樓市乾坤
爲舊房地産注入新活力近來形成趨勢，房地産發展商接二連三推出重新發展計劃，
有些重塑用途，打造結合商業、住宅和酒店的綜合項目；有些翻新設施，爲租戶和公衆帶來新體驗。
發展商在振興物業之際應該納入哪些新元素？冠病疫情又如何影響這些計劃？
本期《樓市乾坤》探討這一波翻新物業的熱潮有何特點，
以及成功轉型的要素。
近年來，不少發展商推出重新發展計劃，讓老舊物業煥然一新。這包括了邵氏大廈（Shaw Towers）、吉寶中心（Keppel Towers）、Tower Fifteen、安盛保險大廈（AXA Tower），以及奧迪安大廈（Odeon Towers）。
接受《聯合早報》訪問的市場分析師均觀察到這個趨勢日益普遍，尤其是在冠病疫情暴發後，發展商意識到必須改變策略以順應新常態。
高力國際（Colliers International）新加坡研究部主管宋明蔚指出，翻新物業的趨勢之所以增加，可能是因爲疫情帶動一些新現象如遠程或居家辦公，促使發展商趁機重新思考策略。
與此同時，爲了改變中央商業區作爲單一用途的傳統模式，我國政府推出獎勵計劃，鼓勵業主發展綜合用途項目，也多少推動發展商啓動翻新計劃。
爲物業增添用途是多個翻新計劃的共同點。城市發展（CDL）、凱德集團（CapitaLand）和雅詩閣公寓信托（Ascott Residence Trust）前年組成財團，聯手在位于克拉碼頭的亮閣（Liang Court）地段發展一個綜合項目。新項目會有兩座共700個單位的住宅大樓、一座零售商場、一座有460間至475間客房的酒店，以及一座有192個單位的服務公寓。
城市發展旗下的中央廣場（Central Mall）則將在策略發展項目獎勵計劃（Strategic Development Incentive Scheme）下，重新發展爲彙集辦公空間、零售、服務公寓和酒店的綜合項目。其中，70％空間歸商業用途，其余作爲服務公寓和酒店之用。
翻新計劃有助于爲老舊物業釋放價值。萊坊咨詢部主管陳姳潓說：“業主展開翻新計劃的用意，是要提高物業對租戶、購物者和其他使用者的吸引力，進而加強資産和所處地段的價值。”
陳姳潓認爲，新郵政中心（SingPost Centre）是成功轉型的重新發展項目之一。新中心增添零售商場後，零售總樓面面積增加一倍至26萬9000平方英尺。其中，淨可出租面積高達17萬8000平方英尺，可設130間店面。
另一方面，萊佛士地鐵站旁的Change Alley Mall（前身爲其士大廈）在進行重大翻新後，引進一些新穎的餐飲概念，爲商場添加活力。陳姳潓透露，隨著上班族重返中央商業區，該商場的客流量也穩健上升。
高緯環球研究部東南亞及新加坡副主管黃顯洋說，成功翻新必備的三大元素，包括空間設計富創意且實用、外觀具視覺震撼力且品質良好，以及設施符合租戶要求如設有靈活辦公空間、餐飲場所和采納具能源效率的可持續方案。
黃顯洋說：“疫情提高人們對環境、社會和治理（ESG）概念的意識，許多人希望爲長遠的將來建立更綠化和可持續的經濟。爲了迎合不同利益相關者的價值觀，發展商也在商業策略中采納ESG原則，同時提高資産的知名度。”
根據新加坡綠色建築總藍圖的其中一個目標，到了2030年，我國將按總樓面面積綠化80％的建築。
星獅地産（Frasers Property）發言人受詢時指出，集團將讓旗下資産更加智能化，如安裝感應器和監督運作表現的技術，邁向無人操作的模式。此外，集團正探討采納數據驅動的技術，以便在設計、發展和運作方面結合可持續方案，達到減少碳排放量和取得能源效率等目標。
至于商場，集團在翻新計劃中增添新元素，如打造共享辦公空間、加強交通銜接性和增加社區設施。
例如，去年底進行翻新的先得坊（The Centrepoint）致力于打造結合工作、生活和玩樂的新體驗。它吸引到新的主要租戶入駐，包括共享辦公空間公司JustCo、法國大型運動用品商迪卡侬（Decathlon），以及電器零售商Harvey Norman。義順納福城（Northpoint City）則是本地首個設有民衆俱樂部的商場。
城市發展發言人受詢時指出，疫情暴發後，集團把維護健康和安全視爲首要考量，並在保持安全距離，以及打造具活力和可促進交流的空間之間取得平衡。它在重新發展計劃中把這些工作新常態納入考量，制定符合未來需要的設計，讓人們在安全的情況下交流互動、促進合作和提高工作效率。
分析師：疫情只是短期影響 業主應爲複蘇做好准備
盡管疫情對商業房地産造成沖擊，但市場分析師相信這只是短期影響，因此建議業主趁機進行翻新，爲複蘇做好准備。
受冠病疫情沖擊，位于核心中央商業區的甲級辦公樓租金從前年增長6.9％，轉至去年下跌多達10％。由于全球冠病疫情未明朗化，大多數企業暫且采取謹慎態度，辦公樓需求今年上半年或保持低迷，但稍後可能反彈。
高緯環球研究部東南亞及新加坡副主管黃顯洋說：“新加坡是通往東南亞市場的入口城市，也獲得科技和中國企業的持續需求支撐。本地中央商業區的辦公樓市場的長遠前景不變，這個市場預料會複蘇。”黃顯洋認爲，市場低迷時是業主啓動資産提升的好時機，因爲他們可趁現在翻新物業，爲市場複蘇和優質辦公樓需求的預計走高做好准備。
此外，我國下來將重點發展南部瀕水區（Greater Southern Waterfront），位于中央商業區邊緣地段的辦公樓業主可重塑定位，抓緊未來的機遇。另一方面，除了零售和辦公樓領域，工業資産也要順應新時代需要而作出調整。
工業房地産投資信托ESR-REIT首席執行官兼執行董事徐偉賢指出，跨國企業的制造需求有所改變，他們如今要求廠房有更高的地板負荷能力（floor loading）和冷氣設施等，也希望推動綠色措施如裝置太陽能板，以及提高水源和能源效率的系統。有鑒于此，業主要不斷根據新規格更新資産，才能吸引到租戶。