回顧與展望
李蕙心 報道
本地股市明年可能受經濟放緩影響,但分析師認爲,房地産股表現將保持平穩,尤其是在各地有多元業務的房地産發展商。
今年是本地房地産股出現許多重大變化的一年,主軸是大型發展商的並購活動,而打頭陣的是凱德集團(CapitaLand)。
今年1月,該集團以110億新元收購星橋騰飛集團(Ascendas-Singbridge)所有股份,整合成爲亞洲最大的多元化房地産集團。
城市發展(CDL)則爲了加速擴展中國業務,而投入共13億4700萬元投資中國房地産公司協信遠創(Sincere),並向對方收購上海房地産的股權。
凱德集團和城市發展這兩大房地産業巨頭,還聯手重新發展亮閣(Liang Court)。
興業證券(RHB)分析師維傑·納達蘭加(Vijay Natarajan)接受《聯合早報》訪問時說,發展商希望在進行這些並購活動與翻新計劃時,通過良好的資金管理、穩定的經常收入和多元發展業務,來提高股本回報率。
本地大型發展商的業務非常多元,包括住宅、商場、辦公樓等,而且遍布世界多國。在面對我國經濟放緩和房地産政策收緊,多元化業務成了重要的緩沖帶。
雖然政府去年7月推出的新一輪房地産降溫措施成功抑制私宅投機活動,但沒有對發展商的業務和股價造成巨大影響。
根據新加坡交易所提供的數據,截至12月27日,今年來表現最好的房地産股是城市發展,總回報率達37.8%。華業集團(UOL)和凱德集團緊隨其後,總回報率分別爲37.2%和24.3%。
發展商最大收入
來自商用項目租金
FSMOne.com股票和挂牌基金研究部分析員陳怡瑾受訪時指出,私宅業務只是本地發展商龐大業務的一部分,最大的收入來源其實是商用項目的租金。她說,凱德集團、城市發展和華聯企業(OUE)目前的租金收入,分別占總收入的56.8%、48.3%和84%。
另一個原因,就是發展商大多已進軍海外市場。
“業務遍布多個不同海外市場,對房地産股的股價有良好的支撐作用,因爲海外曝險緩解了新加坡降溫措施的沖擊。”
她還說,發展商的業務也涉及不同房地産類別,如零售、酒店和辦公樓,因此股價在過去一年裏維持著一定水平。
新的一年將至,維傑預計,房地産股明年的表現會與今年大致相同。
“私宅銷量會保持,但房價升幅不大。新加坡大選預計會在明年上半年舉行,市場情緒應該會依舊謹慎,但如果執政黨在大選中取得的壓倒性勝利表現優于上一屆大選,市場可能會在下半年複蘇。
“由于前景充滿不確定性,我認爲有多元曝險,且經常收入增長強勁的房地産股會有更好表現。”
他看好凱德集團,給予“買入”評級,目標價爲4.20元。
他認爲,整體私宅價格預計明年的升幅會是零至3%,銷量大約在9000至1萬零500個單位之間,接近今年的水平。私宅轉售市場方面,銷量可能稍微上升5%至10%。
銀河—聯昌分析師駱敏儀也有類似看法。她日前發表報告說,由于目前私宅供應充足,房價在近期內應該會在零至5%之間窄幅波動。她建議投資者買入凱德集團、城市發展和華業集團,目標價分別爲4.15元、12.09元和8.73元。
陳怡瑾認爲,雖然本地私宅市場增長放慢,但辦公樓租金會是發展商明年業績的一大亮點。
“據我們觀察,辦公空間的租金回報率自2017年第二季便持續上揚,顯示發展商接下來幾個季度的租金收入會出現強勁增長。”