這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資産破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成爲最會買房的人。

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提問：新人首問，房姐你好，坐標：深圳，家共有一套龍華房子(帶深外龍華學位),挂在老婆名下，老婆名義貸款，每月老婆還貸，2016年底婚後買的，現在兩個小孩准備上幼兒園。

從2015年婚前開始，一直想在深買房，但當時剛工作由于資金不夠，當時看的深圳凱旋豪庭(60平總價280多萬，現在漲到500多萬，欲哭無淚),加上老婆(當時是女友)不讓買，一直擱置了，還跑去投資股票，虧得一踏糊塗。直至2018年中手頭儲夠了一點錢，大概手頭有8090w,當時老家(廣東肇慶鼎湖新區承辦省運會，房價也炒作漲得厲害)想著深圳也買不了什麽，就買了總價88萬，廣東肇慶鼎湖桂城麗港新天地，目前房産證未拿到，目測跌了20w，估計價格也是起不來。

到了2019年上半年，手頭有100多w，當時也關注了一下深圳房市，但是當時咨詢了一下中介，說我這種情況算二套，要買首付要七成，後來算了一下100多w也買不了什麽，後來又沒有關注了。直到最近，了解一下還是可以做三成，但是發現房價又暴漲了一倍。

次次的錯過、一次次的坎坷，一次次投資失敗，財富不斷縮水，欲哭無淚。

目前我個人手頭子彈就200w左右，基本放在銀行理財了，年化又不高，還是買一套深圳房子，不想再錯過上車的機會，目前家裏小孩學位和改善住房應該不用考慮的。主要想和升值。我目前稅後每月22w左右，公積金6k多，每年保險費可能78w。

上周重新開始關注房子，剛開始的方案是想著考慮拿手頭子彈一半多點出來做首付，結合上述資産情況，請問下老師目前我應該則怎麽規劃和整合一下,老家的房子如何處理，目前又沒有房産證好像又賣不到。目前我的情況可以關注哪些盤，又怕再一次錯過機會，請指點迷津。

回答：你好，深刻反省，提升認知，摒棄錯誤的投資方法，遵循正確的路徑，未來20年用優質資産跑贏大勢沒有問題的。

爲什麽我們堅定不移的看多房地産？因爲長線看，5年後的經濟總量一定大于現在。10年後又一定大于5年後。20年後一定大于10年後。因此，TOP20城市房産長線結論就是堅定看好，無視任何階段性宏觀要素影響。普通人如果不踏實著眼微觀執行層面細節，而是考慮太多自己無法理解和把控的宏觀要素，是投資、資産配置失敗的根源之一。

我們賺的就是他們那些意志不堅定、追漲殺跌者的錢。在高峰頂點，他們覺得整個社會買房氣氛都非常濃烈，沉浸在巨大的方向感、確定感、安全感中時，抛給他們最後一棒。

所以你現在最需要解決的就是肇慶的垃圾資産，即使是虧本也要出手。沒有交房可以合同交易，或者找開發商申請更名，抛給下一個接盤俠。

深圳熱門板塊已經價格已經漲上去了，接下來我們需要調整投資策略，回報率最大的板塊詳見知識星球內部分享。

提問：新人首問。房姐你好，先簡單介紹個人，40歲，男，在廣州居住，一家三口，暫時在海珠區有套156平的房子，貸款350w，佛山2套公寓，貸款共60w，每月總月供大概33000，澳洲有2套房子，沒貸款，買了些香港保險，美元計價保額大概80w，每年保費3萬美元，手上有子彈400w，月收入30w。想房姐幫忙回答以下問題: 1，資産配置方面是否充足，有沒有必要再配置外國的資産。如果配，買哪個國家的資産好 2，想在廣州再買套房子投資，400w左右的，是買哪個區好？有沒有具體樓盤推薦？3，如果想投資廣州外的房子，有哪個地方比較好，不限購，升值潛力大的。請房姐根據我的情況給點建議，謝謝！

