極目新聞記者 劉閃 實習生 周國健 攝影：楚天都市報極目新聞記者 宋枕濤
7月以來，國際知名三大房地産顧問機構戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯行陸續發布了2022年上半年武漢房地産市場報告。報告顯示，武漢今年上半年寫字樓市場迎來供應高峰，空置率有所上升，科技互聯網、金融業成爲商業地産租賃主力軍。優質零售物業市場方面，首店經濟持續在武漢發力，有效拉動了消費。
供應井噴市場去化壓力增加
戴德梁行7月13日發布的報告指出，從2020年開始，武漢甲級寫字樓市場進入優質項目集中交付的高峰期，2020、2021、2022上半年，分別有9.7萬、32.5萬、25.0萬平方米的優質辦公空間進入市場，優質供應的持續井噴使得短期內各商務區空置率顯著攀升、市場去化壓力增加、競爭白熱化。
類似的結論，7月20日，在武漢—CBRE世邦魏理仕發布的報告中也有體現：上半年，武漢優質寫字樓市場共迎來56.6萬平方米新增供應，其中80%在一季度交付，上半年新增供應總量創下近十年新高。世邦魏理仕武漢分公司董事總經理王祎表示：“武漢寫字樓及零售市場年內均將迎來大量優質項目供應，其中寫字樓市場全年新增供應預計將超過百萬平方米，有望創下近十年來年度供應量新高。”
7月21日，仲量聯行回顧上半年武漢商業房地産市場時介紹，上半年，武漢優質辦公樓市場共計迎得11個項目入市，大部分供應集中在漢口區域，尤其是漢口濱江板塊，導致短期內漢口區域優質辦公樓市場壓力進一步凸顯。其中，漢口板塊新增的優質項目企業天地A1以及位于光谷中心城的三棟辦公樓的入市，進一步帶動區域的商務氛圍走向成熟。截至6月底，武漢市上半年的新增供應約爲68.9萬平方米，甲級新增供應23.6萬平方米；武漢優質辦公樓總體量達750.8萬平方米，除了北上廣深，僅次于成都，其中甲級辦公樓總體量爲253.4萬平方米。
上半年受到疫情影響，辦公樓市場整體需求疲軟，供應的持續井噴加上租賃需求回落，顯而易見會推動寫字樓市場空置率同比上升，整體租金下降。
科技互聯網和金融業成主力軍
上半年哪些行業引領市場租賃成交？三大機構的報告中也均有統計。
戴德梁行統計顯示，從市場需求來看，專業服務業、TMT（科技、媒體及通訊）和金融類企業引領上半年武漢甲級寫字樓市場租賃成交，分別約占上半年全市甲級寫字樓成交面積的27.0%、24.7%和10.5%。分片區來看，以律師事務所爲代表的專業服務業企業主要選擇漢口&武昌沿江商務區，TMT行業則偏愛光谷商務區，金融行業則較爲青睐武廣片區。
世邦魏理仕的報告中顯示，新增租賃行業占比前三位依次是傳統金融、房地産建築、TMT，貢獻超過半數新租成交。傳統金融尤其是保險公司在上半年表現亮眼。“十四五”期間，武漢將加快推進區域金融中心建設，以金融的高質量發展服務“國家中心城市”“長江經濟帶核心城市”的建設目標。同時，武漢將建設成爲科技創新中心。隨著金融與科技類政策落地，兩大行業預計將在下半年穩定輸出，釋放租賃需求。
仲量聯行提供的數據同樣顯示，科技互聯網行業（TMT）需求保持活躍，金融業需求穩健。從成交來看，約有35%的成交位于光谷，受益于宏觀經濟導向以及區域的産業基礎，科技互聯網行業持續活躍，包括一季度成交的金山軟件以及二季度的鬥魚。
“武漢提出加快區域金融中心建設，保險、證券等金融企業擴租，二季度新加坡華僑銀行入駐企業天地A1寫字樓，金融機構武漢的未來發展，因此整體需求保持穩健。”仲量聯行武漢商業地産部總監劉甯分析。
此外，世邦魏理仕統計發現，受宏觀經濟環境影響，自2021年下半年起，內資企業租賃占比持續超過本土企業。2022年上半年，內資公司在新增租賃中的占比繼續上升至53%，其中，二季度占比超過六成，成爲新增租賃需求中的主力資本來源。
首店經濟持續發力拉動消費
今年5月21日，蘋果湖北首店開業，不到7點近百位“果粉”有序在武商MALL國廣排隊，爲市場帶來新一波消費熱度及新奇體驗。
上半年，優質零售物業市場方面，首店經濟持續在武漢發力，有效拉動了消費。
仲量聯行數據顯示，截至到二季度末，武漢市優質零售業市場總體量達到811.3萬平方米，環比增加2.1%。新項目以首店經濟賦能商業。萬象城首進品牌和高級別店鋪的占比超過30%。從業態來看，時尚零售類業態占比最大，其中Acqua Di Parma、Charlotte Tilbury、Carven首進武漢；餐飲類方面，Mortons莫爾頓扒房、八閩、悅得閑、花廚等品牌均爲華中首店。此外，電子産品品牌二季度表現也較爲亮眼，除了蘋果直營店，華中首家華爲旗艦店落地萬象城。首店經濟充分迎合當下零售市場以新鮮豐富的購物體驗來吸引客流量的發展導向，也反映出品牌對于武漢潛在消費水平的信心。
戴德梁行分析，分業態來看，零售、餐飲和兒童類業態是市場主要擴張業態，分別約占全年核心商圈新店開業數量的37.9%、32.9%和13.1%。細分業態來看，零售業態中以時尚零售爲主；餐飲主要集中在特色正餐類；兒童則主要爲兒童培訓。
世邦魏理仕的報告顯示，2022年上半年，武漢零售物業市場迎來武漢大悅城和武漢萬象城開業，分別位于光谷中心城和建設大道商圈，均爲所在區域近年來首個大型商業綜合體項目，爲市場帶來共計33萬平方米新增供應。
“下半年，零售市場將迎來武商夢時代、龍湖武漢白沙天街、洪山萬科廣場等項目開業，新興區域的商業氛圍將得到提升。”世邦魏理仕武漢分公司董事總經理王祎表示，6月至10月，武漢市政府將發放多輪消費券，涵蓋商場、超市、餐飲等多種消費場景，預計將有效提振線下消費，激發零售市場活力。
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