市場拾遺
安
上星期二，凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust，簡稱CMT）和凱德商務産業信托（CapitaLand Commercial Trust，簡稱CCT）的合並計劃獲得股東的支持。新的合並體將改名爲凱德綜合商用信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust，簡稱CICT）。以市值而言，CICT將成爲亞太區第二大的房地産投資信托（REIT），僅次于香港的領彙，而它所管理的資産規模達224億元。
兩個REIT的管理公司強調，這個交易是“強強結合”（merger of equals），它將使新的合並體“更大、更好、更強”，並且也“更有韌性與效率”。它們指出，合並將增加體量，以吸引機構投資者投資，從而提高估值；其次，合並將使投資組合、地域分布以及租戶多元化，以減少過度集中的風險；第三，合並提高債務空間，以進行更多更大的收購。
這是本地股市第五個REIT兼並的案例。兩年前，ESR兼並億達工業房地産信托，在本地股市開創了REIT兼並的先例。隨後，華聯商業信托兼並華聯酒店信托、雅詩閣公寓信托兼並騰飛酒店信托、以及星獅物流工業信托兼並星獅商産信托。
兼並的理由無非是要做強做大，以取得規模經濟的效益。在兼並風的吹襲下，市值小的REIT面對生存與發展的壓力。他們要麽就並入較大的REIT，否則就必須加速收購資産，以擴大規模以及提高市值。
最近，豐樹北亞商業信托（Mapletree North Asia Commercial Trust）以及凱德商用中國信托（CapitaLand Retail China Trust）就先後宣布擴大投資範圍，分別在地域以及資産類別進行多元化的配置。
豐樹北亞商業信托在2013年上市時，原名豐樹大中華商業信托。在招股書中，它以本地股市“第一個也是唯一投資香港與中國商業房地産”的REIT爲賣點。不過，在2018年它在日本東京收購辦公樓資産後，改名爲豐樹北亞商業信托。兩個星期前，它將投資範圍再擴大至韓國，並宣布在首爾收購辦公樓資産。
它說，投資地域擴展至韓國，將能使它的資産組合更多元化。同時，它的贊助人以及管理公司豐樹産業集團在2008年便在韓國投資，因此它能借助豐樹投資所建立的網絡與資源，在韓國收購優質的商業房地産。
同樣的，凱德商用中國信托2006年上市時，在招股書中以本地股市“第一個純粹投資中國零售資産”的REIT，來吸引投資者。目前，它的投資組合全部都是中國的商場，共有13個。上星期三，它宣布將投資的資産類別從純商場擴大至辦公樓以及工業房地産，包括商業園、物流、數據中心以及綜合發展，以提高收益率以及資本增值。
凱德集團是凱德商用中國信托的贊助人以及管理公司。截至今年6月，凱德集團在中國有25個商場、27個辦公樓資産、22個綜合發展項目，以及10個包括商業園、物流與工廠的工業房地産。凱德商用中國信托指出，在擴大投資範圍後，它將成爲凱德集團的中國非住宿資産的REIT。換句話說，它能處于更有利的位置，收購這些資産。此外，它在向凱德集團以外的第三方收購時，也有更多資産類別的選擇。
凱德與豐樹REIT
從單元化轉向多元化
凱德集團旗下新加坡上市的REIT共有六個，其中凱德商用中國信托的市值最小，只有14多億元。另一方面，豐樹投資旗下新加坡上市的REIT共有四家，其中豐樹北亞商業信托的市值也是最小，達30億元。無獨有偶，這兩家市值相對小的REIT都從上市時深耕單元化（pure play）的投資策略轉向多元化（diversification）。
凱德商用中國信托以及豐樹北亞商業信托背後都有實力雄厚的贊助人。這些贊助人可爲旗下的REIT提供投資項目以進行資本循環，也可在融資方面給予支持。但對于那些沒有強大後台的Reit而言，要在這個時候擴大資産規模以及提高市值並不容易，而並入更大的REIT可能是最佳的選擇。
市值6億多元的速美商業空間信托（Soilbuild REIT）最近向新加坡交易所呈報，大股東林捷發以及他的家族正在與第三方商談股權的交易，意味著這個REIT的控制權可能轉手。
另一方面，ESR REIT正准備通過換股的方式，兼並勝寶工業信托（Sabana REIT）。ESR REIT的贊助人以及管理公司ESR Cayman目前也持有寶澤亞太房地産信托（AIMS Apac）13％的股權。它有意通過兼並，整合新加坡工業房地産的REIT。
不過，ESR REIT兼並勝寶工業信托的計劃，正受到兩個投資基金的阻擾。他們指ESR REIT的出價相當于每股勝寶工業信托值得0.377元，比勝寶工業信托的淨資産低了26％。
此外，他們指ESR Cayman同時持有ESR REIT以及勝寶工業信托管理公司的控制權，因此存有利益沖突問題。
勝寶工業信托首席執行長韓永利在回應時指出，該信托的舊管理層曾經嘗試脫售資産，但無人問津。
此外，賬面資産是一回事，成交價又是另一回事。他舉例說，最近在大士四道的工業房地産，以低于賣家要價的32％成交。
這反映了市值小的REIT面對的困境。在經濟衰退以及疫情沖擊下，它們要生存就得並入大的REIT。此時此刻，它們也沒有太大的議價能力。