回答：以正合，以奇勝。以末逐財，以本守之。海外房地産有幾種類型：

1.傳統歐美強國屬于“正”、“本”，是用來守財，給人民幣資産做對沖，降低波動率的。

2.新興國家屬于“奇”、”末“，是用來以小博大，構建反脆弱的資産配置結構，提升資産包整體複合年化收益率的。國內囤磚是貨幣＋都市化＋城市虹吸能力 海外建倉是諾亞方舟＋穩定收益 A8.5以上可以全球建倉。

未來20-30年，中國一二線城市優質地段房産仍然是最好的大類資産。現在已有的房産需要重新做配置，公寓並非優質投資産品，建議出手置換成住宅産品，漲幅更大。

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提問：房姐好，剛需首付50萬，成都大面片區二手房值得入手嗎，還是主城區二手房。感覺大面價格有點虛高。

回答：你好，大面已經過氣了，現在價格已經漲高了。

成都投資注意不要去看天府新區，怡心湖，金沙城，九江，溫江，大面，三聖鄉，這些地方沒前途。

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提問：新人首問，房姐您好！坐標北京，有一套45環之間的房子（按揭中），家庭年收入50萬，明年可能隨老公工作全家遷往新加坡（如果疫情能穩定住或公司沒受太大疫情影響）。看了您好多分享，決定入手一套300萬內的同小區老破小進行投資抵禦通脹，但首付款不夠，考慮做經營抵押貸款全款購入。有幾個問題想請教一下您：1，做經營抵押貸找了中介要中介費5萬+，有點心疼，請問您是否可以自己操作，北京哪家銀行能做這個業務，利率大概多少？2，去新加坡很糾結，那邊給的工資除去當地房子租金，收入比北京還少，但考慮40歲的年紀能去度下金或許對將來發展有幫助。3，孩子讀的名副其實的菜場小學，但那邊學費至少10萬。糾結！！！！！！

回答：你好，貸款業務做久了，被人問到最多的一句是：我要辦貸款，哪個銀行貸款産品比較好？利率更低？

這個問題就像「我想找工作，哪個公司比較好？」一樣，幾乎沒法回答。辦理貸款，首先要了解當地銀行的産品條件，對貸款人有哪些資質上的要求。其次你要學會看自己的征信，了解自己的貸款條件，貸款資質，流水是否被你想要申請的銀行認可。銀行的産品多則幾十種，少也有十多種，其中也許有不少看上去條件非常誘人的，問題是「我能貸嗎」？

貸款不是超市貨架上的商品，想買就買。貸款更像是放出來的職位招聘，要看貸款人是否符合招聘需求，然後找到最適合自己的貸款産品。在信貸大放水周期，貸款要求很低，你有挑選的資格。在正常時期或者貸款收緊的城市，貸款人是純粹的乙方。最快的方式就是找到靠譜的貸款中介，建議你先多咨詢幾家，對基本的收費情況做個簡單了解，再挑一家性價比最高的。

不知道你們是什麽行業，並不認爲去新加坡可以鍍金。賺錢真的不能指望工資，多開發副業，增加睡後收入才能不陷入中年危機。

有北京戶口可以考慮下學區老破小。

沒有北京戶口，建議用工作居住證讀第二三梯隊的學校，戶口遷到天津，爲孩子高考做准備。

提問：美麗智慧的房姐您好，剛剛加入星球，看了好多您的精華帖，能否對後湖、四新、白沙洲、光谷這幾個板塊的投資價值排序，可否具體分析一下每個區域的優缺點呀？

回答：這幾個板塊價值排序：光谷>白沙洲>四新=後湖 後湖、四新、白沙洲屬于三個主城區中起步比較晚的睡城，剛需集中地，沒有産業支撐，未來天花板不如光谷。

白沙洲板塊起步比較晚，在武昌區的環線位置很好，房價對標南湖。

房産投資是一門技術活，涉及地段、面積、品質，有主流戰略，和小衆戰略。地段又分産業、軌交、規劃、人口等因素。在樓市的早期，城市價值體系尚未沉澱，市中心的價格還沒有漲起來，比如10年前的武漢天地1萬+，這個適合就要趕緊買買買。

