浩蕩長江崛立江“新”洲
打破“信息孤島” 走出“千城一面”，如果江心洲可以成爲南京獨有的的休閑旅遊島…
在長江下遊有一座沖積沙洲，四面環水，與南京主城區僅一江之隔。泥巴路、輪渡、葡萄園、農民……在南京人的印象裏，這裏曾經是一座種滿葡萄的“江中小島”。
70年過去了，江心洲發生了翻天覆地的變化。
09年，江心洲正式簽約立項建設生態科技島。13年後的今天，智慧之島已然取得實質性進展。全島百分百綠色建築，七成建築達到國家綠色建築二星級標准，透水鋪裝路面可以像海綿一樣將雨水吸入地下，循環再利用……
現在的江心洲早已不是那個寂寂無名的梅子洲，這裏有人工智能産業園，有江豚觀賞地、有夾江風光帶，有鼋頭石濕地風景區…誠然經過十多年的發展，一座凝聚活力、宜居宜業的“生態科技城低碳智慧島”正在崛起。
（一）
江心洲城市界面
島上約70%都是綠化，規劃居住人口僅爲11萬人。
江心洲的規劃目標是延續現有功能定位，立足擁江發展和長三角一體發展戰略，依托河西新城，銜接江北新區，發展集生態環保、信息科技、文化旅遊、現代都市服務、生態居住等功能爲一體的“生態科技城，低碳智慧島”。
其中，生態環保産業集聚區主要布局在漢中路過江通道沿線、緯七路以北的環島西路沿線；信息科技産業主要布局在洲中緯七路兩側；文化旅遊産業主要布局在洲頭洲尾等環境資源較好的區域；現代都市型服務業主要布局在中新大道沿線交通條件較好的區域。
城市公共服務設施規劃圖
全島設置3處居住社區中心，設置12個基層社區中心。社區公共服務設施將結合軌道交通站點建設。在教育設施方面，江心洲將設置高中1所、初中3所、小學6所、幼兒園11所。
中小學教育設施規劃圖
交通系統方面，江心洲規劃了“兩快六主十三次”的道路網絡結構，兩快是指緯七路和長江五橋，六主是指漢中西路過江通道、綠水街、利民路、青奧北路、中新大道和環島西路。
道路系統規劃圖
以前江心洲讓人诟病的地方，在于它的交通不是很方便，原先幾個過江隧道都是比較擁堵，上下島有點麻煩。
但隨著江心洲大橋通車後，從江北研創園到江心洲約10分鍾左右，江心洲有五橋下橋口，到河西南也不過5分鍾車程，十分方便。
請忽略畫面上三個輪的小車車
目前江南兩個過江通道都可直達江心洲，1是長江隧道，對應河西應天大街，距離島北較近；2是江心洲大橋（五橋），對應河西江山大街，距離島南較近。
尤其是江心洲大橋，一頭連著河西新城，一頭直達江北新區，南京兩大新興增長極在此親密“握手”，淩波一跨只需10分鍾，通勤上不要太方便哦~
江心洲長江大橋也被稱作“南京長江第五大橋”，北起江北大道五裏橋互通，上跨長江主航道至江心洲，與江心洲夾江隧道相接至江山大街，大橋上跨長江主航道，全長10.3公裏，雙向6車道，設計時速100公裏。
它就像一條直連心髒的大動脈，將江南河西優質的金融、人才和科研資源可經由大橋直通浦口三大園區，加速先進制造業、高端服務業和現代農業的産業集聚，實現資源優化配置，它的開通對南京“跨江交通”、“擁江發展”重要性不言而喻。
江心洲大橋航拍圖，盡覽長江浩瀚美景
這個季節在橋上隨手一拍就是大片，靠近橋中心位置，可清晰眺望河西南，雙子塔、南京眼、以及歡樂濱江摩天輪等地標建築，爲河西靓麗的天際線，再添一抹光彩。
如果走大橋中央，可近距離感受長江兩岸大美風光，將整個江中美景盡收眼底，尤其是黃昏時分的日落，在不少微電影取景中多次看到。而江心洲大橋俨然也成爲南京航拍愛好者的網紅打卡地。
大橋的開通爲河西、江心洲、江北新區之間資源互通提供了更多契機，加強了江南、江北之間人員密切往來。
（二）
江心洲開發模式
嚴格控高，最高樓削減到180米。
不同于江北和河西南未來高樓林立的趨勢：江心洲核心區的建築嚴格限高。新版規劃提出，江心洲空間形態延續 “南北低、中間高、近江低、遠江高”的總體控制原則。
