編者按：一個博鳌，一個行業。
走過逾二十載光陰，博鳌房地産論壇影響並記錄著中國房地産行業發展的曆史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地産亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。
作爲有著數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？
值此2021博鳌房地産論壇即將召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。
觀點地産網 香港樓市供不應求已是老生常談，雖然近年港府除增加土地供應外，亦有推出不少折衷方法應對港人的住屋需求，惟樓價仍然高居不下，令一直備受爭議的郊區發展成爲重要議題。
對此，戴德梁行大中華區行政總裁、環球董事趙錦權認爲，不論社區發展還是公司管理，重點在于平衡及變通。
即使面對經濟下行及疫情等沖擊，香港樓市仍然平穩，近期更開始進入上升軌道。香港樓價屹立不倒，追本溯源，還是供應不足所致。
從事地産行業多年的趙錦權指， 在可見的將來，港府供應或仍然未能追上市場需求，令樓價難出現明顯下跌。除非政府下定決心與一些既得利益者，包括房地産商溝通協商，做好各方面平衡，穩定短、中、長期的供應。
香港的問題
香港樓價高企成因始于2002年，政府介入“利伯維爾場”托市，推出措施阻止樓市下行，包括停止主動賣地，改由對該土地感興趣的單位向政府表明購買意向，即香港俗稱的“勾地機制”，令土地供應權落入地産商手中，造成私樓供應大幅萎縮，至2013年勾地機制才正式取消。
加上當年大幅減縮公屋供應，令輪候公屋時間不斷延長，最後造成今天的局面。
“最可怕的是停止賣地同時停止規劃，沒有長遠的土地規劃發展，令整個供應鏈斷掉。” 趙錦權直指：“這麽多年缺乏規劃，到需要發展時便發現囊中羞澀。因爲不是所有地都是熟地，如果是生地，便需要基建、配套設施，這塊地才能用得上。現在可以看到政府就算劃出來的地，都是很小的一塊，沒有太多大型土地。”
“政府規劃應該做得更長遠及更深入。”
爲解決問題，本屆特區政府希望大規模增加土地供應，早于2018年度施政報告中提出的大嶼山發展計劃，“明日大嶼”將是未來二三十年香港的長遠發展願景，計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島，填海面積達1700公頃。但計劃遭到環保團體反對，認爲填海工程將對香港大自然造成不可逆轉的破壞。
趙錦權認爲，有時候環保與發展存在沖突，當中要取得平衡，例如在大型發展當中，采用一些方法減少對環境的傷害，而且有影響的計劃只能做一次。
他又指，非常支持環保，但並不代表爲了環保而放棄市民的居住環境及質素。如果以環保作爲擋箭牌，令市民居住面積只有一個車位大小的地方，這並不合理。
“現在香港已經發展的土地只有24%，只要拿出千分之一的郊野公園地來發展，已經可以增加不少供應。加上新界仍然有1000公頃農地在發展商手上，還有300多公頃新界棕地仍然沒有發展，建議政府應該把整個新界重新規劃。”
2021/22年度，香港計劃提供15幅住宅用地，僅提供6000夥，占全年預計提供住宅16530夥的36%。
其中，3項港鐵項目提供4050夥、6項市建局項目提供3170夥，另外有1210夥須修定地契的私人重建項目以及2100夥毋須修定的私人重建項目。
相信這是自2010年度主動賣地後，官地數目最少的一個年度。香港發展局局長黃偉綸當時直言，未來或要倚靠市建局市區重建工程。可見官地買少見少，而明日大嶼如可實行，亦不是一時三刻可以提供土地發展，中期供應令人憂慮。
趙錦權稱，港府與其發展過渡性房屋，不如直接利用該些地皮發展長期性房屋，解決中短期供應問題。
“我認爲只能解決很少部分，實際問題仍然沒有從根本上解決。若3年至5年後，政府仍沒有新增供應，爲何現在不直接發展長期性房屋，讓大家直接住進去呢？”
