企業透視
雅詩閣公寓信托兩周前宣布首次進軍學生宿舍市場，將以9500萬美元收購美國佐治亞州首府亞特蘭大的一個學生宿舍。對此，分析師表示，進軍更具韌性的資産類別，尤其考慮到學生的平均居住期，將增加信托的現金流。
韓寶鎮 報道
裝束輕便的莘莘學子與衣冠楚楚的商業旅客，形象完全不同，但雅詩閣公寓信托（Ascott Residence Trust）在擴展業務策略時，卻同樣在他們身上看到商機與共同點。
信托兩周前宣布首次進軍學生宿舍市場，將以9500萬美元（1億2630萬新元）收購美國佐治亞州首府亞特蘭大（Atlanta）的一個學生宿舍。
這個Signature West Midtown學生宿舍屬永久地契，擁有525個床位，平均入住率約95％，當地學生占約八成。
學生宿舍業務
占信托總資産7％
學生宿舍與出租房地産性質相同，因此劃入同個業務。收購學生宿舍後，這項業務將占雅詩閣公寓信托總資産7％。長期來說，這項業務將增長至占總資産的15％至20％。
對于信托把客戶對象從商業旅客轉向學生，有分析師表示出乎所料，但也有分析師認爲，順著信托的投資理念，它在疫情沖擊酒店業之際擴大投資策略，不完全令人感到意外。
銀河—聯昌證券分析師殷嘉薇接受《聯合早報》訪問時說，信托過去一直都有表明會投資長租公寓（multifamily）房地産項目。學生宿舍也同長租公寓等出租房地産一樣，有更穩定的租金收入。
“雖然信托沒特別提過要收購學生宿舍，但一直都有說要著重于長租約的房地産，而學生宿舍性質就跟出租房地産類似。”
星展集團分析師王家儀和陳偉祥在報告中指出，進軍更具韌性的資産類別，尤其考慮到學生的平均居住期，將增加信托的現金流。他們認爲，在資本化率被擠壓的環境中，信托相信是基于該學生宿舍的售價將帶來5％的收益率而出手買下該物業。
輝立證券研究部投資分析師王佩鳳受訪時說，疫情使酒店市場陷入曆史低點，超越之前任何的大流行，這將影響信托未來租賃談判中的最低與固定租金。
信托在法國原本有17個主租約。其中，四個到期的主租約去年延長時納入可變動成份。
“這些做法侵蝕了信托穩定的收入來源，使它不得不尋找其他方法來恢複資産組合的穩定。”
雅詩閣公寓信托在2019年底同騰飛酒店信托（Ascendas Hospitality Trust）合並，去年6月被納入富時全球房地産指數系列（全球發達指數）（FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series (Global Developed Index)）。截至去年底，信托在全球15個國家共有86個資産。
看好信托策略及多元化組合
分析師紛紛調高目標價
信托兩周前發布全年業績，受疫情沖擊與脫售影響，信托全年可派發收入跌43％至9420萬元，每單位派息（DPU）跌60％至3.03分。
大多分析師維持買入或增持評級，並且紛紛上調目標價，介于1.17元至1.25元。
盡管分析師對信托去年DPU跌六成的看法不一，但都看好信托的策略與多元化組合。他們也看好信托循環資産與具備貸款空間的能力，可以推動盈利與淨資産值。
給予最高目標價的馬銀行金英證券分析師蔡樹泰對信托的多元化組合、密集的長期入住資産，以及剩余的2億元脫售收益表示看好。該收益將在DPU增長放緩的當兒，提振資本派發（capital distribution）。
由于組合表現疲弱，信托的資産管理規模下滑7％，而負債率爲36.3％，意味著它還擁有進一步取得19億元貸款的空間，這對收購交易能起扶持作用。
他認爲信托會繼續收購學生宿舍及長租公寓，以掌握美國強大的國內需求形成的利好基本面。
星展集團分析師王家儀和陳偉祥指出，信托的股價淨值比（Price/NAV ratio）爲0.8倍，比10年均值低了1.5個標准差，2022財年的股息收益率預料爲6.9％，具有吸引力。若旅遊比預期恢複得更快，股息收益率可能還會上行。
各市場分階段重新開放
投資組合有望達盈虧平衡
信托著重于國內旅遊市場與長期入住領域的策略，將會給它帶來回報。各個市場分階段重新開放，意味著投資組合至少達到盈虧平衡水平。
他們認爲，信托的多元化組合，有約70％業務是在這類國內市場，因此預料信托業務的好轉會領先于同行。由于把住宿領域恢複正常的時期修訂爲四年，他們因此將信托的盈利預測下調了12％至25％。不過，他們預料信托對資産的再循環將能推動盈利與淨資産值上行，也看好信托會在今年底進行3億元收購。
只有銀河—聯昌證券把對信托的評級從增持下調至持守。
在考慮了脫售與收購及2021財年可能派發的1000萬元資本，該行分析師殷嘉薇把2020財年至2022財年的DPU上調4％至10％，目標價則上調至1.08分。
不過，她提醒，複蘇情況仍然顛簸，並會受疫苗效能影響，信托的下行風險還包括每單位收入（REVPAU）可能比預期更疲弱。該信托組合每單位收入去年同比下滑61％至59元。