回顧與展望
李蕙心 報道
去年集體出售市場幾乎降至冰點,今年的情況相信也會相同,分析師認爲,商用項目會是今年的集售市場焦點,不論是推出市場的數量或交易額都會高于住宅項目。
2018年上半年,火熱朝天的集體出售市場在7月公布的新一輪降溫措施之後,幾乎在一夜之間開始冷卻。
去年的集售市場更是幾乎處于停頓狀態,共有至少36個項目公開招標,但只有五個項目成交,總額僅4億6088萬元。這五個項目是辦公樓海德大廈(Realty Centre)、私人公寓淑雅景(Sophia View)、綜合項目Selegie Centre和民苑(Min Yuan),以及位于鳳凰路的一排店屋。
情況與2018年完全相反,該年售出的40個項目交易額共達100億8360萬元。相比起來,去年的交易額同比下滑95%,
此外,在這些項目當中,只有淑雅景是住宅項目,但也只是一座售價928萬元的小型公寓。可是前年有三個私有化中等入息公寓(HUDC)地段出售,重新發展後的新私宅項目都有1000多個單位。
仲量聯行執行董事陳鴻文說:“小型地段和非住宅地段較受發展商和投資者青睐,主要原因是政府去年7月大幅提高了額外買方印花稅。”
他指出,雖然去年成交的商用地段較多,但這不表示,商用集售項目未來會增加,因爲這類項目的業主往往會針對集售要價和收益分配方法僵持不下,難以順利展開招標活動。
在陳鴻文看來,這場嚴冬會持續到今年,而商用項目集售成功的概率會比私宅項目大。
他說:“交易額會比2017年和2018年的交易額低許多,推出市場求售的住宅項目也會少于非住宅項目,尤其是適合用作酒店、商用或綜合項目用途的地段。”
“盡管如此,商用項目是否能售出仍是個未知數。交易要成功,首先發展商必須認爲業主的要價符合經濟效益,可是至今爲止,多數推出市場的商用項目的要價並非如此。”
其中一個例子是在去年12月二度展開招標活動的森林商業中心(Sim Lim Square)。雖然地點優越,但項目4月首次招標時集售市場已近飽和,發展商的地皮庫存漸滿,加上業主開出的12億5000萬元價格不低,以至于無人問津。
高力國際新加坡研究部主管宋明蔚對今年的市場展望,也有類似看法。她認爲,今年集售的私宅項目依舊不多,但在商用地段前景方面,她更爲樂觀。
她說:“在新加坡的跨境房地産投資,隨著投資者對本地市場基本面的信心增加而持續走強,尤其是新加坡的辦公樓市場。新加坡是個穩定的投資地點,在地緣政治不穩定的區域市場中脫穎而出。
“此外,重新發展中央商業區老舊辦公樓可申請更高的容積率和獲取更高租金,而且區內辦公空間空置率低,且供應量少,有望繼續吸引更多投資。”
酒店地段預料是
集售市場另一亮點
酒店地段相信會是今年集售市場的另一個亮點。她說,去年遊客增長強勁,加上酒店客房供應有限,吸引不少酒店投資。此外,在旅遊及商務會展(MICE)和休閑領域的新投資,預計接下來的三年至五年,吸引更多商務和休閑旅客前來。
Huttons Asia投資銷售總監連镛智也有相同看法。
“樟宜機場第五搭客大廈將在2030年竣工,每年接待的旅客人次預計會增加到7000萬。意味著整座機場接待的旅客會達到1億5000萬人次,高于目前的8200萬人次。因此酒店投資不僅能給發展商增加經常性收入的機會,同時也是資本升值的好機會,因爲出售的酒店有限。”
雖然今年的集售市場依舊是一片冰天雪地,但他認爲,在酒店可能會在2021年第二季逐漸回暖。“目前的未售私宅單位,預計會在2021年底減少至2萬個以下,發展商相信會在2021年結束前,開始收購新的私宅地段。”