編者按：一個博鳌，一個行業。
走過逾二十載光陰，博鳌房地産論壇影響並記錄著中國房地産行業發展的曆史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地産亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。
作爲有著數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？
值此2021博鳌房地産論壇即將召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。
自從肩負起新的角色，潘子翔比以往更忙碌了。
今年3月，凱德對外披露集團業務重組計劃——將旗下投資管理平台和旅宿業務整合爲“凱德投資管理業務”；同時將集團房地産開發業務私有化。目前擔任凱德集團嗎？”
這種非同質化代幣不可拆分，從代碼層面保證了每一枚都是獨一無二。因此，NFT能夠在區塊鏈上以獨特的方式表示實物資産及其所有權。
“他說，老爸，不知道。我說你不要再井底蛙了。”他逐步引導孩子去接觸科技、了解科技，因爲他認爲世界未來會被科技顛覆，必須有所認識。
潘子翔是一名天生的投資人，條理清晰，將目光放得長遠。
他給孩子們布置了一個任務——去了解，然後告訴他NFT是什麽概念？是什麽玩法？爲什麽有如此大的潛能？背後的科技是什麽？基礎是什麽？
潘子翔兒女雙全，女兒14歲，兒子稍大些，剛年滿16。我們直言，讓這個年紀的孩子理解區塊鏈，有些強人所難。
但我們也知道，他在逐步培養孩子對這個世界未來趨勢的認知。正如凱德，已經爲未來的時代轉身。
“凱德最早期做住宅，後來做商辦，現在商辦項目繼續投，但我們也認爲市場的需求已經慢慢轉變成了新基建，所以會加大新基建項目的投入。”
凱德將目光瞄准了新經濟類別的資産投資，重點涵蓋産業園區、數據中心和物流等。
未來幾年，凱德集團在中國該資産領域的規模將從2020年底的15億新元擴大到50億新元。
“這次和平安人壽合作，回籠了一些可投資源，把商辦比重降低了一些，投入到産業園區、數據中心、物流項目，但我們保留了管理權，AUM是在加大的。”
潘子翔說，從投資角度，戰略布局當然要考慮周期和時機，但更重要的是考慮當下市場的需求。
“凱德爲什麽和騰飛合並？因爲我們看到了在中國跟印度未來以産業爲導向做片區開發的趨勢。我們在中國的業務，商業比例可能降了，但是餅做大了，所以各板塊其實都是在增長的。”
凱德也算是數據中心的新手，但正在加速度布局。2018年和星橋騰飛合並後有了産業地産這方面的能力。潘子翔很高興地分享，凱德剛在今年4月收購了一個位于上海闵行區的超大規模數據中心園區，這也是凱德在中國的首個數據中心項目。
除了中國，凱德還在新加坡擁有4個數據中心，在歐洲擁有11個數據中心，是韓國兩個數據中心開發項目的基金和資産管理者，還將開發並運營集團在印度的首個數據中心園區（一期）。
他直言，數據中心讓人又愛又恨：“數據中心肯定是需要的，中國的科技特別發達，人工智能、大數據非常需要數據中心，但由于其能耗較大，這是必須要去平衡的。凱德已經在積極探索數據中心的綠色解決方案。”2020年11月，凱德集團、新加坡能源集團和勝科工業簽署合作協議，共同研究爲數據中心提供綜合綠色能源解決方案。
同時他也慶幸，凱德的實力與資源能夠令其在看好一個賽道時將規模做起來。
來華多年的潘子翔，普通話已經說得很好，盡管他謙虛說只能“混口飯吃”。
他告訴我們，凱德的未來，大家拭目以待。
以下爲觀點地産新媒體對凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執行官潘子翔先生的采訪實錄：
觀點地産新媒體：現在很多傳統房地産開發商都在叫日子不好過，您怎麽看政府接連出台的政策？
潘子翔：我覺得政府想得很透，不管是三條紅線還是雙集中供地，目的就是要把整體的情況穩定下來。
