共有産權，顧名思義，就是買房的人，和其他主體（或者是政府，或者是開發商）共同享有房子的産權。

有人可能會聯想到，這種房産，有點類似于新加坡的組屋，也就是新加坡提供給中下階層及貧窮家庭居住的公共房屋。

實際上，20世紀70年代，新加坡規定只有月收入在1500新元以下者才可申請組屋，後來逐漸放寬到3500新元。

最高峰的時候，新加坡85%以上的人都住進了組屋，而剩下的20%左右的高收入家庭，住的是市場上購買的高檔商品房。

但是近年來，新加坡的組屋，也逐漸減少，政府興建的“人民組屋”成爲主流，而人民組屋的住戶，往往不擁有房子的所有權，每月向政府交納租金，性質上，就有點類似于公租房了。

衆所周知，房産作爲一個居住空間，既有居住使用的價值，同時，它作爲一項家庭資産，還擁有保值、增值的資産屬性。

而共有産權房，居住使用方面，雖然是提供給購房人居住的，可以完全使用，但是，在資産價值的權屬方面，是具有一定限制的。

比如，當買房人想要賣出房産退出的時候，往往是由共有權人或機構（比如政府或開發商）回購，按份額、或者合同約定支付給業主當年買房的投入和資産增值的部分。

這就意味著，共有産權房，具有以下3個方面的特質：

1、産權是按比例分割的

一項私人財産的物權，往往要具備“占有、使用、收益、處分”的四大權能，産權人能夠完全支配。

而共有産權的房産，産權人只擁有一定比例的支配權，雖然買入的時候價格低，但是權能的行使，並不充分。

雖然買房人可以“占有、使用”該房屋，但是，在“收益、處分”方面，就不如擁有100%完全産權的商品房。

特別是在“處分”上，商品房業主可以決定把房子賣給誰，賣多少錢，但是共有産權房不行，只能賣給特定的對象（開發商或者政府回購），而且賣價也不是業主單方說了算，一般還會有折舊、評估等流程。

所以，共有産權房的産權，實際上是按比例被分割開來的，雖然就比例範圍內，業主可以行使占有、使用、收益和處分的權利，但是就整套房産而言，業主並不享有完全的産權。

2、資産增幅空間受限制

前面提到，買共有産權房的人，在房産收益、處分方面會受到限制，在資産增幅上，尤其明顯。

畢竟，居住的圈層也很重要，但凡住過公租房、廉租房小區的人，都應該能夠感受到和普通商品房小區的區別吧，如果鄰居都是中低收入群體，那麽房産增值也增不到哪裏去。

而且，共有産權房産未來能增值多少，並不是業主一個人說了算的，也未必和市場是同頻的。

舉個例子，假設一套房産，100萬買入，十年後，市場行情價漲到200萬，如果是商品房，那麽業主就可能直接按照200萬隨行就市就把房子賣了，收益100萬。

但如果是共有産權房，十年後漲到多少，都不是業主說了算，而是需要進行價格評估。

而且，評估方還有可能是利益相關方（比如當政府同時作爲回購方和房價指導部門時），比如評估價過低或者過高，都不合適，有道德風險和利益沖突的問題。因此，十年後，能不能賣到200萬，都是一個問題。

因此，共有産權房的資産增值空間，相比一般的商品房而言，是受到某種限制的。

目前，很多城市的共有産權房，都還是在試點，一個城市中大部分的房産，都還是業主享有100%權屬的商品房，共有産權房在市場上的占比很小，還處在萌芽階段。

因此，在二手房市場上，商品房也是壓倒性的優勢，能買商品房，誰去買共有産權房呢？因此，共有産權房顯得很另類，流通性上，就遠遠不如一般的商品房。

此外，還存在一個機會成本的問題，買共有産權房，並不是說不需要掏錢的，只是說掏錢更少一些。

但是，有這些錢，同樣可以退而求其次，買面積小點、總價低一點、負擔小點的商品房，未來增值保值的紅利，也都是全部歸屬于自己。

身邊也有很多的朋友，哪怕預算不夠，甯願面積小點、總價低點，買100%産權的商品房，大家都是對共有産權的房産，不那麽感冒的。

而且，試點到底以後發展成什麽樣，也都還沒有非常絕對的定數，不如讓子彈多飛一會吧。畢竟，目前爲止，大多數城市裏面，完全産權的商品房，才是市場的主流。

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