核心社區商業蜂擁而上的開發造就了太多的雷同與無序，規模、建築布局、建築結構、統一運營管理和租金制定等問題一直困擾著社區商業的發展。本文，飙馬商業地産將從三個維度進行一定的找尋。
有分析統計顯示，到2030年中國城市化率將達到66%-67%，預計未來每年將有1200萬—1400萬人口進入城市，全國住宅面積將超300億㎡，中國將形成2萬個以上的新社區。社區商業將迎來巨量與大爆發！
萬科、龍湖、綠地、保利、新城等頭部房企都已研發出各自的社區商業産品線，互聯網巨頭阿裏、京東，憑借其資源+資金+流量+技術+客戶五大核心優勢，也在積極布局社區商業。無疑，在線上電商和線下實體紛紛遭遇瓶頸的今天，商業的流量將何去何從，圍繞“最後一公裏”的爭奪將愈演愈烈。
社區商業從一擁而上的粗放型漸漸走向更叠與精細，從原初滿足社區居民簡單購物、餐飲的場所，而正發展成爲滿足周邊居民商業、休閑、娛樂、社交、學習甚至工作的綜合性平台。
然而蜂擁而上的開發造就了太多的雷同與無序，規模、建築布局、建築結構、統一運營管理和租金制定等問題一直困擾著社區商業的發展。本文，飙馬商業地産將從三個維度進行一定的找尋。
規劃之思1政府主導下的美國社區商業。
美國社區商業的規劃和整體布局是由政府統一拍板確定，具體開發則交由大型零售商、商業地産開發商、房地産商、或基金組織完成。在政府確定社區商業規劃方案後，美國社區商業中心的設計布局和租戶業態組合等工作，就會交由規劃委員會來負責。規劃委員會的組員多具備一定的設計專業背景，他們還會指派一位規劃專家擔任規劃總監。
與國內社區的見縫插針、隨意生長不同，在波特蘭、西雅圖、洛杉矶等城市，政府主張以步行20分鍾可達的中小社區生活圈爲主要形態，大規模的社區開發並不常見。而政府往往在規劃層面就確立土地的不同使用性質，從生活層面使住宅與商業之間的聯系更加緊密，從而控制了社區和城市邊界的合理增長。
2創意驅動下的多元商業場景。曼谷一直被譽爲亞洲創新商業設計的購物天堂，山燕商場Samyan Mitrtown定位爲24小時營業的友好型社區商業，每日客流至少2.5-3萬人次，其設計感和創意性，爲社區商業帶來了更多可能。
商場外與地鐵站連接的是泰國首次以「學習」理念打造的120米隧道，選用玻璃牆以保留原始施工過程。可以讓遊客在休閑購物的過程中學習到建築施工知識，這種略帶“原始化”的形式也是首次在泰國出現。這一設計不僅保證了項目內外的協同性，還增加了項目的創意感。在開發商巧妙地運營之下，成爲了著名的網紅打卡點之一。
SAMYAN CO-OP這個24小時的共享空間，自2019年9月開始營業至今，一直保持著滿員的預定量，其設計值得一窺。設計團隊首先開始調研與SAMYAN CO-OP有相似功能的現有場所，比如圖書館、聯合辦公、學習中心、大學裏的公共空間和咖啡館等。研究小組還向公衆提出了一系列問題，由此推斷出確實有潛在的客戶群體，他們希望有一個可以改變閱讀和工作環境的空間。每個人的工作習慣不同，所以一個雷同的空間並不適合于每個人。因此建築師選擇多元化的內飾，以符合大多數人的風格喜好，有活力十足的藍色調空間，有現代工業風的商務空間，有溫馨舒適的原木色調空間。將客群的需求精准區分，極大發揮了空間的效力。
3啓示思考。
啓示一：社區商業發展中政府主導的重要性，更高視角的把控與協同，甚至立法和專業指導、監督等；
啓示二：立足于客戶需求基礎上的創意性挖掘，共享空間與不夜空間的多元融合，用心營造差異化。
業態之思1新加坡社區商業的構成。
新加坡的社區商業以居住人群爲中心，全部設施滿足人們在家居附近尋求生活、文化交流的需要，構成了一套巨大的家庭住宅延伸體系。菜場、超市是廚房的延伸；浴室、洗衣房是衛生間的延伸；影院、茶座、歌舞廳是客廳的延伸；圖書館、閱覽室是書房的延伸。人們在鄰裏中心進行這些活動較之在家裏更增添了社區文化的氛圍。
