編者按：2021年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs産品在滬深交易所上市。經過一年的運行，這批先行者發生了怎樣的故事，有了哪些新的感悟？新華財經特別策劃“首批上市REITs周年回眸”系列報道，二度赴首批基礎設施REITs的原始權益人企業進行調研，聽聽他們如何看待這一年的成績，了解他們對未來的計劃。
新華財經南京6月22日電（記者 朱程）作爲全國首批公募REITs上市産品，東吳蘇園産業REIT已運轉近一年。記者近日走訪發現，通過公募REITs改革，東吳蘇園産業REIT底層資産原始權益人得以將優質重資産剝離上市，從而盤活資源，加大服務創新力度，入駐企業得以享受更好的服務和資産增值，REITs投資者也獲得了良好的回報，實現“三贏”。
底層資産良性運營 投資回報預期增強
6月21日，東吳蘇園産業REIT以4.57元收盤，相較于一年前的基金發售價格，上漲17.78%。“REITs爲國有資産保值增值帶來了新動力，目前的價格符合我們的預期。”東吳蘇園産業REIT底層資産方之一的新建元控股集團總裁亢越說。
作爲園區基礎設施類REITs，東吳蘇園産業REIT的底層資産包括新建元集團旗下蘇州2.5産業園一、二期和蘇州工業園區科技發展有限公司旗下國際科技園五期B區。其中，蘇州2.5産業園聚焦成熟制造企業，持續加強生産性服務業功能總部建設；蘇州國際科技園五期B區則是當地承擔國家新一代人工智能創新發展試驗區任務的重要陣地。得益于兩大園區的精准定位和發展基礎，在此次疫情中顯示出了較強的抗風險能力。
“科技園五期B區已經培育了淩志軟件、思瑞浦等科創板上市公司，科技園累計培育上市公司達到14家。”蘇州工業園區科技發展有限公司財務總監顔永萍說，近年來園區通過REITs創新實踐，激發內外部活力，2021年末五期B區基礎設施資産出租率達到95%。
蘇州2.5産業園在運營上同樣表現出色。數據顯示，去年以來，産業園內入駐的“世界500強”企業從7家增長到14家。園區載體出租率從80%迅速攀升到90%，且續租率大幅上升，顯示出極強的企業黏性。“在REITs改革之初，許多入駐企業心有顧慮不願意換簽協議，但隨著REITs上市，原租戶非但權益沒有受損，自身知名度也得到提升，這一問題得到有效解決。”顔永萍表示。
良好的資産回報預期，也增強了公募REITs投資者信心。新建元相關負責人表示，隨著首批REITs産品解除限售日期的臨近，該公司意圖尋求增持相關份額。
顔永萍表示，通過發行REITs獲得的增量資金，令蘇州國際科技園精准有效支持新項目建設，加快創新集群形成與擴大。“目前，由科技發展公司建設的微軟蘇州公司二期項目、信息技術與生物技術融合創新中心等重點建設工程已于5月初正式複工，科技園七期二階段項目及微軟三期工程預計今年也將開工。”
融入市場 倒逼改革
盤活國有固定資産，推動國有資産保值增值，是公募REITs改革的重要初衷。記者在采訪中發現，REITs底層資産持有企業除了通過上市融資直接獲得資金等要素外，由市場帶來的倒逼壓力，也在推動企業加快創新步伐。
新建元控股集團副總裁、財務總監朱軍，是東吳蘇園的設計者之一，回想起這一年的經曆，他說：“REITs除了盤活資産外，還賦予企業發展外部壓力，從而形成企業內部改革的動力。”
作爲一家蘇州工業園區所屬大型國有企業，新建元專注于區域綜合開發、産業載體等建設與運營管理，資産總規模達到460億元。入選東吳蘇園産業REIT底層資産的2.5産業園，是新建元經營十多年的“拳頭産品”，建設之初就以承載地區産業升級、引進行業龍頭企業爲目標。2.5産業園的運營方，新建元旗下産業發展公司副總經理朱翌旻表示，加入REITs後，第一年淨收入要遞增3%的考核指標，一度讓他感到了巨大的壓力。
“增加收入對于我們來說就是要吸引更多企業進駐，當初沒有人敢拍胸脯保證達到目標，這倒逼我們加快內部改革。”朱翌旻說。
轉變從理念開始。一年來，新建元從過去“當房東”“等人來”，變爲主動出擊引企業進駐。一方面新建元加快內部資源整合，通過成立招商中心、資産管理公司等機構將原來的機構進行優化，另一方面加強同蘇州工業園區招商部門之間的配合。同時，新建元加強園區消防系統、就餐系統、道閘系統的智能化、數字化升級，推動園區運營管理標准化。
資産持有者的創新，正在轉化爲發展活力。5月底，位于2.5産業園的跨國企業聯合創新中心正式投入啓用。該中心瞄准國際龍頭企業所孵化的創新創業團隊，提供企業政策輔導、金融對接等針對性配套服務。中心産業總監郁士林告訴記者，通過精准挖掘企業需求，中心頂住疫情壓力，吸引普華永道數字化轉型運營中心、飛利浦家電全球研發中心等數十個項目簽約入駐。而這些處于二三産之間的現代服務業，也將爲地區經濟轉型升級提供新的動能。
深化REITs改革仍在進行時
近日，國務院辦公廳、證監會先後出台《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》和《新購入基礎設施項目（試行）》，推動公募REITs提質擴容。
多位受訪者表示，新政的出台爲公募REITs鞏固當前“三贏局面”提供了有力保障，但目前公募REITs依舊存在一些待解難題，希望得到進一步的關注。
朱軍表示，目前的公募REITs需要通過公募基金管理人發起，但REITs與一般的公募基金不同，國內少有基金管理人擁有管理有形資産的工作經驗，這對公募REITs的良性運營帶來一定挑戰。建議在未來公募REITs規則的制定中，考慮借鑒新加坡經驗，讓底層資産持有者自主發起成爲公募REITs的基金管理人，進一步理順關系。
顔永萍則表示，當前出台的REITs試點稅收政策大幅緩解了原始權益人在設立階段和按照戰略配售要求自持階段因稅收因素承擔的現金流壓力，但目前的政策大多仍是時間上的緩繳而非減免。建議相關部門能出台更加優惠的稅收政策，以促進募集資金更多地用于擴大投資。
受訪者還建議，可構建連接監管機構、管理部門、基金及證券管理人、原始權益人、資産運營管理機構等的溝通平台，進一步加強對REITs實踐中出現的新情況的研究。
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