也許這個地皮未來有別的規劃、用途，所以不能建長期的住宅。但是如果政府沒辦法找到一些土地來建設公共房屋，等明日大嶼建設出來，亦是十多年之後的事情，這其實並不是一個很好的辦法。
趙錦權重提自己數年前的建議，指政府可選擇在龍鼓灘填海增加土地供應, 將新填海區作工業用途, 便能釋出新界棕地。若擴大龍鼓灘填海規模, 更可將貨櫃碼頭遷移到該區，令原用于放置集裝箱等相關用途的地皮可以釋放。
但他強調，香港土地供應問題，港府必須作出非常大的決心才能有所改變。
內地的改變
港府亦鼓勵港人到內地置業，大灣區城市對港澳台人士購置物業亦較寬松，雖然仍須遵照有關限購政策，每家庭只可購置一夥，不過毋須繳納社保或個人所得稅。但趙錦權認爲，如果以中港兩地往返工作的市民來說，除非在深圳買房，否則其他城市都不太可行，因爲交通成本太高。
惟目前深圳的房價亦不便宜，並非一般的香港人可以承受，如果買15-20萬元一平米的房子，那不如在香港買。
他同時提到，內地房地産市場在新出台政策下，小型房地産開發商的生存空間收窄，目前有些內地發展商因爲資金問題而被淘汰或收購，令並購機會增加，這種走勢有好處，行業要逐步整合，汰弱留強，這樣才能比較健康的發展。
趙錦權于內地多年，見證不同城市的變遷，令其印象深刻。
“當時跟現在已經相差很遠。1980年時真的是很窮，我上大學時，學校安排我們去深圳參觀當時的規劃，還是什麽都沒有，可是到今天，改變非常大。看到國家不斷地改變，以前深圳落後于香港，現在深圳比香港更先進。我們每一次去內地不同的城市，也看到他們不斷改變，但香港這邊卻沒有改變。”
趙錦權說，香港的確是一個成熟市場，但同時亦變得一成不變、保守。相反可以看到內地不斷出台一些新的方案，每一次改變亦反映政府的思維，不斷地向前走。
而他將這種信念套用到戴德梁行發展方針上，認爲作爲服務商，發展方向應該跟隨客戶的需求而轉移。
近年物流地産及數據中心興起，爲了貼近市場動態，公司不同行業均設有訊息平台，分享市場動態，令不同國家之間的員工可以了解不同地方的市場發展。
趙錦權于80年代加入外資測量行，並曾與前任行政長官梁振英共事。工作約十年後，趙錦權與梁振英等數名拍檔于1993年3月創立梁振英測量師行，創業初期，公司僅有員工60名。該公司于1999年與英國DTZ及新加坡戴玉祥公司合並，成爲現時的戴德梁行，至今在大中華地區合共聘用超過2000名員工。
對于內地市場的發展，趙錦權有自己一套看法，認爲香港人到內地發展一定要找到一個平衡點，需要平衡文化差異。發展內地市場初期，他發現，香港人要百分百適應還是有一定困難，但是亦不能不把香港人放到內地去，因爲初期需要建立一個與國際接軌的制度。
“從1993年開始創業，我們的理想跟實際還是有一個比較大的差距。我們原來是希望這段時間應該能夠到某一個水平、某一個程度，可是真正的發展並不是這樣，比想象的困難很多。因爲我們要走國際方向，所以當時花了很長時間去建立這個制度，也是因爲這樣，發展速度就比原來慢了很多。”他解釋。
不過趙錦權認爲，這是必須的過程，否則會面對更多問題。現在當所有的制度完成後，就可以慢慢把一些工作交給內地的同事，慢慢培養屬于自己的人才，與國際好好地接軌，這就是他希望看到的戴德梁行。
目前，戴德梁行有超過一半高管是內地同胞，或者是海歸。強調員工方面要做一個平衡，不可能完全是香港人去做，還必須要有本地化。
惟內地市場因發展迅速而求賢若渴，不同公司之間的挖角累見不鮮，但趙錦權直言，人才流失是一定會發生的，不過自己也不介意，並相信人才是互流的。
人才有交流才會有進步，不論去競爭對手也好、客戶也好，如果他能夠把公司理念、准則擴散到整個行業，對市場是一件好事。
以下爲觀點地産新媒體對戴德梁行大中華區行政總裁、環球董事趙錦權先生的專訪實錄：
觀點地産新媒體：戴德梁行現在延伸的業務越來越多了，未來是否還要往科技方面做一些擴展?
