編者按：一個博鳌，一個行業。
走過逾二十載光陰，博鳌房地産論壇影響並記錄著中國房地産行業發展的曆史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地産亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。
作爲有著數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？
值此2021博鳌房地産論壇即將召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。
低利率環境持續，資金積極尋求風險與回報相對平衡的資産配置出路，造就房地産信托基金（REITs）在全球受歡迎程度有增無減。
REITs于上世紀60年代在美國誕生，其中新加坡于2002年推出了第一只REIT，亦成爲全球主要的REITs市場之一，也是亞洲（日本除外）最大的REITs市場，上市的REITs已有超過40只，相對于2005年起步的香港則只有11只。
基于新加坡的房産基金發展較佳，逐變成爲國際投資者投資房産基金的主要市場平台，置富産業信托就是香港唯一一家曾經香港與新加坡雙邊上市的房托基金，不過到最後卻選擇只維持香港的上市地位。
“我們是在2003年8月到新加坡上市，主要由于當時香港仍未出台房地産投資信托基金守則。”置富産業行政總裁趙宇如是說：”自從2005年有三只REITs上市之後，REITs的發展都挺好，我們所有資産都在香港，因此也覺得香港的市民會更加熟悉我們，所以2010年我們回香港做了雙重第一的上市。”
7月9日，觀點地産新媒體一行人來到了置富旗下旗艦商場之一的置富都會與趙宇進行采訪。
一直以來市場均認爲香港房托市場發展相對較慢，不過趙宇卻是充滿信心，她認爲，主要是由于新加坡發展可能比較早起步，加上新加坡有本土和政府相關的發展商，由于當地政府想推動REITs市場，他們很配合拿了很多不同類型的資産作爲REITs上市，例如有商場項目、辦公樓、物流或者其他的項目。另外，新加坡亦是比較早有跨境企業以REITs上市。
趙宇表示，自2013年之後，香港在REITs方面重視了很多，”2014年證監會放寬了一些措施，到最近這一年，無論是政府或監控機構方面，我們看到有挺大決心推動這件事。比如2020年中，香港強積金放寬投資在REITs的10%限制，而證監會去年亦放寬房托投資限制”。
趙宇深信，在一系列的措施放寬後，香港和亞太區一些國家的房地産投資信托基金守則將可看齊，增強了吸引REITs前來香港上市的競爭力。
“我覺得未來內地有很多項目可以來香港，對香港未來的REITs市場非常有信心，而且發展空間很大。”
置富對于香港房托的支持，可謂”身體力行”。其于2003年8月在新交所上市，到2010年4月20日以介紹形式于香港聯交所進行雙重第一上市，及至2015年置富將新加坡的第一上市地位改爲第二上市。至2019年10月，置富正式從新交所除牌，目前僅維持于聯交所的上市地位。
“由于我們在2010年是以介紹形式上市，開始並沒有散戶參與，通過很多溝通，又建立了置富MALL這個品牌，令市場更認識置富是什麽。現在看到散戶比例提升了很多，我們回來香港後流通量是翻了好幾倍。”
趙宇認爲，目前內地也開始發展REITs，相信發展之後會讓更多內地投資者留意這塊市場，而香港是他們最能夠接觸到的市場。對于金發局建議將REITs納入爲股市互聯互通計劃下的合資格證券，她認爲對于香港房托市場有利，亦可以早點讓內地投資者接觸到較成熟或者建立比較久的房托市場，也可以讓他們多點認識REITs市場。
“我覺得香港REITs市場還有很大的空間去發展，好像現在比較側重商業物業，但其他市場可能有些是健康醫療，有些是物流、數據中心都會有。”她希望未來可以多一些類型的不同項目在香港上市，相信香港REITs市場潛力非常大。
提到收購計劃，趙宇透露，除香港以外，他們亦一直有留意內地市場，尤其是大灣區和內地一線城市，比如零售或者一些綜合性項目。”我們有看過大灣區好幾個的項目，不過由于疫情關系，進展亦比較慢，希望通關之後，可以再留意有關方面的投資機會。”
趙宇續指，因爲管理人ARA（亞騰）在內地也有大的物業管理團隊，他們在多個一線城市比如上海、北京等已經有很大的團隊，”所以作爲第一個離開香港的投資，我們覺得去比較熟悉的地方比較適合。”
至于香港方面，她則指主要是看商場比較多，一方面比較熟悉，同時屋苑商場因爲穩定性或者抗跌力是相對比較好的，也比較適合房托的投資者。
