回顧與展望
周文龍 報道
本地執行共管公寓（EC）市場去年僅一個新項目推出，卻沖破了尺價1000元大關。今年將有三個新項目推出，交易預料更活躍。但分析師認爲，下來EC尺價難以再創新高，只會維持在目前尺價1050元的水平。
ERA産業研究與咨詢部主管麥俊榮接受《聯合早報》訪問時說：“現在EC市場固然供不應求，但作爲以夾心層爲對象的項目，它的價格畢竟偏高，負擔得起的人相較少。”
去年唯一的新EC項目，是城市發展（CDL）位于榜鵝的星水嘉園（Piermont Grand）。該項目共有820個單位，截至去年12月賣出約450個單位，銷量超過五成，平均售價爲尺價1080元。
與一般私宅項目相比，星水嘉園的銷售成績可說相當理想。但與之前的EC項目相比，Rivercove Residences推出首日就賣出近八成單位，Hundred Palms Residences推出七小時便一掃而空，星水嘉園銷售成績相對遜色。
值得一提的是，去年政府將購買EC的月入頂限從1萬4000元，提高至1萬6000元。不過，EC銷量未如市場預期般出現顯著增加。
麥俊榮表示，如果星水嘉園的價格低于尺價1000元，相信它的銷量會更高，甚至可能售罄。
房地産分析師王伽勝則指出，對許多EC買家而言，尺價1000元是個關鍵心理價位，在沒有強大動力的情況下，很難有效突破。這就好比10年前當市區外私宅的尺價首次突破1000元大關時，引發買家擔憂，還迫使政府出手推出降溫措施。
根據市區重建局房地産資訊系統（URA Realis），EC的平均價格從2016年的每平方英尺782元，上揚至今年第一季至第三季的1093元，三年來漲幅近四成。
按現在價位，一個1000平方英尺的三臥房單位價格爲110萬元，1300平方英尺的四臥房單位價格爲130萬元，直追一般私宅價格。以30年房貸期而計，這意味著買家總收入至少得達到1萬1000元至1萬2000元。
王伽勝說：“隨著今年有更多新EC登場，EC需求將保持旺盛，價格雖難以進一步上漲，但也不太可能回跌，估計會保持在現在尺價1000元至1050元的水平。”
今年預計有三個新EC項目登場，它們是Parc Canberra、OLA和淡濱尼10道的項目。
Parc Canberra位于三巴旺附近的坎貝拉連路（Canberra Link），共有496個單位，發展商爲海峽實業（Hoi Hup Realty）和雙威發展（Sunway Developments）合組的財團。
OLA位于盛港安谷彎（Anchorvale Crescent），共有548個單位，發展商爲毅雅地産（Evia Real Estate）和金務大（Gamuda）組成的財團。
這兩個項目預計在農曆新年後，約1月底和2月推出。
博納産業總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）表示，由于購買EC月入頂限提高，帶動EC更強勁需求，估計這三個新項目推出首個周末可賣出至少五成。
至于EC地段標價方面，去年底政府推出位于芬維爾巷（Fernvale Lane）的EC地段供招標，同時也開放一幅備售名單的EC地段供發展商“勾出”。今年上半年則有一幅位于淡濱尼的備售名單EC地段。
伊斯邁估計，這些地段標價介于容積率每平方英尺490元和560元，比一般大衆私宅地段標價低了兩三成。
EC轉售價
一般比開盤價高約兩成
在轉售市場方面，從2013年7月至2014年9月，本地約有八個EC項目達到五年的最低居住年限（Minimum Occupation Period，簡稱MOP），可投入私宅市場進行轉售。
這些EC轉售價一般比它的開盤價高出兩成左右。但如果跟周圍的一般私人公寓項目比，它們的價格也往往便宜10％至15％。
例如2010年9月推出的愛士百樂之居（Esparina Residences）和2011年初面市的澳景苑（Austville Residences），分別在前年9月和去年4月達到MOP。
愛士百樂之居過去一年賣出多達105個單位，成交尺價介于869元至1249元，比它推出時的尺價高出40％至70％。
澳景苑也有65個單位易主，但由于它距離地鐵站較遠，尺價相對較低，介于748元至970元，比推出時上揚20％至30％。
但相比該地區的萬寶閣（Jewel@Buangkok），這個約兩年前完工項目，尺價中位數1312元，比上述兩個EC項目高出多達四成。
EC限制屋主必須住滿五年後，才可轉售給新加坡公民和永久居民，10年後則可以賣給外國人。
Propnex博納集團高級主要執行官林永富指出，跟私人公寓相比，轉售EC還是具吸引力的。但轉售EC的價格必須保持競爭力，若比新EC貴太多，買家可能直接選擇購買新EC。
C&H房地産主要執行官林金財則指出，住滿10年的EC將擁有更大市場，但價格未必會提高，因爲屆時房子更舊，地契僅99年等因素也會影響價格。