趙錦權: 還是看市場，客戶去哪邊，我們就一定會去哪邊。過去幾年投資者對物流有比較大興趣，所以我們也非常希望能夠在這個領域裏面發展。
其實我們不單在大中華區，在整個亞太區也有一個平台。大中華區有一些同事專門在這個平台上分享他們過去每個月跟哪些客戶有溝通，或者有什麽交易，令所有亞太區同事能夠同時知道其它國家發生什麽事情，這對我們發展亞太區的物流方面也是非常有用的。
除了物流以外，我們還在往科技方面發展。坦白說，我們不是科技公司，也沒有真正發展什麽科技，主要還是看客戶的需求在哪裏。
現在客戶需求是在IDC（數據中心）方面，因爲科技發展了，更多人用雲端的服務，更多人去做有關數據方面的交流。所以我們除了物流方面以外，也在IDC方面有一個平台，也是一個亞太的平台，這些平台都是跟隨客戶的需求。
觀點地産新媒體：戴德梁行初期在內地有沒有遇到什麽問題?
趙錦權: 我們要承認，香港人到內地一定要找到一個平衡點，需要平衡文化差異。我們從1993年開始創業，理想跟實際還是有一個比較大的差距。原來是希望這段時間應該能夠到某一個水平、某一個程度，可是真正的發展並不是這樣，比想象的困難很多。
戴德梁行在內地的中高層，開始時完全是香港人，但是本地化也非常重要。香港人百分之百適應內地有一定困難，但是不去也不行，因爲在公司層面我們需要做一個制度，這個制度是讓中外能夠溝通的。
雖然很辛苦，但是一定要規範，一定要跟國際能夠接軌，能夠根據國際准則，無論是評估、代理、物管，一定是做國際的平台，要走的是國際的方向。
所以當時我們花了很長時間建立這個制度，也是因爲這樣，發展速度就比原來慢了很多。但這是必須的，沒有這樣發展的話問題會更大。
現在當所有制度完成了，可以慢慢把一些工作交給內地同事，他們是慢慢培養出來的，能夠適應制度，可以跟國際好好接軌，這就是我們希望看到的戴德梁行。
現在有超過一半高管是國內地同胞，或者是海歸。這裏面也要做一個平衡，不可能完全是香港人去做，還必須要有本地化。
觀點地産新媒體：內地市場很大，發展得很快，公司會不會擔心人才流失？
趙錦權:人才流失是一定會發生的，我們希望能夠把公司做好，但也不介意培養的人才出去。
我們希望，我們培訓的同事跑去競爭對手也好、客戶也好，如果他能夠把我們的理念、我們創造的准則在行業裏面變成一個全國的准則，對整個市場是好事。
我們不介意，因爲人才是互流的，我們的會人出去，他們的人也會來。人才只有交流才會有進步，所以我希望同事要走時，還是開開心心地走。
觀點地産新媒體：可以跟我們說一下戴德梁行的公司文化嗎?
趙錦權: 我給同事今年的目標是兩個詞，一個是合作，一個是包容。這是非常重要的，也是戴德梁行的公司文化。
我認爲這兩個詞也可以應用在國家與國家之間，大家要進行合作。
比如說我們現在要到火星去，要到月球去，要共同研究科技方面的發展。如果大家能夠坐在一起合作，相信所走的彎路應該會少很多。
觀點地産新媒體：過去戴德梁行在全球進行了數次收購，接下來還有多大動作？
趙錦權: 我們上市之後到目前爲止已經收購了大概22家公司。
目標在整個亞太區尋找收購目標，有好的機會我們不會放棄。不但收購公司，還會收購團隊。好的人我們會收購，好的公司我們也會收購，不會放棄每一個機會。
坦白說，我們收購的那些公司，也要求原來的管理層一定要留下來，跟他們要融合在一起，可以把我們的文化帶進新公司裏面。
因爲我們還需要好的人才，這家公司我們願意收購，也是因爲相信這家公司裏面的人，所以希望他們能夠留下來。
觀點地産新媒體：收購最大的問題，是否舊人和新人的融合?