“疫情期間我們的屋苑商場相對來說抗跌力挺強的，譬如去年年底出租率還保持在95.8%，續租率也去到84%，其實也是近幾年的新高。”她指，置富每年都大約有三分之一租約會到期，由于目前疫情也穩定了一段時間，租客比早幾個月前更有信心，因此到目前爲止談續租很順利，對今年的零售市道還是審慎樂觀的。
據資料顯示，置富現時于九龍及新界合計經營16個商場，可出租總面積達300萬平方呎。趙宇指：”回看我們以前的物業組合，其實我們上市時只有5個物業，現在有16個物業數量升了3倍，而資産價值亦升了11倍。”
“有好的機會，我們都是會去審慎地研究的。”她坦言，過往可能因爲資産價格太高、回報率太低，導致很難去做收購。
不過今年開始可能是收購的好時機，”一是我們投資靈活性大了，二是現在有一些資産價格也跌了，三是香港對于商用物業的雙倍印花稅也取消了，市場也活躍了一些。”
以下爲觀點地産新媒體對置富産業行政總裁趙宇的采訪實錄：
觀點地産新媒體：近期出台了很多利好REITs市場的政策，作用有多大？
趙宇：我們自己就是2003年8月在新加坡上市的，因爲香港當時還沒有出台《房地産投資信托基金守則》。
自從2005年有三只REITs上市之後，發展得挺好，因爲我們所有資産都在香港，覺得香港市民會更加熟悉我們，所以2010年我們回香港做一個雙重第一的上市。對于我們自己，回來也很有好處，因爲香港對于我們資産的認知度比較高一點，在流動性方面，其實回來香港提升了很多。
2003年金發局成立之後，同年有一份報告出是關于怎麽樣推動REITs，2014年證監會又放寬了一些措施。最近這一年，無論是政府或是監控機構方面，我們看到有挺大決心推動這件事。
比如2020年中，香港強積金（即MPF）放寬投資在REIT的10%限制，而證監會去年亦放寬房托投資限制，在這些措施之後，我們和亞太區其他國家的房地産投資信托基金守則看齊，增強了吸引REITs來香港上市的競爭力。
政府方面，施政報告特別提了房地産信托基金，可以看到很重視，和監管機構很有決心去管理REITs市場。過往一兩年都有新的房托在香港上市，現在增加到11間。我覺得未來內地有很多項目可以來香港，對香港未來的REITs市場非常有信心，而且發展空間很大。
觀點地産新媒體：置富試過在新加坡和香港兩地上市，你爲什麽近年香港才有比較多措施推動REITs市場，以前是什麽因素導致發展比較慢？
趙宇：新加坡有本土和政府相關的發展商，因爲政府想推動REITs市場，他們會很配合拿很多不同類型的資産作爲REITs上市，例如有商場項目、辦公樓，也有一些物流或者其他的項目。
新加坡比較早有跨境的企業做REITs，比較早就起步了，2002年已經有第一只REITs，香港2005年才開始。
不過自從2013年之後，香港在REITs方面重視了很多，2013年有REITs上市，過去一兩年也有REITs繼續在香港上市。
對于我們自己來說，因爲物業就在香港，香港市民更加熟悉我們，其實我們回香港後流通量是翻了幾倍。
由于我們在2010年是以介紹形式上市，開始可能沒有散戶在裏面，通過很多溝通，又建立了置富MALL這個品牌，令市場更認識置富是什麽，現在看到散戶比例提升了很多。
觀點地産新媒體：香港房托市場的吸引力是不是真的大了很多？是否應該做多點事促進香港REITs市場更快發展？
趙宇：我覺得香港REITs市場還有很大的空間去發展，好像現在比較側重商業物業，但其他市場可能有些是健康醫療，有些是物流、數據中心都會有，香港其實有很多空間發展。
香港比較靠近內地，內地現在也開始發展REITs，我相信內地發展之後，會讓更多內地投資者留意這個市場，而香港是他們最能夠接觸到的市場。所以我覺得無論是在內地的REITs，可能是外面的錢投資到內地的REITs或者內地的投資者想更加認識REITs，都會使香港REITs市場發展空間更大，而且很有幫助。
觀點地産新媒體：內地剛剛開始發展REITs，近階段都是一些比較穩定回報的公用項目，怎麽看兩邊的競爭？
趙宇：內地暫時都是一些基建、公共設施或者産業園，我覺得和香港沒有直接的競爭。
因爲內地有了REITs，就會有更多內地投資者留意REITs這個板塊，而互聯互通之後，我覺得對于香港REITs是非常好的東西，也可以早點讓內地的投資者接觸到較成熟或者是建立比較久的房托市場，也可以讓他們多點認識REITs市場。
觀點地産新媒體：投資者大部分都很喜歡高回報的産品，然後忽略了REITs。是不是在投資者教育方面做得不夠好？
