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引言
凱德中國資産優化還在繼續。
來源 | 贏商網（ID：winshang）
行業分析師 | 蘇珊
頭圖來源 | 凱德集團官網
近日，凱德商用中國信托（CRCT）在新加坡交易所公告，正在將Capita Mall Erqi（鄭州凱德廣場二七項目）的全部股份出售給非關聯的第三方公司，擬售金額爲8.51億元，收購方將以現金方式支付此交易，並且交易過程預計于2020年第三季度完成。
公告顯示，本次出售的資産是位于鄭州核心商圈（二七商圈）的商業物業，共有七個零售層，建築面積爲92355.85平方米，其中地上面積爲77108.47平方米。
圖片來源：凱德集團官網
凱德商用中國信托（CRCT），全稱凱德商用中國信托全稱Capital Retail China Trust，于2006年12月8日登陸新加坡交易所主板，是凱德集團“地産開發+資本運作”經營模式的核心環節之一。
2019年，凱德商用中國信托（CRCT）進行了自2006年成立以來最大的一次資産調整動作。贏商網通過解讀凱德商用中國信托（CRCT）的2019年度財務報告，以期探知凱德集團在中國的投資物業資産組合中成熟期物業的運營情況。
01
CRCT2019年總收入12億元，增幅達10.1%
“發展基金儲備開發項目-私募基金收購培育物業-物業成熟産生穩定的現金流，打包或注入REITs退出。”嚴謹的運作框架，是凱德進行娴熟的資本操作的基礎。（關于凱德的“PE+REITs模式”及運營秘笈可戳：凱德是如何用REITs低調“賺大錢”的？）
運營能力，是凱德集團“地産開發+資本運作”模式的重要保證。
財務報告顯示，2019年度，凱德商用中國信托（CRCT）總收入12億元，NPI物業淨收入8.35億元，平均出租率96.7%，股息收益率6.1%。
✦資産優化重組，2019年NPI上漲達15.5%
NPI（Net Property Income）即物業經營淨收入，=物業經營收入-物業經營支出，是反映公司整體經營能力的關鍵綜合指標，也是股利分派的最重要來源。
資産優化重組之下， 2019年凱德商用中國信托（CRCT）總收入12億元，比2018年增加1.1億元人民幣，增幅達10.1%。2019年NPI爲1.65億新元，即8.35億元人民幣，比2018年上漲15.5%（以人民幣爲計算依據）。
資料來源：公司公告
以下是凱德商用中國信托（CRCT）2016-2019的NPI情況：
資料來源：公司公告
同時，NPI作爲管理指標，非常適合在同一公司體系下，不同項目之間管理水平的對比：
資料來源：公司公告
✦股息收益率下降，融資成本上升，杠杆率上升
股息收益率（Dividend Yield Ratio），即股息與股票價格之間的比率，是投資收益率的簡化形式。
在投資實踐中，股息收益率是衡量企業是否具有投資價值的重要標尺之一。相對其他投資選擇，凱德商用中國信托（CRCT）的股息收益率仍維持競爭力。
資料來源：公司公告，彭博社，新加坡中央公積金（CPF）委員會，新加坡金融管理局
但與2018年相比，凱德商用中國信托（CRCT）的股息收益率下降，融資成本上升。
凱德商用中國信托（CRCT）的股息收益率與融資成本：
資料來源：公司公告
其杠杆率相比2018年小幅上升，但仍然低于新加坡金融管理局45%杠杆率的要求。
每只REITs的投資回報都受到三大因素的影響，除了不動産行業的基本面、資金成本之外，主要受租約結構和期限影響。
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物業投資回報對經濟狀況的滯後情況，取決于現有租約；
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租約期限越長，物業的現金流反映經濟發展狀況變化所需要的時間越長；
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持有短期租約的物業的REITs的股票，與持有較長租約的物業的REITs相比，交易波動性更大。
REITs的投資回報情況如何，根本上反映的是凱德商用中國信托（CRCT）的運營能力。
以下是凱德商用中國信托（CRCT）2019年的運營指標：相比2018年，出租率、加權平均租賃期限、平均租金調升率都有一定幅度下降。這值得注意。
凱德商用中國信托（CRCT）有可能會在3月份左右發布的2019的年度報告中分析具體運營情況。
02
CRCT成立以來最大資産調整，凱德集團正持續回歸五大核心城市群
截至2019年底，凱德商用中國信托（CRCT）共持有14個購物中心，持有物業面積合計109.8萬平米，分布在北京、上海、廣州、成都、長沙、哈爾濱、武漢、鄭州和呼和浩特等9個一二線城市。
2019年2月，凱德商用中國信托（CRCT）“賣一買一”，以4.6億人民幣的商定價格轉讓持有內蒙自治區古呼和浩特市凱德MALL.賽罕的公司的全部權益，並以8.083億人民幣收購位于呼和浩特市玉泉區已建成的一座商場。
2019年6月，凱德集團宣布，旗下子公司及相關公司與凱德商用中國信托（CRCT）達到協議，向其出售持有的三家購物中心的公司股權——哈爾濱的凱德廣場·學府和凱德廣場·埃德蒙頓以及長沙的凱德廣場·雨花亭。
這是凱德商用中國信托（CRCT）成立以來最大的一次資産調整動作。
資料來源：購物中心資産管理
凱德集團向凱德商用中國信托（CRCT）注入的三個均爲成熟、運營良好的項目。這會較大程度上優化CRCT現有的資産組合。
資料來源：購物中心資産管理
CRCT在更新資産組合，凱德集團近年來也進行了一系列的資産處置動作。凱德方面給出的解釋是，有利于優化凱德集團資産配置和集中資源，出售項目所獲的資金用于在中國繼續投資優質物業，集團將繼續聚焦北京、上海、廣州、成都、武漢五大核心城市及周邊城市，資産的調整也將圍繞五個城市群進行。
武漢是凱德集團五大核心城市之一。凱德商用中國信托（CRCT）在2019年財務報告中提及了疫情影響：
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位于武漢的凱德新民衆樂園目前停業中。截至2019年12月31日，該商城約占CRCT投資組合價值的2.4%，占2019年Q4NP I的0.2%；
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預計短期內會影響購物中心客流量和商場租戶銷售額；
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CRCT會實施有針對性的政策，支持零售商應對這次挑戰；
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隨著情況的持續發展，CRCT會因應業務需要作出相應的回應（檢討及收緊物業開支）。
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時間：2020年5月6-8日
地點：中國·廣州