個人認爲，長效機制很重要，日本爲什麽會連續幾十年年沒有複蘇，就是因爲那時候讓市場帶動了一波猛漲。
我個人的意見，中國管控得非常到位，這些都是在調整，每隔一兩年有新的政策出來，最終還是回到那四個字——房住不炒。
如果每個人有了房子之後，拿所有的錢去炒房的話，從國家的資源或者金融的資源來看，這個會不匹配地輸入到房地産，怕的是潮退時突然問題全暴露出來。
每隔一兩年都有新的調整政策，這個是必須要的。開發商高利潤、高增長的時代過去了，增量時代過去了，放不下的就會被淘汰。
觀點地産新媒體：凱德會收並購嗎？
潘子翔：我們一直在看，不會鋪天蓋地，數量不是很大，但每個項目都會在投前充分分析，要確保我們帶來的價值是什麽，可以體現的價值是什麽。最重要的是，我們的管理能力能不能讓我拿到一個合理的回報。
爲什麽呢？我們不是拿公家的錢去投，永遠是背後投資人的錢，這就決定了我們必須有高紀律的投資評估。
不是公家的錢，投資人肯定要有一個合理的回報，要有高紀律的投前分析或者決策機制，所以我們不會胡亂拿項目。
觀點地産新媒體：爲什麽會和平安人壽達成合作？
潘子翔：我們在轉型。
每個企業應該都會認同，轉型或者轉變是新常態，一個企業如果不一直跟著市場的情況或需求調整的話，終歸會被顛覆的。
之前大家都認爲凱德是一個開發商，其實我們之前是一個有資管能力的開發商，未來將轉變成一個有開發能力的資管方。
凱德一開始就是私募、公募合作方式，形成了一個閉環，一直以來都是用第三方資源配置自己的資源，把資産管理規模做大。
凱德CapitaLand，Land就是開發商，而Capital，是我們最快領略到，把金融市場或者資本市場的資源有效融入到房地産，這樣的模式更可持續發展。
觀點地産新媒體：今年三月重組也是轉型的考量？
潘子翔：對，其實我們沒有真正分開，是在架構上將開發業務剝離出來私有化，母公司退了後重新上市的是投資管理平台。
這是輕資産、資本效率高的一種打法，也保留了一個凱德，One CapitaLand。成功轉型後，我們既是一個可以拿第三方資源去做投資管理的公司，又有拿土地開發做長周期項目的特殊載體。
我們可以有各種打法，一種是拿自己的資源，可以做周期比較長的建設項目，這些項目該賣的部分就賣，剩余自持，最後通過凱德投資管理平台這個兄弟單位，將這些資産有效地裝到私募和公募的平台。
我們變成了比較特殊的資管公司，一是有自己的可投資源，二是有一個兄弟單位一直在孵化未來項目。有兩只手，左右手進行配合。
新加坡母公司退的時候，6個上市公募平台保留了，完全屬于投資管理平台，所以這個閉環還是在的。
觀點地産新媒體：還是凱德自身的閉環。
潘子翔：這個閉環對我們來說很重要，凱德不是爲了轉型而抛棄開發項目，一些周期比較長的項目，上市公司很難體現價值。
爲什麽呢？因爲這些項目是要醞釀至少4、6、8、10年，價值才會上來。從上市公司的角度，可能會錯過一些跨周期的長期投資。
重組後，讓我們有機會真正在中國發力，以前拿不到或者可以拿但是有點顧慮的，現在可以合理地去拿。
正因如此，我們才有能力去孵化廣州大坦沙、中新知識城這種長期項目，同時可以繼續做投資管理。
凱德退市之後重新上市的平台是一個輕資産平台，但是我們又沒有喪失多年來累積的開發經驗和資源，而是變成了一個組合體。
觀點地産新媒體：凱德順應現在新經濟的趨勢，加大這方面的投資，商業管理這部分好像降了。
潘子翔：從投資角度，戰略布局當然要考慮周期和時機，但更重要的是考慮當下市場的需求。
我們爲什麽和星橋騰飛合並？因爲看到中國跟印度未來以産業爲導向做片區開發的趨勢很明顯。
商業的比例可能降了，但是餅做大了，整個資産規模做大了，每個板塊都在增長。
這次和平安人壽合作，保留管理權，但回籠了一些可投資源，把商辦比重降一點，投入到産業園區、數據中心、物流項目，我們的AUM是在加大的。
觀點地産新媒體：最近也在上海拿了一個數據中心。
潘子翔：數據中心是一個讓人又愛又恨的東西。
