觀點地産網 如果沒有意外，海航有望成爲在新加坡實現REIT上市的第四家中國企業，而如今這個海外投資夢不得不因爲“現實”原因而擱淺。
1月25日晚間，海航投資集團股份有限公司發布公告稱，“現階段因多方因素”，原計劃于新加坡IPO的HNA Commercial REIT項目進展緩慢，所以公司決定終止。
按照此前設想，海航投資希望與AEPIM通過在新加坡注冊管理公司的形式開展管理業務。爲此，AEPIM還委任了公司創始人YUSOF作爲管理公司的股東，以持有管理公司的股票權益。公告顯示，交易進展順利的話，海航擬認購REIT中至少35%的份額；另外還將以REIT上市日當天作爲生效日，受讓管理公司75%股權。
新加坡銀行人士曾對觀點地産新媒體透露，不包括前期准備工作，在新加坡進行REIT上市通常時間是6-8個月。從2017年3月宣布開始設立管理公司，到同年6月在新加坡交易所處于審批，海航的海外REIT憧憬在快速地照進現實。只是前3個月的前進步伐卻未能在“審批”階段進行質升。
截止公告日前，因爲多方面的因素，REIT上市計劃進展緩慢，只能無奈夭折。業內人士告訴觀點地産新媒體，新加坡的投資者會比較對注重發起人的聲譽。因此在做發行時，一般銀行會引進一些比較有實力的投資者，主要就是希望可以得到他們的背書。
而比較現實的問題是，截止目前已經有包括標普在內的評級機構下調海航集團的信用評級。2017年11月，標普全球稱擔心海航集團即將有大量債務到期且借貸成本上升，因此將其信用評級從B+降低一個級距至B。
除此之外，一般赴新加坡進行REIT上市，評估報告不能用國內的，而是需要出具四大會計師事務所的審計報告。觀點地産新媒體查閱公告獲悉，海航此前擬將位于澳大利亞的 1 York Street、45 Pirie Place、41 George Street、位于英國的Trident Place以及位于新加坡的Starhub Green五處物業裝進REIT中，資産合計估值爲51.19億人民幣。
不過最近有市場消息傳出，海航將向私募基金公司黑石集團出售一棟悉尼寫字樓，售價2億澳元，該物業正是計劃放進REIT中1 York Street。
38億元REIT上市計劃折戟
海航可以說是2017年財經頭條的常客，而在2018年伊始，它仍然躲不開成爲市場焦點的命運。
1月25日，在停牌一天後，海航投資所指的“較大影響、沒有公開披露的重大事項”終于浮出水面。根據海航投資發布的公告，其決定停止目前處于新加坡交易所審批階段的REIT發行上市工作。
觀點地産新媒體從公告獲悉，因現階段的多方因素，造成海航的HNA Commercial REIT項目IPO進展極爲緩慢，因此經過雙方的協商決定終止本次合作。而此前海航就該項目提供的1,000萬新幣保證金銀行保函已過期並不再有效，因此料是次終止不會對公司造成經濟損失。
海航的海外REIT上市夢還要追溯到去年的3月。彼時，海航對外宣布爲了加快公司在REITs方面的布局與拓展，決定聯合AEPIM公司，希望通過在新加坡注冊管理公司HNA-AEP REIT MANAGEMENT（以下簡稱“HNA-AEP REIT ”），以雙方約定的方式開展管理業務。
此外，還委任了AEPIM公司的創始人、首席執行官兼管理合夥人YUSOF，作爲HNA-AEP REIT的股東，來持有管理公司的股票權益。資料顯示，YUSOF爲新加坡公民，曾先後擔任JLW(現仲量聯行)投資總監、DTZ（戴德梁行）執行董事。擁有超過30年的房地産行業私募股權投資經驗。
彼時海航表示，擬認購至少35%比例的擬于新加坡上市的REIT份額。另外將以REIT上市日當天作爲生效日，受讓雙方約定的管理公司HNA-AEP REIT的75%股權。
在彼時的公告中，可以看出海航投資對于REIT的布局雄心。它表示，是次REIT如果可以順利上市，公司將會實現境內類REITs與境外REIT管理雙輪動。再加上這次搭上的“小夥伴”AEPIM及創始人擁有豐富的基金管理經驗，因此雙方的合作也將爲自己學習國外先進的投資管理理念打下基礎，有利于加快公司戰略轉型。
