本地私宅價格自去年第二季以來持續攀升，私宅交易量也增加。
除了因爲低利率環境和組屋提升者需求增加，政府土地供應過去幾年一直減少，私宅供應趕不上需求也是主要原因之一。
有分析師認爲，政府應推出更多地段，增加私宅供應，否則房價將越升越高。
不過，政府推出更多地段能否解決當前供應吃緊的問題？它會不會造成一些意想不到的後果？
此外，新加坡的土地資源有限，政府下來還有充裕的優質地段可推出市場嗎？
本地樓市過去一年多來逐步升溫，整體私宅價格連續五個季度上升，累積漲幅達7.6％。此外，私宅銷量也增加，從疫情暴發前每月賣出約765個單位，如今月均銷量超過1000個單位。
買家對私宅需求強勁，激發本地發展商對地皮的胃口加大，最近幾個政府標地活動都競爭激烈，不僅多方競標，開出的尺價更是屢創新高。
有分析師指出，政府土地供應持續減少是造成私宅價格高漲的主要原因之一。因此，政府應推出更多地段，以滿足市場需求，否則私宅供應追趕不上需求，房價將會越升越高。
近2萬未售出單位一年半內會售罄 業者：需約2萬7000單位穩定樓市
合登房産集團（Huttons）研究主管李思德最近發布報告說，目前未售出的單位供應約1萬9409個，按照現在的銷售速度，估計一年半就會售罄，尤其是市區邊緣和市區外的私宅供應十分吃緊。因此，政府有必要推出更多地段。
他在接受《聯合早報》采訪時說：“政府有必要提供穩定供應量，以維持私宅價格穩定。我們估計市場需要約2萬7000個單位的供應，才足以維持樓市穩定性。”
新加坡國立大學房地産與城市研究院副院長李乃佳博士也指出，政府私宅地段供應量低，意味著土地價格將高漲，發展商難把私宅價格調整至較實惠水平。
兩幅位于倫多中路和淡濱尼62街的執行共管公寓地段招標上個月截止，各吸引到九方競標，反應十分熱烈，顯示發展商求地若渴。其中，淡濱尼地段刷新了共管公寓地段的土地尺價。
分析師估計，淡濱尼地段推出的EC項目，每平方英尺售價可能從1300元起跳，比目前的1154元平均尺價，高出12.7％；倫多項目尺價更可能達2000元。
新一輪售地計劃供應量大增24.6％
自2018年以來，政府持續減少政府售地計劃（GLS）下的私宅供應量，從2018年上半年推出六幅正選地段共2775個單位，到去年下半年減至三幅地段共1370個單位，供應量縮減至少一半。
政府減少私宅供應，主要是考慮到2017年那段時期的集體出售熱潮，造成私宅供需有失衡風險，外加2018年推出房地産降溫措施後樓市購買情緒較低落。
隨著私宅需求回彈，政府在最新一輪的售地計劃中提高私宅供應量，環比增加24.6％，創下2016年下半年以來的最大增幅。
盡管如此，不少分析師認爲新增供應量顯得保守，增幅不足以應付需求。
仲量聯行（JLL）新加坡研究與咨詢部高級董事王德輝說，雖然私宅供應量合理，但現在買家需求十分強勁，像今年上半年發展商共售出6459個單位，較去年同期的3862個單位多出近七成。未售出單位不斷減少，也說明銷售速度快于注入市場的新供應。
他說：“政府在下半年售地計劃中增加正選地段供應，不過也只比上半年多出395個單位，沒有顯著提高下來的私宅供應量。顯然的，政府是可以進一步增加正選地段供應。
“私宅供應不足，最終可能造成待售單位量過少，進而導致價格大幅上漲。”
開發更多地段或推高建築成本
發展商主要通過集體出售市場和政府售地計劃這兩個途徑來取得私宅地段。由于集售交易過程繁雜多變，有太多不確定因素，大多數發展商傾向通過售地計劃填補土地庫存。政府推出更多地段，或許能解決私宅供應吃緊，價格趨高的問題。
然而，李乃佳認爲，政府推出更多地段並非完美的解決方案，它可能導致建築行業資源緊張，項目發展成本增加的後果。