隨著城市不斷擴張，需求擴大，主城區房價繼續上漲，近郊區二手開始接手城市新的需求，價格還只是市中心的三分之一，這種時候就存在入手機會。大城市的供給擠壓，老破小價格開始和商品房接近，城區內商品房價格開始脫離上車選手的區間，但部分人群(新房癌)不願意買沒學區的低價老破小。

于是這些人把目光投向更遠的郊區，反正郊區也有了學校商場等生活配套，有了地鐵接駁，一個小時也能進城，用距離交換舒適度，再加上開發商一手盤拉動，政策利好宣傳，郊區一兩個月之間就進入暴漲，這樣的階段，是城郊結合部不斷向外移動的階段，同時也可能因爲郊區的炒作和過度追捧，價格出現溢價。

內環的土地和各種資源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成長性，只代表流動性。

不稀缺地區變得稀缺才有成長性。

對于武漢這種大城市，政府的規劃已經遠遠超過了自然的郊區邊界。大部分百姓都是zf信徒，zf教育幾年立體式輿論引導轟炸，再偏的地段，在民衆心中都會變成市中心，新房賣天價。

沒有百姓飛蛾撲火，哪有城市浴火重生。真正的投資著，需要擁有一雙慧眼，買在板塊大漲之前。如何判斷哪些是具備成長性的城鄉結合部？

比如，售樓部以規劃了名校分校，醫院分院，地鐵以及商圈等作爲最大賣點的板塊，重點在規劃。

提問：房姐你好！新人首問，我目前24，在成都工作生活，想辦法買了三套房，A:18年因爲搖號幾十次沒中就在仁壽視高買了一套房，首付3成貸款72萬30年月供4200，預計今年年底交房。B:19年用男朋友的房票在成都市溫江區搖號買了一套剪刀差的房子，首付3成貸款42萬月供2650，今年年中交房。C:今年用弟弟的房票搖號在天府新區購買恒大天府半島這個樓盤，預計月供5000。目前手頭緊，基本拿不出首付，視高的房子又降價挺多，又都是期房，明年我想用自己的名義在成都買，但是有視高的按揭房，再買就是二套，首付6-7成，拿不出這麽多，有沒有什麽辦法破解？視高的房子投資的話怎麽樣？

回答：你好，視高屬于成都的燕郊，已經貴的一塌糊塗了，現在也沒什麽機會了。視高本身，沒有足夠産業支撐、人群基礎，但房價先吃成了胖子。高位套牢、無人接盤，是視高樓市未來可預見的事實。原因很簡單，這個只有5萬人，位于五線城市邊緣的一個小鎮，房價已經超過當地人可承受的範圍，但視高並沒有出台任何有關的調控措施，房價放任自流。

視高鎮深知自己短板明顯，有燕郊房價“腰斬”的先例在，似乎不敢再去冒這樣的風險。政府有意通過低價的産業用地吸引企業進駐，由産業帶動視高區域的後續發展，或許這才是視高發展的正確道路。

長期來看，産業一步步落實、人口增加，視高有一定的發展潛力，畢竟它擁有大城市商圈的獨特地理位置和資源優勢。但是對于現在資源初生的視高來說，被嚴重透支的房價是它不可忽視的發展短板。

天府新區基本沒什麽好盤，不過恒大天府半島還勉強可以接受。

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提問：新人首問，望回複。房姐您好，幸運能夠關注您，我想請問目前子彈120萬，年入150萬左右，想用于投資在哪裏好呢？我是江西三線城市，可以偶爾自住度假又能投資增值的 謝謝。

回答：你好，子彈100+，收入還不錯，投資一線北上廣深都可以，二線南京杭州天津成都重慶武漢鄭州西安沈陽也都沒問題。一二線城市之間的分化很大，有的很貴有的很便宜。top10的一二線長線看好，20-30年都不會有問題。房産是要均衡配置的，最理想的是一線三分之二，二線三分之一。