隨後的2017年6月，海航投資開始披露更加詳細的REIT上市細節，當中就包括擬裝進來的資産包。觀點地産新媒體從當時發布的公告獲悉，位于澳大利亞的1 York Street、45 Pirie Place、41 George Street，以及位于英國的Trident Place和新加坡的Starhub Green五處物業都將裝進REIT中，資産合計估值爲51.19億人民幣。
海航在公告中表示，HNA-AEP REIT的發行上市申請工作正在新加坡交易所審批階段，發行金額約爲7.75億新幣（合約37.68億人民幣），若成事將是新加坡2017年以來最大規模的集資上市項目。
不過，事情在6月末月傳來了第一次變故。2017年6月28日，出于對海航公司架構和負債情況的擔憂，美銀美林決定退出此前與海航簽訂的新加坡REITs業務。
美銀美林亞太地區總裁Matthew M. Koder在內部郵件中寫到：“關于這個公司，始終有些東西是我們無法知道的。那麽我們也不打算爲此承擔風險。鑒于嚴格保持客戶選擇標准的重要性，我們決定不在這個時候與海航集團進行交易。”
由于美銀美林集團的退出，海航原計劃7月在新加坡上市的HNA-AEP REIT將至少推遲至今年秋季上市。
而受到美國加息、國內去杠杆等因素影響，海航流動性明顯不足。在市場傳出其擬出售多項資産後，新加坡的REIT上市計劃亦難逃“變數”。隨著1月25日公告的釋出，海航的房托美夢也宣布正式折戟星城。
海航的海外投資忐忑
觀點地産新媒體查閱往昔公告，發現海航在REIT上市計劃進行到6月時，曾經在公告中發過一條耐人尋味的話語。它表示，公司正在就境外融資安排與相關金融機構談判並進行其內部審批流程，但目前爲止資金尚未正式到賬，仍存在資金安排的風險。
這意味著，海航的REIT項目一開始就是建立在流動性和融資不足的情況下。而受到國內去杠杆、到期債務累增等因素影響，海航的處境更加艱難。1月24日，因公司發生對股價可能産生較大影響、沒有公開披露的重大事項，海航投資宣告停牌。
截至目前，加上海航投資，海航系已有包括供銷大集、海航控股、天海投資、渤海金控、凱撒旅遊、海航基礎，在內的7家A股公司停牌。大部分的停牌理由都涉及重大資産重組、沒有公開披露的重大事項或者公司發生對股價可能産生較大影響。
有第三方機構統計，截至2018年1月20日，海航集團旗下8家A股上市公司通過直接和間接質押旗下公司（非上市公司）股權融資金額超過1000億元。海外方面，海航及旗下公司海外債券總量達262億美元，折合人民幣約1676億元，其中大約四分之一的債務將在一年內到期。
當中，有相當一部分的資金是爲輸血資産收購計劃。在過去的兩年中，海航通過舉債完成了總額逾400億美元的收購交易，包括收購了德意志銀行、希爾頓酒店以及其他多家公司的大量股權。
業內人士表示，近幾年海航在海外收購中攬下不少不動産項目，其中很多都屬于回報周期較長的項目，因此需要尋求一條資産證券化的退出通道。
從此次終止的REIT資産包項目也可以看出，海航當初的目標的確是圍繞海外物業而展開。新加坡銀行相關人員曾對觀點地産新媒體透露，將商業物業進行REIT上市，有盤活物業價值的功能。具體來說，將原有的已經成熟的物業放進REIT中，將來就可以回籠一部分資金，再用來擴充其它的業務。
除此之外，新加坡的REIT區別于國內的債權投資，它是一種平台建設，是有長久持續性的股權投資。比如，未來其它開發的商業項目比較成熟後，也可以放進來。從某種程度來說，等于創造了一個可循環的資金鏈。
不過，得到必然伴隨著付出。業內人士告訴觀點地産新媒體，新加坡的投資者會比較對注重發起人的聲譽。因此在做發行時，一般銀行會引進一些比較有實力的投資者，主要就是希望可以得到他們的背書。
不過在頻頻傳出流動性困難和遭遇標普在內的評級機構下調信用評級後，海航要找到合適的投資者恐怕不能如預期般順利。
除此之外，一般赴新加坡進行REIT上市，需要出具四大會計師事務所的審計報告。1月26日，外媒援引消息人士稱，海航將向黑石集團出售一棟悉尼寫字樓，售價2億澳元。此次出售的資産正是海航集團于2011年以約1.17億澳元的價格購買的一處寫字樓，位于悉尼約克大街1號。也是原計劃放進REIT中1 York Street。這也意味著，不管是主動選擇還是被動接受，海航的REIT資産包中至少都失去了一個海外物業。
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