回顧與展望
李蕙心 報道
本地集體出售市場受地段需求上升所推動,明年的集售活動預計回彈,但成交價相信會因爲經濟前景難料而保持平穩。
今年僅有三個集體出售住宅項目成交,總額達7720萬元,比去年的4億8988萬元少了84%。這三個項目是Yuen Sing Mansion、菲海文樓(Fairhaven)和Sophia Ville。
導致集售交易銳減的罪魁禍首是冠病疫情。這場全球疫情嚴重沖擊經濟引發低落的市場情緒,尤其是在今年上半年,抗疫阻斷措施致使房地産市場幾乎停頓。
隨著經濟活動在第三季逐步恢複,一些較早前招標失敗的項目重新推出市場求售。這包括Tivoli Lodge、Green Court、永豐閣和永豐樓。
仲量聯行(JLL)新加坡研究與咨詢部高級董事王德輝接受《聯合早報》訪問時指出,去年有三個小型住宅項目出售,但也有三個大型商用、酒店和綜合項目成交。
除了集售項目,另外還有兩個由單一業主擁有的地段售出,即海格路和基裏瑪路的私宅賣出,顯示私宅地段需求頗高。“發展商對通過集體出售市場購地的興趣恢複,這是因爲新私宅項目在阻斷措施後的銷量良好,而且未售私宅單位漸漸下降。”
根據王德輝的統計,若包括重新推出的項目,今年6月至今共有16個項目招標,其中的菲海文樓和Sophia Ville已售出。
高緯環球(Cushman & Wakefield)東南亞區研究部主管李敏雯也認爲,未售私宅單位下降是重要因素之一。“未售單位庫存持續減少,截至今年第三季數量爲2萬6600個單位。上一輪的集售周期在2016年第二季展開,當時未售單位跌至2萬3300個單位。”
世邦魏理仕(CBRE)資本市場主管鄭兆能指出,私宅市場火熱,間接推動集售活動。
他說,大衆私宅近期的銷量優于大市,支撐整個私宅市場。這促使發展商積極參加政府售地計劃的競標活動,例如吸引15組發展商競標的丹那美拉克基連路(Tanah Merah Kechil Link)地段,反映了發展商很高的購地意願。由于政府推出的地段有限,發展商可能轉而收購集售項目來囤地。
“有鑒于此,有集售潛能的房地産項目于是開始籌備集售計劃或重新招標。要注意的是,高檔、中檔或大衆私宅等不同類別項目的集售活動,以及所吸引到的發展商關注程度不同,說不准何時才是最適合推出市場的時機。”
明年的集售活動預計增加,但發展商料不會開出較高的競標價。
鄭兆能說,許多密切留意私宅市場走勢的屋主,可能有意進行集售計劃,因此明年的集售活動會增加。不過,價格將是這些項目成功與否的關鍵,因爲發展商在短期內相信還會采取謹慎的態度,仔細挑選地段。
王德輝也有類似看法,他認爲,要確保屋主的價格預期合理是成交的主要挑戰。“多數集售屋主不清楚政府在2018年7月實行的房地産降溫措施,以及提高平均單位面積規定對集售項目地價的負面影響。還沒包括建造成本因爲冠病疫情而上升,以及疫情未來發展這兩個因素。”
不過,若新私宅項目的銷量不俗、未售單位持續減少,而且政府推出的地段不多,就能繼續推動集售活動上升。