趙錦權: 要融合兩邊的人相對還是比較困難的，可是我們現在所收購的大部分是在填補原來不夠強的地方，更加要收購這樣的團隊或者是公司。
或者我們覺得這家公司是有潛力的，收購後可以壯大我們本身的力量。
觀點地産新媒體：對于接下來國內的經濟形勢有何看法?
趙錦權: 因爲疫情的問題，人與人之間的交往相對減少了，各國之間的人員流通仍然有一定限制，所以估計在全面恢複之前，每一個國家主要還是以內需爲主，因爲只有內需才能推動經濟。
現在美國也一樣，大部分還是內需爲主。我們看到國家的政策也是一樣的，希望可以推動內需。我們估計到明年年底之前，這還是一個重要的方向。
現在國內商業地産需求有增加，最主要還是因爲人走不出去了。看到上海、廣州一些大的門店都有人排隊，尤其是一些大品牌排隊的情況更多，主要是這些需求沒法出國滿足了，所以未來經濟的發展還是內需爲主。
觀點地産新媒體：未來全球的增長點會在亞太區嗎？
趙錦權: 從全球經濟體來說，整個亞太區的經濟體跟歐洲、美國還是有差距。但是看未來50年，亞太區增長的比例一定會比其它區域高。因爲現在還有落差，所以增長點必定還是在亞太區。
中國和印度也是發展相對比較快的，雖然現在疫情把增長拖慢了，等疫情過後，這兩個國家的發展仍然會非常大。
整個亞太區，越南、印度尼西亞等國家的發展也會很快，但是相比較來說，經濟體比較完善的是中國。
觀點地産新媒體：怎麽看內地的房地産市場，包括商業地産？
趙錦權: 現在內地每個城市都有一些本地開發商，也有一些大型開發商。因爲三道紅線使很多公司在財務方面受到限制，有些公司一定會被淘汰，也有一些公司會被收購，這是在每個市場裏面都有的。
現在很多企業已經撐不住了，要把公司賣掉，或者把一部分房産賣掉，才可以繼續下去，令收購、合並的機會存在。
我相信這樣也有好處，對于房地産開發來說，太小型根本也活不下來。還是要慢慢整合，汰弱留強，樣才能比較健康的發展。
觀點地産新媒體：這次疫情對香港商業影響比較大，如果繼續不通關，香港的商業地産是不是難以反彈？
趙錦權: 香港的零售受影響是比較大的，因爲沒有內地同胞過來。
從2003年開始，很多內地同胞來香港消費，現在他們完全過不來，可以看到，香港租金、售價等都掉了很多。因爲沒有真正的消費，很難維持比較高的租金，生意也受到很大的影響。
目前可以看到，情況已經比較穩定，租金沒有再下降，餐飲業慢慢恢複過來。再加上香港的疫情受到控制，所以店鋪租金已經比較穩定。
零售業已經在慢慢複蘇，真正的需求會慢慢回來，再加上特區政府現在也希望可以讓內地同胞過來，這個部分相對來說是有正面的影響。
所以在這個方面，對于香港的商業地産是有正面影響的。
觀點地産新媒體：怎麽看香港港的豪宅市場，價格上漲的動力來自哪裏呢？
趙錦權: 因爲供應不足，不止是豪宅市場，整個住宅市場現在都非常活躍。而且目前內地同胞過不來，主要還是本地買家。
會有一些機構性投資者，但是他們不會一個單位一個單位去買，所以大部分還是本地買家爲主。
對我們來說，雖然特區政府很努力地希望增加土地供應，很努力增加公屋供應，但過去一年多私人房屋的供應量相對還是減少了。
這個情況下，一些香港本地人就會擔心，今天不買，後面更加買不起。因爲看得到現在有很多因素在裏面，第一，利息比較低；第二，就是通脹。
今天不買，5年後有經濟能力再買的話，同樣的價錢買不到現在的房。所以很多人就找父母支持，現在買家還是以年輕人爲主，很多也是父母協助。
特區政府應該在這部分多方面考慮，而不只是說以長遠爲主。長遠的策略必須要有，可是遠水救不了近火，應該多管齊下，要讓市民有信心覺得政府能把目前的情況改善。
現在有沒有改善呢？我覺得還有很多方面應該可以做。
就像以前公司主席梁振英先生也說了，一些郊野公園的邊緣地帶可以拿出一小部分做開發，應該有這樣的改變。
那些地已經存在了，又在路旁，在一些基建旁邊的地，爲什麽不能拿出來？拿出來就立刻可以有一些真正的供應出來。
我們支持明日大嶼，可是要真正有供應出來，可能還要10年乃至更長的時間，這樣怎麽幫助香港人呢？所以我覺得政府要進取一點，想一些好的方法。
觀點地産新媒體：環保人士對明日大嶼計劃很反對，要如何處理?
