文|凱風
中國房地産，迎來新變局。
據第一財經報道，近日，深圳市住建局有關負責人表示，新加坡是深圳學習榜樣，未來深圳的住房比例是“六比四”，目標是讓深圳60%的市民住進公共住房，爲此將加大住房供應，推進大規模住房建設。
這是內地城市官方首提“樓市學新加坡”，在經濟特區成立40周年的重要時間窗口，這一說法充滿想象空間。
學習新加坡，究竟學什麽？是否意味著內地樓市開始抛棄“香港模式”?
01
香港、新加坡、深圳，房價有多高？
根據世邦魏理仕發布的《2020全球生活報告》，全球住宅價格排名前十的城市分別爲：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城區）、溫哥華、洛杉矶、巴黎和紐約。
香港以套均價格125.44萬美元蟬聯全球第一；新加坡位居全球第三，套均價格91.5萬美元；上海、深圳、北京位居4-6位，套均價格分別爲90.58萬美元、78.39萬美元和76.35萬美元。
以2019年人民幣平均彙率6.89元計算，香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均價格分別爲865.3萬元、631.2萬元、624.8萬元、540.7萬、526.7萬元。
從套均總價來看，香港遙遙領先，新加坡與北京持平，略高于深圳、上海。
值得注意的是，由于不同城市人均居住面積存在明顯差異，相比套均總價，均價、房價收入比更能反應房價是否處于合理空間。
從均價來看，香港超過14萬元/平，在寸土寸金的港島，則接近20萬元/平。與香港對比，新加坡均價爲9萬/平，深圳均價約爲6.5萬/平。
值得注意的是，新加坡這一價格是就私人住宅而言的，而私人住宅在當地占比不到2成。新加坡超過80%的人口居住在政府建設的組屋中，組屋的價格不到私人住宅價格的一半。
此外，雖說在絕對值上，深圳遠低于新加坡和香港，但發展水平不同、收入水平不一，在房價收入比上並不弱于這些城市。
可見，作爲內地房價最高城市，深圳的確到了十字路口。下一步，學香港還是新加坡，還是再開一條新路？
02
學香港還是學新加坡，這是一個問題。
中國內地房地産市場化始于1980年代，隨著1998年住房商品化改革步入飛速發展期，迄今已有20多年的上行曆史。
在房地産發展初期，內地從香港、新加坡學來了一系列發展經驗，但方向可謂大相徑庭。
土地70年産權、公攤面積、預售制、土地財政，可謂香港樓市的特色。早在1950年代，香港就探索出以賣樓花、批租制、土地財政爲特色的房地産發展模式，這一模式在1990年代被內地引入，進而在內地城市遍地開花。
這些發明，奠定了香港房價一飛沖天的曆史。即便過去幾十年，香港多次遭遇危機沖擊，房價一度腰斬，但借助這一模式，樓市總能從最低谷一躍而起，不斷創出新高。
高房價，已然成爲香港社會面臨的重大問題之一。面對高房價，香港雖然推出了公屋乃至“八萬五建房計劃”，但都不理想。
由于土地供給不足，公屋數量遠遠無法滿足需求，如今只覆蓋了不到50%的家庭；至于“八萬五建房計劃”，早在2000年代初，就由于有房一族抗議最終夭折，香港房價從此走上不歸路。（參閱《香港，再無地産大佬》）
與香港相比，新加坡房地産在經濟中的地位並不重要。
新加坡樓市，有兩項制度最受關注：一是中央公積金制度，二是組屋制度。
中央公積金制度，在1990年代被內地引進，這就是我們今天熟知的住房公積金制度。雖然如今公積金存廢之爭再起，但不可否認，公積金制度對于房地産的特殊意義。
與公積金制度相比，新加坡的組屋制度更爲出名。幾十年前，新加坡也曾爲住房短缺所困，不過從1960年代開始，新加坡開啓“居住有其屋”計劃，開始興建組屋。
如今，這個僅有500多萬人口的城市，近80%的人口居住在由政府興建的組屋裏，約20%的人選擇私人住宅。
組屋是典型的保障性住房，價格相對低廉。在全球住宅價格排行中，新加坡位居第三，這是就20%左右的私人住宅而言的。
就組屋而言，新加坡一手公屋價格多在1-3萬元人民幣之間，相當于中國內地二線城市水平。
組屋價格之所以如此之低，原因有二：
一是得益于新加坡的土地國有制度和低價賣地模式。新加坡地小人多，接近 90%的土地掌握在政府手中，這些土地以低價轉讓用于大規模建設組屋，從而保障了組屋的廉價優勢。
二是組屋供應相對充足，不存在人爲制造的短缺。迄今爲止新加坡建設了110多萬套組屋，超過當地房屋總量的7成，覆蓋超過80%的人口。新加坡住房自有率高達91%，位居全球第二位，遙遙領先于其他發達城市。