如果能開發出一線城市的房票，先入手一套底倉，未來有子彈再陸續定投二線城市是最好的方案。

理論上我們投資首選省會城市，但是從投資角度看，我們對南昌和九江資産是沒有興趣的。環江西經濟帶、環江西高鐵線、環江西5G圈……在現代中國經濟布局中，似乎只要是好東西就會繞著江西走，江西省也在社交環境裏退化成了常被人們忽視的透明人。在中西部崛起的大背景下，南昌與九江的表現也不如周邊的武漢、長沙一般搶眼。贛北商業的如火如荼還是無法彌補江西全省因交通重心轉移而感到的虧空。再加上昌九兩地過于偏北，與中南部城市的聯系不算緊密，能起到的帶動作用也非常有限，曾在內河貿易中起到舉足輕重作用的江西，終究還是變成了空心帶，逐漸遠離了人們的視野。

提問：最愛的房姐，你好。仁恒公園世紀，175平方，23000的價格是不是太高了？對比晉合金橋世家，容積率，綠化率都差很多。我擔心品質和價格不成正比。畢竟買套改善型的房子不容易呀

疫情過後，感覺房價都很硬挺，好多樓盤和年前的價格都一模一樣。請房姐建議下: 1，手上120個，買江岸區的改善型，還有其他比較好點的樓盤嗎？2，武漢的房子，是隨時入手，還是緩和一段時間，有沒有下跌的可能性？希望房姐答疑解惑。

回答：你好，仁恒公園世紀和晉合金橋世家都屬于後湖板塊的標杆産品，自住還不錯，但是投資性價比一般。

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2003非典，事後來看，樓市也沒有明顯降價，具體到買房上，如果遇到了搬家移民，或者病人家屬急用錢的業主賣房，有可能便宜。這種個別現象可遇不可求，市場的專業買家不少，都會盯著。每個救廠老板的背後，還有十個炒房客。

房姐你好，剛剛賣了房，手上200多萬現金，公積金每月1萬，可以買四百多萬的房子，房票兩張，工作在蕭山靖江，父母在杭州市區，現在有兩個方案：1.在市區單價4萬買一套自住樓梯房60多平方；剩下去大江東搖號或者靖江次新房投資 2.揺號錢江世紀城板塊的禦虹府，保利誠品101，綠城桂語聽瀾等或者城東新城板塊的東潮府等，低中簽，兩年後拿房，中間租房 3.買錢江世紀城板塊的綠地旭輝城(單價4.6萬起)，德信君臣(單價3萬多)等二手樓盤或者買父母在的小區附近二手房。想買市區的次新房價格太高了，老房4萬，次新房6萬多，但朋友說市區的老房子比蕭山新房保值，寫的有點多，麻煩幫我看一下，回答一下謝謝

回答：你好，杭州投資忌諱2點：

1.除了京滬，不買老破。杭州的老破小不值錢

2.杭州不買4萬以上的房子。純投資角度可以考慮錢江世紀城和未來科技城，雖然板塊能級錢江世紀城高于未來科技城。但相差1萬的單價，從投資角度我還是會選擇未來科技城核心區2-3W的房子。所以更傾向入手2套低價板塊的樓盤投資，父母市區租房住。

蕭山也可以，規劃上有産業，但是需要長持。

提問：房姐你好，新人首問

我廣州戶口，老婆深圳戶口。16年購入一套廣州房産，寫了我兩名字共同擁有，30年85折sFSD,貸款110W,現市值大概300w

現手上有子彈130左右，家庭年收入大概70W,想在廣州再購買一套投資。因長期在外地工作，現在只看過1.黃石西路板塊的陽光美居，看中以後棠溪火車站發展。2.同和板塊的雲裳麗影、時代花生Ⅱ,位于天河北，好岀租也可用于以後自己住。3.珠村的盈彩美居，看中珠村地鐵開通和金融城帶動。

現有以下的疑問

1.陽光美居和盈彩美居都是04年左右的房子，小區和設施等都比較舊。雲裳麗影、時代花生Ⅱ則是12年-16年交樓。房齡會否對升值有一定影響?

