作者：今綸

我昨天在抱樸財經寫了一篇文章《深圳住房其實只能學“新加坡模式”》，主要是從現狀的角度闡述深圳住房的發展方向，除了學新加坡，沒啥好選擇。

在抱樸財經讀者俱樂部的群裏，昨天有人談到了深圳不可能放棄土地財政，必須繼續推高房價。

實際上，深圳是中國極少的不需要靠土地財政來發展或者發工資的城市：2019年深圳市一般預算的財政收入是9424億，賣地收入是680億，賣地的收入只占一般性預算收入7.2%。這是哪門子的“土地財政”？

很多人習慣了說一句話：“不賣地，他們連工資都發不出來”，在內地很多城市是這樣，但是在深圳不是。

所以，深圳其實是最有底氣調控房地産的城市，也是未來最有可能第一個試點房地産稅的城市，當然，前提是立法流程走完。

不要拿內地城市模式來猜測深圳，完全不是一碼事。

三種模式的比較

有論者認爲：因爲深圳提出住房模式上要學習新加坡，其實就是抛棄了以前的香港模式。

那麽什麽是香港模式？什麽是新加坡模式？深圳樓市會怎麽走？

香港模式比較市場化：土地要拍賣，較長時間內對于樓盤銷售沒有什麽限制，價高者得，加高杠杆者得，那麽香港的公屋（廉租房）解決了多少人的居住問題呢？

香港房屋委員會數據顯示，截至2015年9月，香港房委會共有75.6萬個公屋，容納206.55萬人，占香港人口總數的29%。也就是說，在2015年有不到三分之一的港人是可以住在廉租房裏的。

人民網2014年6月的報道：住房城鄉建設部總經濟師馮俊介紹，據他所知，香港居住公屋的人口占香港人口的48%。

好吧，取最低數據29%，這還是5年前的數據。也就是說：即使是香港模式也是有29%的中低收入者有地方住的。

那麽，什麽是新加坡模式？

新加坡已形成以政府組屋爲主、市場化的私人房産爲輔的住房體系。新加坡建屋發展局的數據顯示，早在2016年，新加坡便有高達82%的公民居住在組屋裏，也就是說，新加坡的政策性住房與商品房比例約爲“8：2”。

深圳目前的情況是什麽樣？

深圳曾于2018年發布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》，裏面提到目標：

公共租賃住房，占住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、爲社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應，建築面積以30—60平方米爲主，只租不售，租金爲屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣家庭租金爲公共租賃住房租金的10%。

而這還是“面向2035年的住房供應與保障體系”！

也就是說，深圳至少在2018年這個點上，既不是准備學習香港模式，也不是准備學習新加坡模式，而是准備搞一個深圳模式。

人家香港在2015年的廉租房比例就高達29%，新加坡高達80%，深圳在2018年提出來未來十幾年准備讓廉租房比例達到20%，這不是深圳模式是什麽？

現在深圳提出“對標新加坡，深圳要讓60%市民住進公共住房”，終于開始意識到問題的嚴重性了。

深圳的住房模式其實連香港都不如，何談抛棄？

至于對標新加坡，很好，如何實現？千萬不要做大話精，口頭爽一下，完不成沒有任何懲罰。

《21世紀經濟報道》的新聞顯示：深圳“十一五”、“十二五”規劃都提出了大量的住房規劃，但最後都沒有實現，特別是保障房和人才房。

“十三五”計劃也大部分沒有完成。《深圳市住房發展2020年度實施計劃》顯示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累計供應510.7公頃，完成“十三五”規劃目標的90%；累計供地擬建設商品住房26.27萬套，僅完成“十三五”規劃指標75%。

2016-2019年底，深圳市的公共住房用地累計供應281.3公頃，完成“十三五”規劃目標的120%，但安居工程建設籌集共計35.34萬套，僅完成“十三五”規劃任務的88%。

現在，深圳提出：在公共租賃住房方面的新目標是110萬套，爲此每年將建設10萬套公共租賃住房，補齊5-8年的短板，人均住房面積也將從現在的27.8平方米提高到30平方米。

2020年深圳加大了房地産的供應和開發。房地産開發量是去年的2倍，爲十年來最高的一次；房地産開工量達到1200萬平方米，是過去開工數的2倍多。

非常好，這個勢頭能保持否？

廉租房建設確實是深圳短板

再說說政策對深圳樓市的影響。

深圳市住房與建設局局長張學凡公開演講透露，深圳要學習新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，目標是讓深圳60%的市民住進公共住房，爲此將加大住房供應，推進大規模住房建設。