因爲這幾點，新加坡樓市與香港走向了不同的方向。
03
深圳學新加坡，究竟學什麽？
香港、深圳、新加坡，這三個城市有一定相似性。三城的GDP總量接近，同樣面臨“人多地少”的困境，土地資源相對緊缺，成爲制約樓市發展的關鍵因素。
不同之處在于，香港走向了高房價之路，新加坡走向了保障房之路，深圳過去更多效仿香港，如今則面臨新的選擇。
不可否認，在住房商品化初期，香港模式所創造的住房市場化、賣地收入等，對緩解城市住房需求緊張、地方基建資金短缺，起到了不容低估的作用。
然而，當內地城市房價不斷攀升、房價收入比比肩國際城市之際，高房價已經不再是無關緊要的民生問題時，是時候對房地産做出更多探索。
來源：易居研究院
新加坡模式，有什麽值得借鑒之處？
一言以蔽之，新加坡模式，說到底是政府承擔了“居者有其屋”的義務，通過低價轉讓國有土地、大規模興建公共住房、嚴打投機等方式，保障民衆住房需求。
在新加坡，組屋占比高達80%，私人住宅20%。組屋由政府興建，優先保障中低收入群體的購房需求，因此得以嚴控售價，讓房價收入比始終維持在5-6的合理水平。
同時，政府嚴控組屋轉售，一個家庭只能擁有一套組屋，一生只有兩次購買組屋的機會（一次服務基本自住，一次改善），只有住滿一定時間方能轉售，且只能轉售給符合條件的人。
通過這一系列組合拳，新加坡得以將房價控制在合理水平，讓保障的歸保障，讓市場的歸市場，以最大的保障來消解市場價格帶來的壓力。
當然，由于新加坡是城市經濟體，且相對發達，住房問題更容易解決，這一模式是否適合擁有十多億人口的國家，值得探索。
04
深圳學新加坡，發出了再明顯不過的變局信號。
作爲中國內地房價最高的城市，深圳面臨的問題不只是房價超出一般居民承受水平，更是過高的房價已經對實體制造業産生了不可逆的擠出效應，來了都是東莞人、惠州人的調侃背後，隱藏著真實的社會問題。
前不久，深圳剛出台了“史上最嚴樓市調控”。“落戶三年方能購房”+增值稅5年免征+豪宅稅門檻收緊，這一系列組合拳讓當地樓市迅速從火熱回歸正常。
不過，無論多嚴的樓市調控，都只是堵漏之舉，可以在短期遏制炒房沖動，于長期而言，還需要更爲完善的長效機制。
在許多人看來，深圳之所以房價高企，核心原因在于土地緊缺。這沒錯，但新加坡的城市面積（724平方公裏）不到深圳（1997平方公裏）的4成，土地緊缺可能並非高房價的唯一原因。
比土地緊缺更爲現實的問題是，深圳將有限的土地更多給了商業工業，居住用地供應嚴重不足。
長期以來，深圳居住用地占比常年不到20%，而全國平均是33%，國際上一般是40%以上，東京、首爾等城市則超過50%。
同時，深圳住房存量嚴重不足。深圳實際管理人口高達2000萬，但據透露，深圳僅有1068萬套住房，其中商品住宅+保障房不到3成，超過一半都是城中村的房子，深圳還有70%多的人居住在城中村。
所以，深圳要想解決高房價問題，必須在土地供應、公共住房供給上做更多文章。
這方面，深圳已經做出探索。一方面，深圳加大住宅用地供應，同時停止審批商務公寓用地。據有關負責人透露，住宅用地占建設用地的比例從“十四五”開始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%。（參閱《深圳出手，這類房子再遭致命一擊！》）
另一方面，在深圳2035住房規劃中，未來18年深圳將提供170萬住房，其中商品房占4成，人才房、公租房、安居房合計占6成，這就是讓6成居民住在公共住房這一說法的由來。
問題在于，深圳住宅建設過去的曆史欠賬太多，僅僅在新增住宅裏配比6成的公共住房，或許能解決新增人口的住房需求，但對于已經在深圳的1000多萬人口，可能仍舊杯水車薪。
相比新加坡8成以上的組屋比例，深圳這一目標仍有提升空間。
05
相比香港模式，新加坡模式並不是那麽容易學。
新加坡的低價組屋，背後是政府主動讓利，不依賴土地財政，不依賴房地産刺激經濟，從而得以供應大量的低價土地，讓組屋價格維持在合理水平。
同時，新加坡目前有8成人口住在組屋裏，這是幾十年興建持之以恒推進的結果。這不僅需要魄力，還需要源源不斷的投入。
顯然，對于許多城市來說，香港模式既有土地財政之效，又能借房地産拉動經濟，而新加坡模式則需要更多的付出，而很難有GDP或財政上的得益。
然而，無論是否學新加坡，香港模式可能都到了改變之時。無論是土地財政，還是預售制、公攤面積，都到了非變不可之際。
深圳邁出第一步，樓市變局剛剛開啓。