趙錦權: 有些時候環保跟發展是有沖突的，但一定要做一個平衡。
政府可以做一個比較大的計劃，對環保有影響的做一次就好了，不要經常做，還有很多方法是盡可能減少對環境的傷害。
我個人也是非常支持環保的，但是現在有人要住在劏房裏面，這也不合理的。我們不可能爲了環境，完完全全把身邊所有的人、所有的同胞放棄。
所以一定要做一個平衡，即使成本高一點。政府比較環保的方法做一些填海，或者是把郊野公園開辟一小部分出來，我覺得這還是應該的。
如果讓人住在只有一個車位大小的地方，這是好的嗎？現在香港已經發展的土地只有24%，爲了環保，爲了不把郊野公園的地拿出來開發，結果有些人只能住在一個集裝箱裏面，這又合理嗎？
用環保來做擋箭牌，說不可以再發展，我覺得這是不太合理的。現在只是拿出了千分之一的地來發展，已經有很多了。
我們不要忘記，新界有1000公頃農地還在發展商手上，還有300多公頃棕地沒有發展。如果真正要做的話，我建議政府應該把整個新界重新規劃。
觀點地産新媒體：早前香港發展局根據《收回土地條例》，收回在法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展的三組地塊內的私人土地，興建資助房屋，預計合共可提供約1600個單位，您認爲有幫助嗎?
趙錦權: 這幾塊地現在根本發展不了，那些地是祖堂地，祖堂地就是由傳統組織（例如家族或堂）而非個人擁有的新界鄉村土地，要所有的同鄉同意才能做，有些人已經去世了，怎麽能讓所有人都同意？所以根本沒法做。
那些地發展不了，就放在那做停車場，政府收回是絕對正確的，應該要這樣做。
現在還有很多土地只是放在那裏曬太陽，曬了不是一年，而是幾十年，也沒有耕種，只是荒廢在那邊，有什麽用呢？
1000公頃的土地，如果規劃好，假設如果可以做到5倍的地積率，可以建60萬套50平米的房子，如果建設70平米的房子，也可以建40多萬套單位。
哪些地現在已經存在了，不用填海。當然，填海還是需要的，因爲我們只有1000公頃，這些還不夠。
如果不想影響郊野公園，先把一小部分郊野公園拿出來建房，然後把新界的土地做一個比較大的規劃，然後看怎麽發展，這樣才是真正可以走的方向。
兩三年前我已經提過建議，在報紙上也寫過文章。我們看到在屯門有一個龍鼓灘，那邊的海深是相對比較好的，可以做集裝箱碼頭。如果在那邊先填海，然後把集裝箱碼頭搬過去，所有跟集裝箱行業有關的東西都放到龍鼓灘那邊，這樣既不會影響太多市區交通，又可以減輕現在香港的塞車的情況。
如果把集裝箱碼頭搬過去，現在那些占用的土地上可以建很多房子。
當時政府的想法是在集裝箱上面建房，這不是不可能。貨櫃車在下面走來走去，這是非常危險的。如果全部搬走，局面又可能不一樣了。
集裝箱碼頭附近全是一些公屋，如果把那300多公頃集裝箱碼頭的地拿來建公屋會建多少？現在輪候公屋的時間越來越長，大家怨氣很高，如果按我說的這樣做，對民生也是有好處的。
觀點地産新媒體：現在有一些香港人到內地買房，是作爲投資還是解決居住需求？
趙錦權: 這些是投資爲主的，至于他們能不能在內地居住、在香港工作，這是很難回答的問題。