江心洲核心區的高層建築高度均有不同程度調低。核心區的最高樓從此前的200米悄然“調低”到了180米。
半數以上爲非開發區，純宅地用地僅約8%。
之所以土地稀缺，才體現成片開發的必要性。
江心洲位于南京城市老城、核心新城和江北新城的幾何中心，其戰略地位愈加顯要。
在此背景下，拆遷實施將有助于完善島內基礎設施、補足民生短板、加強與河西新區的聯系，完善城市核心功能；有助于建設人工智能研發設計和應用示範區，增強城市輻射帶動能力、提升南京市城市品質。＞＞＞建邺區多個重大項目進展曝光！科技島高級中學計劃今年交付
根據用途分區和建設項目安排，開發片區規劃建設用地總面積400.46公頃，其中公益性用地215.50公頃，占總用地面積53.81%。各片區公益性用地比例均不低于40%。
江心洲的規劃要求控制城市建設規模，保護生態基底，適當保留鄉村風貌。從發展規模上看，江心洲規劃總建面約740萬平方米，規劃常住人口約11萬人，人口規模相當于一個三線城市的縣城。
1. 産業布局
江心洲是長江沿線各大城市中唯一位于主城範圍、區位優越、環境優美的江中洲島，全島陸地面積15.3平方公裏，環島江堤長24.38公裏。
2009年，由江蘇省委省政府與新加坡貿工部共同推動，新加坡與南京共同開發建設“新加坡南京生態科技島”，總投資將超過1000億元，使其發展成爲推動創新創業、産城融合、可持續發展的城市新樣本和中新合作的新典範。
規劃中優化了江心洲的産業結構與布局。打造“3+1”産業族群，形成以生態環保産業、信息科技産業、文化旅遊産業爲支柱，現代都市服務業爲基礎的産業體系。
目前，生態科技島已引進了仁恒國際廣場、英達公路醫生、勝科國際水務中心、夏蘇魯院士科創中心、氣象信息産業園、文化旅遊産業園、科大訊飛等項目陸續投産。
勝科國際水務中心效果圖
江島水立方實景圖
2. 住宅開發
江心洲呈“西南東北”走向，四面環水。面積約15.2平方公裏，約70%都是綠化覆蓋，規劃居住人口僅爲11萬人，青山綠水相伴、低密宜居。
島上嚴控開發規模，其中一半以上爲非建設區，這也就意味著島容納人口有限，僅有22.5%的人居建設容量，後期生活環境尤爲舒適。
相比愈河西南高樓林立，島上繁華可以再造，自然資源卻不可複制。作爲一個斥千億巨資打造的“MINI版新加坡花園城市”，江心洲以其得天獨厚的景觀優勢和高端規劃，成爲了南京改善客的首選之地。
島北，主打低密，圍牆、小區、綠化、外立面，吊打河西南，目前二手房銀城長島觀瀾成交價逼近7萬/㎡；島南生態文旅+少量住宅，距離魚嘴較近，江心印以南基本爲生態景觀保護區+文旅産業，宅地將更爲稀缺。
目前到島上新房有：奧體建設G71地塊（島南）、星葉·棲悅灣（島南）、江蘇水利G72地塊（島北）待上市；江心印、璞境、仁恒江灣世紀疊墅在售，價格已達到4.5萬+/㎡。
江心印：日前已公開島上實體會所，和建面約180㎡四房兩廳三衛實景樣板間。
會所下沉式庭院設計，上下共兩層約2500㎡，涵蓋書吧、健身區、瑜伽廳、社交區等，兼顧會客、社交、休閑、運動等多維度高端生活體驗，改善客群應該非常喜歡。
2500平實景會所：
江心印11棟樓755戶，2梯2戶，人車分流，中央花園約1.5萬方，綠化約36.8%，比一般小區都要高。
目前主力在售1、9、10、11號樓，其中1號樓爲140㎡，其余三棟180㎡。
據了解，江心印與新玄武臻境，均爲招商局在南京的“臻系”産品，裝修包3800元/㎡，性價比非常高。我在現場還發現，江心印園地下車庫和入戶大堂都是交付標准，地面全部采用環氧地坪，可見標准之高。
180㎡樣板間展示：大金中央空調、松下新風系統、菲斯曼或威能地暖鍋爐。
廚房配備西門子油煙機、竈具、洗碗機三件套，同時安裝了垃圾處理器（或同檔次品牌）；還有弗蘭卡水槽龍頭（或同檔次品牌）；摩麗根末端直飲水系統等；主臥套間帶飄窗，雙台盆帶浴缸設計。
