就勢論市
本地私宅價格在今年首九個月微升0.1%。與金融風暴和沙斯期間房價迅速下滑的情況相比,
這次冠病疫情對私宅市場的影響微乎其微,沒有預想中房價可能驟跌的情況出現。
若與其他一些被疫情打得東倒西歪的行業相比,房地産還真像個打不敗的英雄。
近期本地不少新私宅項目在疫情中相繼推出,朋友圈在熱烈討論是不是進場時候,有些表示已備好資金隨時出手。我也曾躍躍欲試,但不稍片刻,這念頭馬上被一系列“不利因素”打消。
我國經濟持續萎縮,失業率創近11年來新高,許多受冠病疫情打擊的行業還處在水深火熱中,前景不明朗。然而,不因負面因素而嚇跑的房地産買家還是大有人在。
今年5月以來,盡管還處在疫情中,本地房地産市場並未像其他行業一樣陷入寒冬,反而一路回暖,佳績連連。
今年4月7日至6月1日的病毒阻斷措施期間,看房活動全面受限,卻仍有高達1340個私宅單位在這兩個月內交易,其中764個單位是向發展商購買的新公寓,其余的是轉售單位。
病毒阻斷措施結束後,看房活動在實施安全措施情況下允許進行,6月份的私宅交易量飙升至998個單位,是自去年11月後的新高。這些交易當中還出現一些讓人乍舌的巨額交易,其中一個面積9000平方英尺的Ardmore Park永久地契公寓,轉售價高達2765萬元;另一個面積1萬2000平方英尺的聖淘沙灣有地住宅以2500萬元成交轉手。
接下來數月,每月的私宅銷量越戰越勇,7月份高達1080個單位,8月份1227個,9月份更增至1270個。
再看看房價,令人難以相信在哀鴻遍野的2020年,本地房價不降反升。根據數據,整體房價在今年第一季下跌1%後,第二季微升0.3%,第三季再漲0.8%。
整體來說,本地私宅價格在今年首九個月微升0.1%。與金融風暴和沙斯期間房價迅速下滑的情況相比,這次冠病疫情對私宅市場的影響微乎其微,沒有預想中房價可能驟跌的情況出現。若與其他一些被疫情打到東倒西歪的行業相比,房地産還真像個打不敗的英雄。
趁危機撿便宜日子不複返
比較本地樓市在過去幾次危機中的大起大落,就能感覺到這次房市在疫情中相對穩定。我國房價在1996年達到頂峰後,政府推出抑制房地産投機的降溫措施,加上亞洲金融風暴來襲,房地産市場一蹶不振。雖然2000年景氣再現,卻因美國科技股神話破滅、一度在沙斯期間跌到谷底,直到2005年起,私宅市場才重見天日,價格屢創新高。到了2007年,全年非有地私宅價格更激增了31%。
直到2008年、2009年爆發的一場金融大風暴,使私宅價格在2008年第二季至2009年第二季期間,下跌了25%。不過,一年後房價以迅雷不及掩耳的速度反彈,至2011年第一季飛漲了近50%,跌破許多市場人士的眼鏡。
過後,雖然政府持續出手降溫,房價仍節節上升,直到2013年見頂後,2014年第一季開始下滑,直到2017年第四季才出現增長,結束了連續15個季度房價下跌的紀錄。近年來,房價就一直保持穩定。
十多二十年前趁危機進場撿便宜的買家,個個都賺得盆滿缽滿,但這種撈錢的日子已一去不複返。現在想在疫情中撿便宜來撈一筆的人,恐怕要失望了。今時不同往日,本地房市已無機可投,不是炒家的天堂,但卻是買家買房保值的首選。
這也是爲什麽,不管是天下太平還是動蕩不安,本地房市仍然吸引買家進場。即使在病毒阻斷措施期間,外國買家無法入境、看房活動全面停止的情況下,第二季買房的外國買家(包括永久居民和外國人)還占了大約兩成,與去年同期不相上下。
本地買家也不落人後,不僅在疫情中出手,連俗稱“鬼節”的農曆七月期間都毫無忌諱地進場,與過去很不一樣。或許他們認爲這是最佳進場時機,懷著“買漲不買跌”的心理買房,而低利率環境肯定也是因素之一。
不是說這次的冠病危機,比過去的金融危機和沙斯對經濟造成的破壞更大更久嗎?爲何還有那麽多人買房?不少商店倒閉或結業、員工被裁、老板要吃老本,打工族也過得戰戰兢兢,大家都在忙著找生活,忙著買房子的都是些什麽樣的人?誰能解開這些迷思?
矯正市場歪風
禁選購權書期限一再延長
在疫情中忙著買房者,動機不盡相同,但希望他們是經過深思熟慮之後才進場,了解這時買房的潛在風險。一旦簽下選購權書,後悔就來不及了。從本月初開始,政府已禁止選購權書期限一再延長,買家若沒在一定期限內行使,定金會被發展商沒收。
這股一再延長選購權書的歪風近年已在房地産界吹起,行內人士透露,每個新開盤的公寓項目都有三成至五成的交易,是在發展商願意一直延長選購權書爲前提下進行。有些選購權書的期限甚至可長達兩年之久。新項目的開盤數據也連連報捷,但無人知曉這些數據中,多少是正常交易,哪些只是一拖再拖的交易。
禁止選購權書一再延長,算不上是降溫措施,它更大的作用是矯正業界歪風,打擊炒作銷售數據,也鼓勵買家謹慎進場,尤其是在經濟不景及前景不明朗的疫情當下,避免買家被房債套牢而陷入財務困境。
這項限制措施是否奏效?就讓我們比較一下措施生效前後兩個項目的表現作爲參考。措施生效後第一個推出的新項目是位于荷蘭路一帶的Hyll on Holland,第一批推出的60個單位中,只有四個售出。這四個售出的單位都是“經典”兩臥房單位,面積爲657平方英尺,房價從150萬元起跳。
反觀措施推出前的最後一個位于阿裕尼一帶的Penrose公寓項目,在短短一個周末售出超過六成單位,數量達341個。這樣的亮麗銷售成績,使措施實施後第一個推出的項目相形見绌。
今年最後一季還有好幾個大型項目准備登場。若想知道接下來的私宅銷售表現是否被市場修正打回原形,還是能延續不敗英雄威風凜凜的威力,且拭目以待吧。