當大家在聲討房價高漲的禍首時，開發商其實可能只是代罪羔羊，而買家才是真正的狼，因爲貪婪而盲目進場搶房。
如果房價持續高漲，業界叫喊多時的降溫措施或許將如《狼來了》故事的結局那樣——狼真的來了。
幾天前，開信箱時收到新執行共管公寓（EC）項目的行銷傳單，以突出字眼寫道：“靠近名校全新私宅，兩臥房89萬5000元起跳。”
細看兩臥房戶型，它們的面積爲783平方英尺。換言之，這個EC尺價至少1100元。
本地私宅價格過去一年節節攀升。記得疫情前，EC尺價1000元還是一道難以逾越的鴻溝。不少分析師認爲，除非有強大動力，否則EC很難突破尺價1000元大關。
隨著整體住宅市場的上漲，EC價格過去五年飙漲49％，今年第一季平均尺價已達1167元，下來甚至還可能突破尺價1200元以上，直追大衆化私宅的價格。
按現在價位，1200平方英尺的四臥房單位價格約140萬元。以30年房貸期計算，這意味著買家每月總收入得達到1萬6000元，外加有近40萬元現金或公積金存款，才負擔得起。
EC價格猛漲，轉售組屋價格同樣漲了許多。
最新數據顯示，整體組屋轉售價連續13個月走高，7月份有19個組屋單位以至少百萬元轉售，使得今年首七個月累計125宗百萬元交易，較去年同期增加近2.8倍。
在該月，丹戎巴葛達士嶺組屋一個五房式單位以122萬5000元易手，尺價約1070元，接近新EC價格。分析師坦言，如果市場對這類優質組屋的需求持續，百萬組屋轉售價還會被推高。
總的來看，疫情後的住宅市場，EC價格會越來越像私宅，轉售組屋價格越來越像EC，尺價1100元EC和百萬元組屋將成爲“新常態”。
建築成本增加是房價上漲主因
房價高漲，許多人矛頭都會指向發展商，認爲他們利欲熏心，猶如財狼般，通過各種手法煽動市場情緒，借機擡高房價宰割買家。
誠然，一些發展商是精明的房價操盤手，能迅速掌握私宅銷售情況，就地起價。
幾個月前，長春産業（Allgreen Properties）和嘉裏建設（Kerry Properties）推出在白沙的項目Pasir Ris 8，開賣首個周末連續上調房價六次，尺價介于1400元和2000元以上。有潛在買家在社交媒體抱怨說，他們在展廳排隊兩個半小時後，原本預示價爲189萬的單位，售價調高至214萬元，幾個小時內漲了25萬元。
隨著Pasir Ris 8熱銷，有房屋經紀放話說，一些發展商准備要調高房價了，漲幅高達5％。但事實上，多數發展商並未如房屋經紀所言大漲特漲。
比如鑫豐地産（Kingsford Development）的鑫悅府（Normanton Park），多數單位漲了5000元或房價的0.2％至0.5％。
華業集團（UOL）發言人也說，他們暫時無意調高悅文荟（Clavon）售價，反之，會考慮調整經紀傭金。
房價上漲的一大原因，其實是建築成本增加。《聯合早報》較早前報道，由于疫情關系，本地建築材料和勞工成本同比上揚超過50％，但受訪發展商透露，他們只調高房價達3％。與一名業界人士談起，他表示現在發展商左右爲難，不調高房價，就得承受額外成本負擔；調高房價，又擔心會引來政府出台新一輪降溫措施。
幾天前，濱海景地段招標截止。我原本以爲今年市中心私宅的平均尺價會創新高，該地段又靠近現有和未來地鐵站，競標反應會相當熱烈，結果地段僅吸引一方投標，而且標價相當于尺價1379元，比分析師預期的低了20％。
有分析師指出，發展商雖求地若渴，15億元地價對它們來說或許過高，而且建築費高漲，使得項目發展風險顯著提高。不過對比目前市中心平均尺價2566元，以及中央區以外地價都達尺價1204元，發展商這次的標價其實很保守。
如果說發展商是狼，它更像是一只小心翼翼、甚至有點膽怯的狼。
集體出售市場又回暖
一只手掌拍不響，房地産市場經濟最終講的是需求和供應的關系，如果沒有買家的羊群心態作祟，帶動私宅強勁需求，無論發展商如何炒作，房價也不會一漲再漲。
今年初，副總理王瑞傑和部長們發出提醒說，政府會在必要時調整政策，以確保房地産市場的穩定。然而，言者諄諄，聽者藐藐，政府的提醒不僅沒有給買家敲響警鍾，反而令他們擔心受到新出台降溫措施影響，趕緊進場買房，導致房價漲得更快。
買家的羊群心態底下是貪婪欲望，有如一只披著羊皮的餓狼，急著在滿天飛的小道消息中尋找致富之路，卻總是忘記做好應對風險的心理和資金准備。
隨著私宅需求走高，集體出售市場又開始回暖。珍珠大廈（People’s Park Centre）最近又啓動集售計劃，而且在零售業不景氣之際，把保留價調高38.5％至18億元。
位于羅弄泉的春景花園（Chuan Park）日前調高保留價至9億3800萬元，比最初保留價高出14.4％。
在這火熱的樓市中，到底誰是狼？誰是羊？
當大家在聲討房價高漲的禍首時，開發商其實可能只是代罪羔羊，而買家才是真正的狼，因爲貪婪而盲目進場搶房。
如果房價持續高漲，業界叫喊多時的降溫措施或許將如《狼來了》故事的結局那樣——狼真的來了。
只不過當每個人都在談論投資房子能賺多少錢，貪婪壓過恐懼成爲市場主流時，政府這個牧羊人即便築起再高的圍欄，恐怕也阻擋不住買家進場的欲望。