那麽勢必做一件事：加大住宅的土地供應。現在深圳的寫字樓空置率在四個一線城中最高，上半年空置率高達25.4%，深圳前海的空置率曾達到過65.7%，近大半的寫字樓是空置的。深圳要這麽多寫字樓幹什麽？這做法一點都不深圳，不夠講效率，是時候真正調整寫字樓和住宅的供應比例了，不然，怎麽可能達到“六比四”的目標？

《深圳特區報》的報道顯示：截至2020年初，全市住房總量增加至約1082萬套（間），戶均套數達到約1.13套（間），居住面積總量增加至6.12億平方米，人均住房面積達到27平方米，住房供需相對平衡。注意，該報的說法是“相對平衡”。

張學凡的說法是什麽？“還沒有達到國家和廣東省的最低標准線。主要原因是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右”。

原來住在深圳的人，有70%住在城中村，說好的國際大都市呢？

如果真能實現“六比四”的目標，當然，我認爲難度很大，即使是實現“四比六”或者“五比五”，我認爲也會深刻影響深圳樓市。

深圳房價高漲的主要推手是民間遊資、瘋狂的炒房客，另外，供應土地也是遠遠不夠的，兩方面的因素推升了深圳房價。

但是深圳房價被推高的邏輯和內地城市不一樣：深圳更希望發展産業，畢竟賺了100塊，有93塊都是來自于産業，至于賣地只有7塊錢，所以沒啥興趣。大多數情況下，深圳以比住宅低得多的價格去賣商業用地，是希望“放水養魚”、“雞生蛋”，著眼長遠發展，邏輯看似完美。

但還是犯了叢林生存法則的毛病，人除了要上班，要辦公室，還要生活，還要房子，還需要教育、醫療……

深圳是中國內地市場化程度最高的城市，很多人認同叢林法則，于是各出奇招解決問題，人口少的時候沒問題，人口多了就是大麻煩。

而且深圳雖說是中國內地市場化程度最高的城市，但是房地産的自我調節功能是完全沒有的，因爲土地是獨家供應，全國都一樣。

所以，當下遊瘋狂市場化，廉租房又跟不上，上遊又沒有市場化，深圳的房子只有漲上天。

在明知道公共福利不足，廉租房建設不夠的前提下，深圳說大專畢業就可入戶深圳，更是對樓市火上澆油。

所以，深圳雖然不依靠土地財政，但是在廉租房建設上的缺位，確實是一塊短板。

産業影響房價的未來

那麽，廉租房建設加大力度，會不會影響深圳的房價，導致房價下跌？

關鍵還要看産業發展力度，工作機會。如果深圳經濟發展繼續全國領先，廉租房建設加速也不會導致房價下跌，因爲需求一直在增長，有一個對沖作用。如果産業增長乏力，人們收入一般，估計這房價也頂不住。

很多人說新加坡讓80%國民住進組屋（廉租房），商品房也沒跌。是的，可是那是新加坡，世界的新加坡。新加坡的金融地位、獨特的地理優勢、法治環境、低稅率、優質教育、一流的醫療水平在全亞洲、全世界都是令人羨慕的。

新加坡廉租房

而深圳更多與中國命運相連，是中國的深圳。國際形勢的複雜，你懂的，看看南邊的漁村。

我個人當然希望看到深圳廉租房增加，樓市平穩，因爲這關系到金融的安全。

深圳炒房進入最沒有利潤的階段，邊際效應遞減，盈利空間被壓縮，深圳炒房的新聞已經嚴重影響了這座城市的形象，形成巨大的壓力，估計在較長時間內，深圳炒房都是一件了無生趣的事情。

曾經和現在，深圳部分地産自媒體已經不斷被“提醒”，不得炒作關于房價狂漲的信息，甚至被直接上門調查，一些地産自媒體不得不在內容上也做了調整。

6月24日的《南方都市報》報道：自媒體“南方樓事”微信公衆號發布題爲《猛料！深圳有二手房成交價破29萬/平，高價房源只在內部顯示》的信息。6月19日，福田區住建、公安等部門前往“南方樓事”辦公住所進行調查，該自媒體負責人及文章作者表示該自媒體信息系從他處聽聞，未經核實而擅自發布，相關部門根據其違規情節對其當面予以訓誡，要求今後不得再次發布不實房地産信息。

深圳炒房客的這場大夢基本已經做完了，該醒了。

沒有大漲希望的深圳樓市很快會成爲一塊雞肋，“7.15”調控政策以來，熱度已經下降。不能上漲，也不會大跌，只能窄幅震蕩。