2雲裳麗影、時代花生在天河北，租金比較可觀，也比較好岀租。房姐覺得這2個樓盤是否值得投資

3.我看過你推薦的黃埔那邊的小區，租金比較低且房源好多。黃埔花園後面幾期還有萬科城市花園都要4萬的單價了，這個價格是否用來買中心城區的租售比更劃算?

4.廣州一些舊的樓梯房高層是否值得投資，期望以後加裝電梯可以升值

5.根據現在的疫情，投資房産是否合適?是投資中心區抗風險還是投資大面積低單價指望國家注水拉高房價?

6.投資深圳的話，有什麽推薦?在廣州的房子對敲資金出來投資深圳是否合適?

回答：你好，天河北到底值得投資嗎？我們可以從幾個層面來考量這個事情。

1、天河北的客群 這個片區的主力客群一部分是早期的各路黨政機關的人，比如地稅局、質監局、消防局等等，其中以“穗園小區”業主爲代表；另外一部分是當年CBD的中産白領、金領，基本上就是這兩類人。

另外因爲有華陽、龍口西、華康等“名校”，吸引了一部分因爲小朋友要讀書而置換到天河北的客群，這些客戶主要來自天河東、車陂、棠下、員村等區域，他們是沖著學位房的。還有一批印度、英國等國家的歪果仁，他們主要聚集在帝景苑、芳草園一帶。

但是，當珠新取代了天河北，當各行各業的辦公場地從天河北搬遷到了珠新之後，包括律所、顧問公司、科技公司等等，這些所謂的白領和金領是遲早要從內心“淘汰”天河北的。

精英人群在抛棄天河北，至少也是慢慢的在抛棄。剩下的基本上因爲工作地還保留在周邊區域，以及因爲“學位”置換過來的這群人。

2、從價格上天河北的優劣勢

純投資角度來看，單價6萬的盤可不可以買入？單價4萬的盤可不可以買入？我覺得得一分爲二的看這個事情。純粹從價格來判斷，廣州市區內，如果單價高于5萬，就要非常小心，因爲你的入貨成本就是高，你的風險就在那裏，這個因人而異。

天河北未來價格分化會非常厲害，貴的越貴，價格低的大概率就起不來的，甚至覺得上面兩條的入貨原則有點牽強，如果我們有更好的選擇，你一定、必須、果斷要放棄天河北。

天河北在2017年之後就基本上達到了區域板塊價值的頂峰，她的使命和過往的繁華會永遠存在廣州人的心中，猶如慢慢老去的老東山、老越秀、老荔灣一樣。城市的發展脈絡其實是極其顯著的，在天河區內，就是向東，一路向東發展。一個城市的房價肯定是跟著“中心”來移動的，這是確切無疑的，廣州是一個“單中心”的城市架構。

雲裳麗影：這個盤最貴的成交單價4.7-4.9萬/平，在2018年上半年，目前這個盤價格回落到4.2-4.4之間，降價幅度12% 這個盤居住起來蠻舒服，尤其是園林很舒服（高低錯落、別致有加），學位就是一般般的同和小學了。商業配套就是廣州大道斜對面那一兩個大盒子商業，還不錯，也算地鐵盤，次新，如果只關注這個板塊，可以買的，看價格。

主場廣州建議繼續加倉廣州。

提問：新人首問！房姐你好，在網上看了你的一篇文章，被你獨特的見解吸引，隨即關注公衆號，看了文章越發覺得迫不及待要靠近你，哈哈！別多想，想投資房産想瘋了！背景：年33了，居武漢，個人年薪20，媳婦兒年薪5，子彈30，全款房一套（開發區海倫春天三期），20萬車一輛（馬上結束貸款），孩子剛上幼兒園。疑問：之前一直想投資小商鋪，因爲了解了下本小區的商鋪租金是不錯的，想從各種小區商鋪入手，以租養貸，順利裂變。同時也在考慮瞄准學區房，因爲目前所住小區雖然有學校配套，但是學校不好，對于當前狀態到底是先解決學區，還是先投資？有點激動有點亂，抱歉！希望回複！我先看看內部資料！