趙宇：我同意。過去幾年很多IPO都是新經濟股，挂牌之後有些升五成，有些升一倍，當然會吸引走一些資金。不過除了這些外，其實投資者的組合裏應該有些相對穩定、防守性比較高的投資，我們覺得這部分其實REITs就挺適合。
包括強積金上限放寬了之後，其實強積金或者保險公司也需要長遠、穩定的回報，REITs也是挺好的投資工具。
觀點地産新媒體：在放寬了投資限制之後，對置富的投資方向或者投資策略會不會有一些改變？
趙宇：我們本身比較擅長做零售商場，自從2018年得到股東的批准，可以看香港以外的物業之後，我們一直有留意內地的市場，尤其是大灣區和內地的一線城市，比如零售或者一些綜合性項目，我們覺得挺有興趣。
內地一些綜合性項目面對不同的周期，可能會有抗跌力或強韌性。我們也會看商場，除此以外也會留意其他類型的商用物業。地點可能比較近是大灣區，我們有看過大灣區好幾個項目，可是因爲疫情關系那部分進展比較慢，希望通關之後，可以再留意多個方面的投資機會。
觀點地産新媒體：經過這次疫情，可能單一業態組合容易受到沖擊比較大，會不會因爲這樣未來考慮綜合性組合多一點？
趙宇：我們最主要的原則是希望在熟悉的地區找一些有潛力的項目。
香港其實我們沒有局限于零售，只是以往做慣了商場，這是比較熟悉的。
疫情期間，我們的屋苑商場相對來說抗跌力也是挺強的，譬如去年年底出租率還保持在95.8%。續租率也去到84%，其實也是近幾年的新高。
觀點地産新媒體：置富很久都沒有收購，包括整個行業也看到比較少，是什麽原因？
趙宇：過往幾年低息環境下，大家的持貨能力都是比較強的，因爲利息負擔比較小。但我們覺得今年開始，因爲資産價格比較便宜，可能是收購的好時機。
這包括幾個方面，譬如香港市場一是證監給予投資的靈活性大了，二是現在有一些資産價格也跌了，三是香港對于商用物業的雙倍印花稅也取消了，市場活躍了一些。在這幾個利好因素之下，今年比起之前的機會大一些。
我們主要看商場比較多，但其實本身投資的範圍就沒有限制只做商場的，只是覺得商場比較熟悉。還有屋苑商場穩定性或者抗跌力是相對比較好的，也比較適合房托的投資者。
目前我們的負債比率比較低，大概爲20%。如果收購，多數會以借錢的方式去做。
觀點地産新媒體：置富也發了可持續發展的票據，接下來融資是不是會朝著這些方向去做呢？
趙宇：ESG（綠色融資）是近期比較流行的，我們去年做了大概10億，今年也計劃繼續做，可能做到15億。有時候要再融資或者是申請的時候，都會多納入一些可持續發展的貸款。
這個貸款有幾個條件，其中每年減碳到某一個目標利息就可以便宜一些，所以對投資者來說也是好的。
觀點地産新媒體：爲什麽不考慮內地和海外市場的收購？
趙宇：海外市場暫時還沒通關比較難一些。另外，因爲ARA（亞騰）在內地也有挺大的物業管理團隊，他們也有幾個重點項目在一線城市，比如上海、北京等。亞騰這家公司已經有這麽大的團隊在那裏，所以我們買一個物業回來也希望有自己的同事在那裏，也要很熟悉市場。
所以作爲第一個離開香港的投資，我們覺得還是比較熟悉的地方適合一些，到目前爲止可能沒有找到一個滿意的。
除了大灣區，內地的一線城市如果亞騰有據點的，也是我們會考慮的，起碼有自己公司的同事會幫我們看著。
觀點地産新媒體：領展就是不斷地將資産升值後又賣掉，現在就買了很多內地的資産，他們的發展模式會是置富未來可以選擇的方向嗎？
趙宇：我們也做過資産置換，只是步伐比較慢，但這是因爲我們的基礎比較小，所以我們每次做了一個收購或資産增值之後，給投資者的回報提升相對比較大。
比如2013年買了嘉湖回來之後，就是我們的第二大物業，那一年分派好像升了30%。
從REITs來說，我們很積極地去找一些合適收購的項目，但過往可能因爲資産價格太高、回報率太低，導致很難去完成這件事。剛才也說了幾個利好因素，也希望有些投資項目可以做到。
看回以前的物業組合，其實我們上市時只有5個物業，現在已經有16個物業，物業數目也升了3倍了，資産價值升了11倍。
觀點地産新媒體：香港放寬REITs守則的速度算不算慢？是不是這些原因導致香港的REITs市場比新加坡、日本差一些？
趙宇：最近這次《房地産投資信托基金守則》改完之後，我覺得現在新加坡和香港的措施還是看齊的。
另一方面，我覺得香港有一個好處就是稅制比較簡單，比如我們純粹是給企業稅。在稅收方面香港是比較簡單的模式，這對于投資者來說透明度也會多一些，所以希望未來除了商用物業、物流項目之外，可以多一些不同類型的項目在香港上市，相信香港REITs市場的潛力是非常大的。
本文源自觀點地産網