷你規模”。
他說：“在地點卓越和四通八達的地區，地價昂貴，這個問題成爲建設名副其實的校園風格園區的一大阻礙因素。”
世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振倫指出，校園風格園區越來越受到歡迎，但我國整體上可能無法達到同其他國家一樣的規模。
“我們可能會采用縱向發展的方式，秉持在一個空間包攬所有服務的原則，而不一定橫跨園區。”
專家：利于促進員工合作
卻也存在“過度集中風險”
宋明蔚說，由于具備開放式工作空間概念、包容性環境和社交特征，許多企業認爲校園風格環境，利于促進員工之間的合作。
此外，由于位于單一地點，企業對如何展示“校園”門面有絕對操控權，因此有助于培養員工認同感和企業文化。
校園風格設備包括辦公桌輪用制（hot-desking）。韓煥美指出，這個概念對年輕上班族來說行得通。他們在大學求學時，校園已采用這樣的制度。
她指出，校園風格目的是要打造更好的工作環境，偏重于爲了營造工作氛圍而設計，而非基于成本效益。
校園風格辦公園區和設施，讓企業能夠把空間調整爲不同的形式，迎合商業需求的改變。
不過，這類園區可能面對“過度集中的風險”（concentration risk）。宋明蔚表示，爲避免天災和恐怖襲擊造成業務中斷，企業或許應再物色一個替代地點。
此外，校園風格辦公園區和大樓設施的某些特點對業主可說是雙刃劍，既是優點，也可能成爲缺點。
張敏璋說，業主可把一整座出租給單一租戶，省去管理不同租戶的麻煩。許多這類租戶簽下的都是長期租約。
可是，一個主要缺點是，若該租戶將來不續租約，屋主就需要尋找一個或多個租戶取代原來的租戶，“由于建築到時已有八至10年的屋齡，可能已失去吸引力。”
對租金市場影響不大
分析師認爲，校園風格辦公園區與設施的興起，對租金市場的影響不大。
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部高級總監李敏雯說：“不論環境是否屬于校園風格，公司一般上還是會使用同樣大小的空間，而且也不會爲校園風格設施支付租金溢價。”
盡管不少分析師指出，校園風格園區或建築讓企業能把所有員工集中到一座大廈，有助于節省租金，但他們也認爲這並不會進而對租金市場産生重大影響。
沈振倫認爲，在具備校園風格或“自給自足”的建築中，雖然個人空間可能縮小，但共用空間卻增加。公司對空間的需求將更具效率，它們未來對辦公空間的面積要求可能減少10％至30％。
對于校園風格辦公園區與設施是否會在我國發展下去，分析師認爲，我國的校園風格辦公園區與設施，可能面對不受土地面積限制的其他區域國家的競爭。
張敏璋說：“這類特點（指校園風格）很容易就被擁有更多土地，而地價和員工成本卻更低的國家所複制。”
例如，印度等國家擁有更多土地，具備能提供更多“奢侈”設施的靈活性，也擁有龐大的熟練員工人口。
“基于面對來自區域與國際的競爭，加上産品周期變短以致于機會成本高漲，新加坡應該采取謹慎態度，不應過度供應這類設施。”
不過，分析師仍看好校園風格對辦公空間所帶來的正面效應。
韓煥美認爲，這股趨勢將會爲市場注入活力，企業會更有創意地使用辦公空間，而老舊的商業辦公樓也會考慮翻新或重新發展。
本地未來 ‘校園風’ 商業園 制造工作崗位創造交流空間
繼緯壹科技城之後，未來的裕廊創新區（Jurong Innovation District）和榜鵝數碼園區（ Punggol Digital District）將把本地辦公園區和設施對校園風格的诠釋和定義，帶到新的層次。
裕廊集團（JTC）新區發展署總署長郭寶俊告訴《聯合早報》：“合作和思想交流是創新經濟的關鍵。可是，這些都不會偶然發生。”
他表示，裕廊集團的商業園因此通過全力促成恰當的機構與業者組合，以及設計能促進交流的空間，來帶動合作與思想交流。
裕廊集團是這三個商業園區的開發商及規劃者。
占地200公頃的緯壹科技城的入駐者組合包括新加坡國立大學、新加坡科技研究院（ASTAR）、跨國企業、中小企業和起步公司。
裕廊創新區占地600公頃，將集學習、研究、創新和生産活動于一體。整個園區在20年內分階段發展，第一期工程約在2022年完成。
盛裕控股集團（Surbana Jurong）斥資4億元，在裕廊創新區打造新全球總部“盛裕園區”（Surbana Jurong Campus），總樓面面積6萬8915平方公尺，可容納多達4000名員工。
至于榜鵝數碼園區，占地50公頃，將提供綠色環境，並結合新加坡理工大學校園和商業園，以促成企業界和學術界的更多合作，以及讓學生與專業人士進行交流與集思廣益。
這將成爲我國數碼與網絡安全發展重鎮，未來預計可創造約2萬8000個新工作崗位，推進我國經濟數碼化進程。