配置12個基本行業和業態業種：菜場、銀行、郵政、衛生所、洗衣房、理發店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區活動中心。主要考慮的是爲居民服務、爲生活服務。它的業態組合的特征有三大塊：餐飲（以家庭餐飲爲主）；購物（包括超市購物）；娛樂。
2萬科的社區商業故事。萬科的“五菜一湯”，即超市、便利店、洗衣店、銀行、餐飲和醫療。在“五菜一湯”中，超市是社區商業最重要業態之一。“社區超市與商圈超市有明顯區別，社區超市的生鮮必須突出，有時占比可高達40%。之後，在互聯網思維下，萬科推出了進階版本V-Link。該模式加入了衆籌咖啡館項目、創客空間、社區圖書館、社區學堂、童玩中心、體育公園、運動MALL等內容。而與之相匹配的線上服務，則是社區生活APP“住這兒”，就此，萬科形成了物業服務、社區交流與商圈服務平台的O2O閉環模式。
3啓示思考。
啓示一：社區商業從追求短期回報轉向長遠發展和結構均衡性，積極發揮政府主導，做服務型業態，商業與住宅互補，構建多元生活場景。
啓示二：研究人比研究業態更重要，研究潛力和研究當下同樣有意義，適應時代，注重體驗，強調運營，線上線下並舉，爲人民生活服務。
物流配送之思1盒馬鄰裏爲什麽紛紛關店？
2021年7月20日，商務部等11部門聯合印發《城市一刻鍾便民生活圈建設指南》，鼓勵實體商超企業發展社區商業。城市社區商業因此成爲各大電商競相追逐的重點領域。
阿裏巴巴旗下的新零售平台盒馬鮮生，也在2021年7月宣布推出盒馬鄰裏，殺入社區商業的浪潮中。也視爲渠道終端的下沉。
在疫情反複階段，買菜成爲了剛需，部分生鮮企業的訂單量暴增。然而盒馬鄰裏上線時間不到一年，北京、西安、成都、武漢等城市出現了大規模集中撤店，緣由何在？
在一線城市的老舊社區中，盒馬鄰裏自提點顯得有些水土不服。
首先是消費習慣與場景不符。“鄰裏是當日線上買菜，第二日自提的延時消費模式，在社區的，並非可以自主選購的超市店鋪，只是一個倉庫，需要顧客自己走完‘最後一公裏’。”業內人士告訴筆者，鄰裏的模式不符合一線城市下沉市場裏中老年消費者的消費習慣，他們更喜歡即時消費的社區生鮮超市，想要讓這些人群習慣使用手機APP下單，存在一定的難度，需要更長周期的培養。
其次，盒馬鄰裏與盒馬共享同一套供應鏈體系，自提門店紮根社區，主要面向的是中老年消費者，高達50元的客單價，價格不“親民”。
2疫情下物流業的痛與變。這三年來，疫情反反複複，對物流行業的影響有目共睹。根據中物聯數據顯示，2022年3月中國物流業景氣指數爲48.7，環比下降3.5ppt，同比下降6.2ppt，是2020年3月份以來的曆史低點。
如此極端情況下，物流行業不得不重新審視整個産業鏈的供給能力建設——從貨運受堵到運力不足，當前物流行業需要的已經不僅僅只是一次簡單的人力堆砌。
如何解決最現實的運力不足的問題？人力運力不足就用機器輔助（或替代），以自動駕駛技術爲支持，以無人車應用爲表現，物流行業正在試圖掀起一場智能化、無人化與網絡化的變革。
在上海，就有網友拍到這樣的畫面：街道上一排排的黃色無人車正在排著隊等候著，依次出車給社區進行最後一公裏的物資配送。
如何解決更長期的供應鏈穩定的問題？前置倉模式、冷鏈自提櫃模式再度翻紅，在交通運輸部等五部門聯合發布的《關于加快推進冷鏈物流運輸高質量發展的實施意見》中，就重點鼓勵生鮮電商、物流企業加大城市冷鏈前置倉等“最後一公裏”設施建設力度，在社區、商業樓宇等重點區域設置智能冷鏈自提櫃等。
3啓示思考。啓示一：渠道下沉就要下沉得徹底，還要以社區居民需求爲核心，做場景化商業，做高複購商業，簡單的模式複制最終會水土不服。啓示二：5G時代、智能化、無人駕駛、前置倉、冷鏈自提櫃、社區團購點等新技術、新設備、新服務，找尋長期的物流解決之道。
文章來源：智聯商研社