樓市乾坤
周文龍
去年的冠病疫情激發了電子商務、遠程通訊和雲服務等新業態全面提速，爲經濟發展提供了新路徑。
許多房地産企業大舉投資建設物流、倉儲、商業園和數據中心等，
令新經濟資産成爲疫情後逆勢崛起的資産類別，迎來乘風破浪的高光時刻。
一場冠病疫情不僅改變許多人的生活方式，同時激發了網上購物、遠程通訊和雲服務等新平台和新業態蓬勃興起。這些物流和數據需求開創新的經濟增長點，也促使更多房地産企業轉向投資新經濟資産。
近來，物流、倉儲、商業園和數據中心等新經濟資産的投資熱度明顯上升。特別是隨著電商、線上科技、醫藥與醫療和雲計算等行業在疫情時期迎來高速增長，帶動對這些行業的相關設施的需求，並吸引更多房地産資金投入。
例如凱德集團（CapitaLand）去年11月宣布，在中國新經濟資産的投資將大增至50億元，以便乘搭中國經濟轉型科技、服務，和國內消費的列車。
凱德集團總裁（中國區及投資管理）羅臻毓說：“我們在疫情期間見證了新經濟資産租戶相對更強的彈性，它們更能承受周期逆風。”
實際上，凱德集團在2019年對星橋騰飛（Ascendas-Singbridge）展開110億元收購，目的之一就是“迅速擴大在新經濟領域的資産規模”。
在2018年，凱德並沒有任何新經濟資産。去年，它的新經濟資産占總資産管理規模的16％，相當于212億元。
星獅地産（Frasers Property）兩個月前推出12億8000萬元附加股配售計劃，目的之一就是要加強工業、物流和商業園區方面的投資，抓緊疫情帶來的新趨勢的商機。
集團透露，籌集資金有過半將用���工業、物流和商業園區的收購、投資和發展資本支出，總額約7億元。
星獅地産總裁蘇華欽（Panote Sirivadhanabhakdi）說：“冠病疫情加速一些趨勢的發展，尤其是電子商務的采納、建立供應鏈韌性，以及重塑空間如推動更靈活和多用途的空間。”
星獅地産的工業與物流主要位于泰國、澳大利亞、英國和歐洲。在過去三個財年，星獅地産已完成和交付了總值11億元的工業及物流資産。在下來兩個財年，集團預計還有7億3900萬元的項目將完工。
甚至是向來以住宅和酒店爲主的城市發展（CDL），也在今年2月以8億5000萬元人民幣（1億7400萬新元），從合資公司協信遠創（Sincere Property Group）和中國平安手中，收購了深圳龍崗區啓迪協信科技園的股權。這也是該公司首次收購商業園資産。
城市發展首席執行長郭益智說，公司當初收購協信遠創的原因之一，就是看中對方有顯著規模的商業園，這是集團關注房地産類別之一，若有機會，公司准備擴大這方面投資。
傳統資産受疫情巨大沖擊
大多受訪分析師指出，新經濟資産成爲房地産企業眼中的“熱門股”，部分得益于疫情之下大規模居家辦公帶動的數碼經濟，另一部分原因則是因傳統資産類別如零售商場、辦公樓和酒店等，在疫情時期遭受巨大沖擊。
高力國際（Colliers International）資本市場副董事駱明利接受《聯合早報》采訪時指出，不少國家疫情前已在積極推動工業4.0和數碼經濟等新經濟模式。疫情加快了電子商務、科技和研發需求急劇上升。
以新加坡爲例，疫情改變許多人的生活習慣，包括對送餐服務有更龐大需求。這種需求直接激發了送餐業者對物流和倉儲空間的需求，更重要的是，這股趨勢預料會持續下去。
“因此，尋找替代資産的投資者，或可考慮把新經濟資産納入投資組合中，從而實現多元化投資和增長動力。”
高力國際新加坡研究部主管宋明蔚則從推力因素角度出發，指出疫情影響了投資者對傳統資産（如酒店，零售商場和辦公樓）的韌性和增長前景的看法。
受到旅客入境和商場人流限制，以及居家辦公風潮的影響，去年本地零售空間租金全年同比跌幅創紀錄達14.7％，辦公空間租金則全年下跌8.5％。酒店客房住客率遠遠不如疫情前，像去年第三季的平均住客率爲63.4％，遠低于2019年同期的91.1％。
宋明蔚說，考慮到疫情對傳統資産的影響，投資者開始投資到新經濟資産中，試圖創造具長期韌性或增長潛能的投資組合。
數據中心和冷鏈物流投資門檻高
新經濟資産除了有較大增長潛能，收益率一般也較高。據高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部東南亞及新加坡副主管黃顯洋估計，新經濟資産收益率約4％至7％，相比之下，中央商業區甲級辦公樓的收益率約3.2％。
據了解，零售商場和酒店的收益率分別爲4％至5％，以及3％至3.5％。
黃顯洋說：“在當前大趨勢下，新經濟資産被視爲能夠帶來穩定現金流和相對較高收益的資産。換句話說，大多新經濟資産的收購，都能對核心投資組合的收益産生增值作用（yield accretive）。”
不過他提醒，一些新經濟資産如數據中心和冷鏈物流（cold chain logistics）需要大量資金和專業知識，投資門檻高。
此外，數據中心的投資市場近來非常火熱，除了房地産公司和投資機構，還有政府、電信運營商和互聯網企業大舉投資這一領域，導致這類資産收益率大大壓縮，投資風險顯著提高。
世邦魏理仕（CBRE）上月發布的亞太數據中心趨勢報告顯示，亞太區主機托管數據中心一線市場，在去年的淨吸納量增加1.24倍至322兆瓦，創曆來新高。當中，新加坡和悉尼的需求最強勁。
去年亞太區的數據中心資産交易額達22億美元（29億7000萬新元），是過去五年來的最高水平。
盡管如此，由于數據中心屬于高耗能資産，我國政府2019年暫停增建數據中心，希望先妥善解決能源效率問題，所以可投資的數據中心有限。
世邦魏理仕說：“即使行業加快數碼化轉型，本地數據中心領域還面對可持續問題，這可能限制這類資産投資的擴展。”
受政治局勢政府措施等影響
另外，零售、辦公和酒店資産一般位于市區較優越地點，有升值潛能。可是，新經濟資産大多偏離市區，資本增長和租金增長通常較低。
新經濟資産還面對宏觀政治局勢和政府措施影響、爲符合可持續要求所帶來的高建築和合規成本、趨勢變化可能導致設施無用武之地，以及設施是特定目的建造或量身定制而難以脫售的風險等。
萊坊（Knight Frank）研究部主管鄭衛銘說，如今全球供應鏈更緊密相連和複雜化，像蘇伊士運河堵塞一個多星期，就能導致全球倉儲庫存不均衡和物流設施的重新布局。
他說：“對許多房地産投資公司而言，它們的未來方針應是在投資組合中涵蓋部分新經濟資産，以免錯過未來增長機遇。可是，它們不應完全摒棄回報穩定和可預測的傳統資産。至于該如何平衡兩者之間占比，將取決于投資者的風險偏好。”
駱明利認爲，新經濟資産如今是“乘風破浪”，估計下來會有越來越多弄潮兒加入。她說：“傳統資産繼續對投資者保持吸引力，不過短期內，我們預計房地産投資的大餅會越來越大，當中新經濟資産份額又會以較高速度擴大。”