室內無主燈設計，餐客廳地面選用大理石磚、全屋牆布交付。讓人心動的長約8.9米的南向寬景陽台，與餐廳、客廳融爲一體又極具功能性。後期封閉交付。
目前多樓棟正在建設中，進展較快。
在江心印南側還有一幅涉宅用地，限高35米，後期會打造低密度住宅。但價格上可能也會更高，預計在5萬+。
再往南是仁恒斥資打造的文旅城，據說後期會建滑雪場，與河西魚嘴之間也會有索道過江。
江心印東側爲純新盤星葉·棲悅灣，一路之隔即金中高中部，今年九月份開學。
棲悅灣毛坯限價4.22萬/平米，社區體量不大，5棟17F-26F住宅科技住宅，建面118、138、158㎡三種，全裝修+升級裝修包，預計均價約48000元/㎡，總價約560萬-760萬元。
戶型已經公布，預計7月底公開售樓處。
（戶型分布示意圖）
江心印北側即奧體建設G71，5棟25F住宅，純改善社區，總房源量不到500套，戶型建面140㎡起步，放風5萬+/㎡。
（規劃效果圖）
目前工地正在建設中。
業內人認爲，現在江心洲因受河西CBD輻射布局影響，將文旅空間設置在島南，與青奧軸線以及魚背歡樂濱江形成聯系，而與下關、江北互動性更強的江心洲北部，已經成爲中低密度住宅集中區，開發上也基本完成，城市職能劃分上稍有失衡。
個人認爲，南京目前重力發展江北核CBD、魚嘴CBD，隨著江心洲大橋的貫通，研創園與島南及河西南聯系更加緊密，只是有點可惜下關CBD，勢頭上可能要努力追趕了。
如果想距離河西南近，親近自然，平時周末和三五好友逛逛南京眼，青奧森林公園，島南是個不錯的選擇。相比島北，島南上車門檻相對低，選擇性多。
島南保留了原始的生態環境，3萬㎡珍貴池衫林，1000畝葡萄園、果園、鹭島保護地等。
3. 生態旅遊+出行
江心洲定位打造成“海綿城市”，不同于主城裏的硬質路面，江心洲的路面采用透水材料，再配上高低錯落地形，雨水可以很快的下滲到附近的蓄水湖裏。
和鬧市區車水馬龍不同，江心洲將構建以步行者爲中心，“公交+慢行”爲主體（占總出行方式約90%）的生態交通體系。會適當限制私人小汽車交通，占機動車分擔率15%以下。
因此，諸如環島大堤步行道、林蔭路步行道、沿河步行道和綠帶步行道，隨處隨處可見一批跑步、健身愛好者。
新版規劃藍圖上，明確進出島通道采用道路、軌道、慢行三種模式。
除了目前的青奧公園步行橋外，江心洲還規劃預留了奧體軸線步行橋、寶船遺址公園步行橋。另外空中索道也出現在了規劃藍圖上，未來從河魚嘴到島南魚背可做索道。
（三）
江心洲宜居屬性
奔騰不息的長江，滋潤著兩岸土地，哺育了河西新城CBD。說真的，在南京找不到第二個地方，能如此媲美江心洲。
白天，這裏是就業中心，10號線地鐵出口客流如織，無數科技菁英貢獻智慧和力量；晚上，這裏是休閑棲居之地，萬家燈火如繁星般點亮城市夜空。
江心洲，已然蝶變江“新”洲，更是南京富人流連忘返的“世外桃花源”，時至今日，能在島上生活的人大多數“非富即貴”。
猶記得，2014年，江心洲第一個商品房，銀城長島觀瀾開盤價格是2.9萬/㎡，而彼時河西中仁恒江灣城三期不過2.8萬/㎡。
多年後，有人質疑，買江心洲的都後悔了吧？江心洲是不是涼了？
時隔今日我們發現，江心洲不但沒有涼，反而在長江一翼亭亭玉立越發光芒萬丈，因生態環境絕佳，親城不離城，被譽爲“長江邊上的綠寶石”。
在延綿15公裏的江岸線上，隔岸高樓鱗次栉比，流光溢彩，彷如一幅波瀾壯闊的畫卷徐徐展開。這裏的一切仿佛有了生態科技島模樣，如紳士一般溫文爾雅，風度翩翩。
而它的低密宜居及不可替代的自然景觀，已成爲扮靓河西美麗天際線的重要組成部分！
圖源大疆社區
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文章來源:樂居買房
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