他說，本地建築業者現在正面臨人力短缺、供應鏈受限及建築成本不斷上漲等挑戰。如果政府推出更多地段，將會推高建築活動以及建築材料和人力等成本，增加私宅價格上揚的壓力。
李乃佳建議政府檢討延長發展商的五年額外買方印花稅（ABSD）期限，讓發展商和建築業者有更多回旋的空間。
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部高級經理黃顯洋卻認爲，在項目發展成本中，土地成本所占比重比建築成本更高。換句話說，減緩土地價格漲幅會對房價帶來更顯著作用。
他指出，發展商不一定會把建築成本轉嫁給買家，一切主要取決于項目推出時的市場情況。擁有建築業務的發展商，就可利用它們的建築能力，提供更具競爭力的價格。
只不過遠水難救近火，黃顯洋說：“增加土地供應或許有助于緩解私宅價格上揚壓力，但它的影響是有限的，因爲當前市場強勁需求和發展商激烈競爭，依然會推高土地價格。”
分析師：南部瀕水區最具潛力
要政府推出更多地段的另一個重要考量點是：本地還有充裕的優質私宅地段嗎？
金文泰森林與鄰近的杜佛樹林（Dover Forest）的發展規劃近來引起關注，按照政府的發展總藍圖，它們被劃分爲住宅用途，但許多保育人士紛紛請願，希望保留這片綠地。
學者：可提供較不優質地段給發展商空間發揮創意爲土地增值
對此，國家發展部長李智陞指出，政府致力于保護綠地空間，但面對土地資源緊缺的現實，政府須在綠地保育與國家發展之間取得平衡。
談到土地資源問題，李乃佳說，本地其實有不少優質地段，問題是發展商競標時牛氣沖天，推高了土地價格。
他建議：“或許政府可試著推出一些較不優質的地段，特別是在市區外，並給予發展商更多空間去發揮創意，提出一些爲這些地段增值的發展概念。”
根據政府宣布的發展規劃，下來主要的供應源有南部瀕水區（Greater Southern Waterfront）、甘榜武吉士（Kampong Bugis）、倫多（Lentor）住宅區，以及碧灣（Bayshore）等。另外，裕廊湖區和兀蘭的區域中心，以及美世界一帶的重新發展計劃也令人期待。
在衆多地區中，分析師一致認爲南部瀕水區發展最具看頭。
合登集團首席執行官葉潤明說：“所有人目光現在都聚焦在南部瀕水區，買家不妨留意市區一些黃金地段。尤其是隨著政府尋求重塑市區，增加市區居住人口，許多買家對這一地區産生濃厚興趣，發展商也正在尋找可滿足這一需求的機會。”
下來一些主要住宅發展地區
■南部瀕水區
從市區的濱海東延伸到巴西班讓的這個地區，將重塑爲集居住、工作與休閑于一處的新場域。這地區覆蓋我國南部30公裏的海岸線，土地面積約2000公頃，相當于濱海灣的六倍或兩個榜鵝新鎮。
岌巴俱樂部現址將興建約9000個住宅單位，大幅增加那一帶的住宅供應。
■甘榜武吉士
位于加冷河畔，總面積近90萬平方尺，可分階段發展。地段可興建4000個住宅單位，另有近54萬平方尺空間可用于零售店面、服務公寓、辦公樓、療養院和樂齡活動中心等社區設施，以及運動與休閑設施場所等。
現有的加冷河畔公園也會進行翻新，增添更多公共設施。
■倫多住宅區
政府新開發的住宅區，位于即將通車的倫多地鐵站附近，靠近宏茂橋市鎮，估計將有上千個新住宅單位。
政府已推出倫多中路地段，由國浩房地産（GuocoLand）標得，可興建605個單位。政府還准備在下半年推出兩幅倫多山路地段，估計可興建860個單位。按市區重建局的規劃，倫多地鐵站附近將開發新公園及商用設施。
■碧灣
位于興建中的碧灣和勿洛北兩個地鐵站之間的住宅區，面積約60公頃。
政府估計會興建約1萬個住宅單位，這一帶的容積率爲3.5，意味著可允許25層或更高的住宅建築。
在發展規劃中，政府會利用靠近東海岸公園的優勢，打造充滿活力的社區。