數據中心肯定是需要的，中國的科技特別發達，人工智能、大數據非常需要數據中心，但數據中心能耗較大，是要去平衡的。
未來這是一個方向，5G和科技是一個趨勢，我們看准這個趨勢後，就把可投資源轉向新基建，其中一個賽道就是數據中心。
我們今年4月在上海闵行拿了在中國的首個數據中心項目。此外，集團在歐洲有11個數據中心、在新加坡有4個數據中心、是韓國兩個數據中心開發項目的基金和資産管理者，還將開發並運營集團在印度的首個數據中心園區（一期）。
凱德一旦認定一個賽道，動作會很快。我們慶幸自己是有資源的公司，所以只要認定一個方向，就會很積極把基礎規模做起來。
因爲只拿一兩個項目是沒有規模效應，從投資回報角度看是有一定難度的，一旦要做，就要把量做起來。
觀點地産新媒體：凱德一直跟著時代走。
潘子翔：因爲凱德打開了資本市場，資本來源是多元化的，所以我們的架構應對市場的需求而調整。
我們不可能産出一些市場不需要的産品和服務，目標永遠是客戶爲主，了解客戶並提供最優質的服務給他們。
爲什麽我們一直在調整自己？産品不能胡亂做，要看市場，我們可以調整自己的組織，産出一個最高效的架構。
爲什麽當初和星橋騰飛合並？是因爲合並之後産業類別變豐富了。現在爲什麽重組？不是因爲兩年前合並是錯誤的，而是拆開之後我們的打法不一樣，既可以拉三方資源，又可以通過股東的錢做周期比較長、需要孵化的項目。
回到最重要的一點，重組是爲了可以加大投入。
我們現在有“左右手”，左手就是投資管理，募集境外的私募基金，也募集境內的私募基金，規模可以做得非常大。
右手是私有化的地産開發業務，如果有好項目，集團直接可以撥資源。
同時，我們最重要的一個優勢，是“一個凱德”，投資管理和地産開發兩個業務平台的有機共生體系。
觀點地産新媒體：凱德危機感非常強。
潘子翔：因爲世界在變，如果我們不轉型，真的會被顛覆。
科技公司已經顛覆了很多傳統的企業，讀MBA的時候，每次都是同樣的柯達故事，反複在念。但是這幾年，我們看到每一個業態都被顛覆了。
做百年老店，要有財務能力，要有管理能力，要有抗風險能力，也要有可持續發展的思維才能做到。
觀點地産新媒體：物流對標的話，會跟普洛斯有比較大的競爭？
潘子翔：這個賽道如果我們進去的話，第一個目標就是要有一個基本的規模，沒有規模就沒有生存的能力。從經濟學角度、從投資邏輯角度，我們會先設一個目標，進來後要達到這個體量。
進去這個賽道的時候，他們做得好的地方我們不能不去對標，因爲他們是NO.1，他們是一號球員。
我們更會考慮物流板塊的未來，看的是科技角度跟需求角度。從科技角度，肯定會看人工智能，必須要考慮未來的打法。
我們來到這個賽道，不會做傳統的物流投資者，肯定會有一種新的思路。
觀點地産新媒體：內地現在發了9只公募REITs，凱德是不是也有考慮？
潘子翔：我們一直在關注，也希望可以是參與到C-REITs。
這是大趨勢，商業地産的量很大，很多開發商現在面臨的問題是項目該散售的散售掉了，剩下自持物業不可能留在那邊不管。
如果市場流動性不強，管理又不是特別到位的話，就變成了一個浪費的資源，這個趨勢是一定會發生的。
觀點地産新媒體：我們今天也重新認識了凱德。
潘子翔：凱德一直就是業內一個成員，我們不是單打獨鬥。
既是開發商，又是資管方，又是基金管理人，我們的競爭對手很多，都是，又都不是。
觀點地産新媒體：您是怎樣的管理風格？
潘子翔：我很喜歡“撸起袖子加油幹”這句話。我也希望以此激勵團隊放手拼搏。我經常說，每個人都有自己的崗位，只要把自己崗位工作做好，公司就會很好。
我可能比較多做思想工作，做策劃工作，做更多投資工作，但不代表我做的工作重要于另外一個同事，因爲每個人都有自己的崗位。
我給到團隊的是：撸起袖子肩並肩一起幹，我們每個人把自己的工作做好，大家往同一個目標前行。
不管是2012年常駐成都，或者是2003年開始在中國做項目。一直以來，跟我合作的人都會感覺到我的風格。
本文源自觀點地産網