回答：你好，底商要看社區入住率、社區內底商還是街邊外底商、門面面寬、周邊未來競品小區底商、社區人流動線、五公裏內大型商超、綜合體規劃等情況。此外還有消費升級、電商升級、物流升級各種黑天鵝，綜合來看投資底商非常差的投資，甚至不能說是投資，基本就是賭博。

投資一般是不推薦商鋪的，漲幅太差，現在很難碰到租售比5%以上的商鋪了。建議抵押海倫春天融資，入手一套學區房，小戶型挂學位，淘筍。剩余子彈再入手一套低價潛力盤。

武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐，武漢首套房的話，不自住，是投資三環以外的低價潛力房，一百平；還是投資主城區的小戶型。還有你經常說的陶筍是指性價比高的二手房嗎？

回答：武漢這種攤大餅的城市只有三環內的主城區才能聚人氣，人口和産業密集的地方才有投資價值，首選推薦的幾個價值窪地。東西湖和江夏屬于遠城區，武漢各個區都在打造新區，但是你要甄別真新區和僞新區。

筍盤：以市場價的折扣價格買入房産。這裏泛指：找一個低估的板塊，比如 88 折；再找到一個低折的小區，比如 88 折；再找到一個低估的房子入手，比如 9 折。任何一個條件發生變化，那都會迅速從折價中向非低估方向恢複。如果會錯了意，那麽要找到天荒地老。有一個極端，在行情很差的時候，很多房東會先賣後賣，極易出筍盤。

提問：房姐，我覺得你是一位思維敏捷，洞察力極強的思想家！我想問你一個問題: 爲什麽那麽多人不想上班了，想出來創業，然後加盟了開店了，比如餐飲，比如教育培訓，還比如oto，共享經濟，新零售……更有甚者誤入返利盤，拆分盤，互助盤，p2p，數字貨幣……現實很骨感，往往不到3年就關店歇業了？玩盤玩鏈玩幣把自己辛辛苦苦存的幾十萬元賠光了，有的還負一身債！？社會底層的普通人的上升真的那麽難？上升的渠道在哪裏？智慧的房姐，你是怎麽看這個問題的？

回答：人生事業不如意概率非常大，盡管會持續努力還是有可能碌碌無爲。如果這樣，你應早些認清形勢。傳統家庭出來孩子，最大的困難是觀念的束縛。比如，只相信親手勞動才能賺錢。那些試圖通過P2P和互助盤賺錢的人，說到底就是懶，明明知道是龐氏騙局，卻一直在賭自己不是最後的接盤俠。

普通人還有提升階層的辦法嗎？

這個問題，答案的重點不在如何升階，重點是前提是普通人。普通人能做什麽？創業，做生意，需要的是死人堆裏爬出來的堅韌，組織資源的堅定和智慧。大型組織的副手，圈內交際這些高大上的圈層，是二代們的特權。

普通人剩下的，只有積累和賭博兩條路。能快速積累出大量財富的，只有買房一條路。但是買房這條路屬于重資産行業，特點是威力太大，一打不准，成本太高。光靠現金流是發不了財的，光靠重資産也不行。所以需要2方面一起抓。創造現金流的途徑很多: 工作 租金 代購 電商 短視頻 自媒體 等等。

具體做什麽要看你現在什麽階。每個階層10%的人都有機會升，競爭從來都是同齡人、同階人的競爭，讓自己有價值，能幫到更高階的人解決問題，自然慢進進入高階圈子。君子以順德，積小以高大，坤德貞吉升階。

房地産注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資産積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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