日前，太古地産、大悅城紛紛出售旗下商業項目股權，與此同時，一早便擺出全身而退姿態的李嘉誠也正式出售其在上海持有的最後一個商業地産項目。
與之形成鮮明對比的是，自2018年開始，全球資本便表現出對國內商業地産的濃厚興趣，購置資金規模達到了創紀錄的90億美元，其中，黑石集團和新加坡開發商凱德置地一舉成爲最大的兩個買家。2019年，中國商業地産的舞台上，仍然不乏外資闊綽出手大舉買入的潇灑身影，外資在中國商業地産投資市場越來越活躍，已經成爲一線城市房地産大宗交易圈的共識。
世邦魏理仕中國區總裁李淩表示：“近期，國外保險、退休基金、主權財富基金、開發商等長期投資者通過投資地産私募基金或者直投的方式紛紛加快了在國內收購物業的步伐，證實全球資本視增配中國商業地産爲長期戰略而非一時熱點。”
如此泾渭分明的投資態度難免讓外界産生困惑，中國商業地産爲何備受全球矚目？商業地産項目究竟是否值得投資？
商業地産投資市場動作頻頻
5月20日，北京産權交易所披露，大悅城控股擬轉讓北京中糧萬科50%股權剝離商業地産，隔天，老牌港資房企太古控股發布公告稱，附屬公司太古地産以23.75億港元出售香港北角樓高26層的商業大廈50%權益。
無獨有偶，一向被視爲投資風向標的“李超人”也有新動作，這一次，他將出售上海普陀區的“高尚領域”綜合體項目，據了解，本次交易目前處于競價階段。
值得一提的是，該項目是李嘉誠在上海持有的最後一個商業地産項目。如果交易達成，李嘉誠將清空上海的商業地産資産，距離徹底清空大陸地産的目標也就更進一步。
另一方面，今年以來，以國際私募巨頭黑石爲首的外資買家持續“買買買”，先是以4.8億美元收購了美國商業地産巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國三家購物中心50%股權，隨後，黑石擬以15億美元收購上海長泰廣場。
今年2月份，亞洲最大房地産信托領展房地産投資信托基金以66億元收購深圳福田區商場怡景中心城100%權益，用作長線投資。領展行政總裁王國龍在接受媒體采訪時表示，一些外資私募基金對大灣區主要城市的物業興趣日益濃厚。“從增長態勢而言，內地的物業收入增長更快，未來還將繼續關注一線城市的項目。”
據世邦魏理仕最新統計，在海外資本的推動下，2018年中國商業地産大宗投資交易金額超過2600億元，創下曆史記錄的同時較2017年增長10%。外資在國內大宗商業地産的投資總額超過850億元，同比大幅增長68%。
2019年一季度，國內大宗物業投資繼續活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，爲2016年以來單季最高。
高溢價成境外資本追逐動力
實際上，抛售也好，掃貨也罷，很大程度上還是受企業自身發展策略和外部經濟環境的影響。
業內人士指出，國內房地産融資渠道收緊，部分企業融資乏力、現金流不濟，出售資産就成緩解資金危機最爲立竿見影的方式，相對來說，外資就更有機會“撿漏”。
以太古地産出售英皇道625號物業爲例，實際上，這並不是太古地産首次出售非核心物業，重資産運營需要強大的現金流能力，太古地産在數年前就已將出售非核心物業提上日程，當前，高溢價的物業資産價格，對太古地産來說是很好的資金回收期。
通過出售物業，預計太古地産將錄得約9.65億港元(按法定基准計算)、或約17.59億港元(按基本基准計算)的出售收益。
出售事項完成後，預計太古公司將就其于太古地産的82%權益錄得約7.91億港元(按法定基准計算)、或約14.42億港元(按基本基准計算)的應占出售收益。
有人願意賣，當然也要有人願意買。世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天認爲，對于物業關注點的不同決定了不同類型投資機構的市場動作。“由于每家企業在投資鏈條裏扮演的角色不同，有些投資機構在對物業進行一定改造提升資産價值後選擇退出，而對一些不具備開發改造能力的機構來說，改造後的物業能夠帶來穩定的現金流，所以諸如險資類投資機構更願意出高價入手成熟的物業。”
此外，在世邦魏理仕中國區資本顧問團隊執行董事周志峰看來，從全球資産配置的角度來看，境外投資者在中國在資産配置比例仍然偏低。考慮到中國的經濟規模，境外投資者增加中國資産投資的意願趨于強烈。加上境外投資者有相對低廉的融資成本，用美元購買有溢價空間，境外投資者希望利用資本優勢獲取優質商業項目，“與前幾年不同的是，目前在中國的境外投資者更看重項目中長期的增長潛力，而非短期的升值。”周志峰表示。
一邊是房企普遍面臨的高杠杆率和融資壓力下的資金困境，一邊是高溢價下的入場機會，一邊抛售，一邊掃貨，國內商業地産看似“一半冰山一半火焰”的景象也就不難理解了。
商業地産投資機遇在哪兒
資本是趨利的，外資對于中國商業地産的熱情和信心首先源于中國經濟增長的中長期韌性。世邦魏理仕預測，下一個十年，中國將繼續保持中高速的增長。2018至2027年間，中國經濟增長中樞位于5.3%，在全球主要經濟體中高居第二，僅落後于印度。
此外，對于全球投資者而言，中國與全球經濟周期的低關聯性恰恰使其成爲現階段對沖風險、增強投資組合韌性的選項。世行數據顯示，過去四十年間，G7國家互相之間的經濟相關系數均大于0.5；而中國與國家經濟周期的相關系數最高不超過0.3。
城鎮化、消費升級以及由此推動的産業升級在維持中國經濟中高速增長的同時，釋放出大量的商業地産需求。世邦魏理仕此前調查顯示，2019年中國首次超越日本和澳大利亞成爲亞太地區跨境地産投資的首選目的地；其中上海首次名列投資目標城市的榜首。
那麽，在此背景下，中國商業地産的投資機遇在哪兒？世邦魏理仕認爲，投資者可以通過平衡周期性和結構性投資構建兼具韌性和成長性的投資組合。
“2019-2020年是房地産債的理想投資時段，一線城市寫字樓當下仍將爲投資者提供開發、收購等多種周期性投資選擇；城鎮化、消費升級、老齡化、服務和創新這五大長期趨勢將爲房地産投資者創造物流、購物中心、長租公寓、醫養地産、數據中心等多個領域的結構性投資良機；此外，投資者可以利用優化租戶組合、強化空間服務屬性、可持續發展、用途轉換和改造等策略提升資産表現，以便在市場波動逐漸加大時取得更好收益。”周志峰表示。