坦白說，現在深圳的房價已經很貴了。廣州比較便宜，可是廣州南坐高鐵來香港工作，我覺得不太現實。
觀點地産新媒體：香港還是要立足解決本地供應的問題。
趙錦權: 香港的供應問題一定是政府要下一個非常大的決心才行，一定要增加供應，而且是比較穩定的供應，不是今天供應一些出來，後面又沒有了。
也要說服一些既得利益者，包括房地産商。從我們的角度看，現在香港有這麽多的工業地，可是有多少真正的工業呢？已經全跑到內地或者是其它地方去了，這些所謂工業廠房的地，怎麽真正讓它發展呢？政府一定要和一些專業機構或者是利益相關者溝通，要做好平衡。
觀點地産新媒體：特區政府中期土地供應是否主要依靠市區重建？在地皮短缺的情況下，會不會使房價或者地價一直上漲？
趙錦權: 嚴格來說是這樣，未來看不到政府有多大的供應，除非真的有決心將這項工作做好。
政府在規劃土地方面，從曾蔭權開始已經停止賣地，最可怕的是停止賣地的時候停止了規劃，沒有了長遠的土地規劃發展，使得整個供應鏈斷掉。
大家都知道房地産是會波動的，在SARS的時候跌得很厲害，樓價跌了5成，但是一定會有上升的時候。
如果這麽多年沒有規劃，想要拿出地的時候也沒有了，因爲不是所有地全部都是熟地，有些是生地，生地要做基建、配套設施，這塊地才能用得上。如果不做規劃的話，所有的配套設施都沒有，這就變成沒有真正的供應出來。
現在可以看到，政府劃出來的地都是很小的，沒有什麽大型的用地。
我認爲政府規劃應該做得更長遠和更深入，現在最重要的是解決民生問題，民生問題最嚴重的就是居住。
本屆政府拿了很多地出來建臨時房屋，能不能解決問題呢？我認爲只能解決很少部分，但是實際問題仍然沒有從根本上解決。
簡單來說，這些過渡性房屋只能建兩三層高，用一些鐵皮或者是集裝箱來建，或者是用一些現在新科技建起的樓，第一是比較矮的，第二是設施不足，這些人准備安置在這裏面多久? 可能這個時間是3年到5年，但是5年之後政府也都沒有什麽地可以拿出來。
如果可以拿這麽多地來建臨時房屋，爲什麽不批高樓大廈，讓大家直接住進去呢？可能這個地有別的規劃，有別的用途，所以不能建長期住宅，但是如果政府沒辦法找到一些土地來建設公共房屋，等明日大嶼建設出來，那是十幾年之後的事情，准備讓他們在裏面住十幾年？
觀點地産新媒體：梁振英先生當特首之前，還在戴德梁行的時候，提到參與深圳第一個的土地規劃；國內經過這麽多年發展，可以談談您的感受嗎?
趙錦權: 我和梁先生合作從1984年開始，時間非常長。
1993年跟他一起出來，我也是這家公司原來的創辦人之一，所以到內地還是比較早的。對內地發展變化，我自己也是感受非常深刻的。
1980年時真的是很窮，我在上大學的時候，學校也安排我們去深圳看了當時的規劃，還是什麽都沒有，可是到今天，改變非常大。
看到國家不斷改變，以前深圳落後于香港，現在深圳比香港更先進。我們每一次去內地不同的城市，都看到他們不斷地改變，我們這邊沒有改變。
你可以說香港是成熟，但另外一方面是一成不變、保守、不願意變，這樣就有很大的問題。因爲作爲一個政府不可以不變，我們要跟著市場走，跟著客戶走。
我們國家的政府不斷有一些新的方案出台，看得到每一次的改變，也看得到政府的思維，不斷地希望向前走。