觀點地産網 “地産大亨即使不在地産江湖,江湖也會有他的傳說。”這句話大抵就是用來形容歐亞平的。
近年來似乎大隱于市的歐亞平,關于他的傳說似乎也都淡然、消匿了,新地産圈人對其更是知之甚少。
9月21日一則關于高銀金融啓德跑道區第4B區4號地皮的報道,牽扯出或隱身背後的歐亞平。
據香港媒體報道,高銀啓德地皮的控股公司一名新委任董事張淑儀,身份同時爲內房股百仕達副總監,而百仕達大股東之一的歐亞平,同時是衆安在線大股東。
如確實涉及歐亞平相關人士,意味啓德地皮買家背後或牽涉更複雜架構。對于昔日地産大亨歐亞平而言,他或是以私人投資形式首度涉足香港住宅項目。
高銀啓德地皮一波三折,中間經曆轉售又取消,也蝕本約27.5億港元。對于高銀金融而言,前有長實援助,委派企業業務發展部總經理馬勵志爲副主席及非執行董事等一系列動作,再有啓德地皮出售落下帷幕,公司財困風波料暫告一段落。
但這則市場消息中,更爲吸睛的是在地産圈已經“沉寂”多年的歐亞平。
這位名號曾響徹地産圈的大亨,已鮮少被圈內人提及。媒體報道以及坊間傳聞的,大多都是其從原油貿易到房地産的致富路徑。細致的故事無從得知,而渲染歐亞平“天才投資術”和“致富經”的故事版本也大多相似。
上一次歐亞平出現在公衆視線,是作爲衆安保險董事長出席公司港交所敲鍾現場,近年來的動態也多是與保險相關。
不過,人們還在好奇他的地産事業。甚至于,“衆安保險究竟搞不搞房地産”的話題也吸引投資圈分析挖掘、抽絲剝繭,確定答案無從得知。
“地産巨擘”歐亞平
本次牽出歐亞平的引子,也就是其麾下的百仕達。1995-2010年共十五年間,百仕達在深圳乃至中國是無限風光的明星房企。
1993年一個偶然的機會,歐亞平得知深圳羅湖有一塊政府無力改造的地。海南樓市崩盤和全國地産調控寒冬的當下,他成立深圳百仕達,9億元拿下了這塊32萬平方米的地,並在三年後實現一期銷售額15億。
此後歐亞平一直被稱爲“反經驗主義者”大抵起于斯。這次成功的投資,如今看來也是讓歐亞平下決心放棄原油生意、轉行地産的一個轉折點。
這塊地所興建項目便是後來的百仕達花園。百仕達花園規劃建設中引入了大量港式發展理念,超前的規劃理念和社區品質也讓深圳正式開啓真正的豪宅時代。
在相當長的時間裏百仕達花園都是國內發展商和業內人士考察學習的重要目的地。據傳慕名而來的,還包括後來成爲龍頭老大的萬科董事長王石。
而至今說起歐亞平的地産故事,人們第一時間回想起的其實是2001年的“深圳地王”——紅樹西岸。這塊地讓百仕達在深圳地産界聲名鵲起,歐亞平以7.8億元奪下,據說他當時覺得買便宜了,自己本來准備出價8.2億元。
紅樹西岸項目獨特的風車型規劃、首創幕牆式的住宅建築外形、營銷上的諸多跨界創新的舉動,同樣讓百仕達一次次成爲彼時深圳房地産的輿論焦點。至2009年紅樹西岸收官,八年時間這個項目合計爲百仕達貢獻了超過90億元營收。
15年間爲深圳房地産和社區發展帶來了諸多的啓蒙理念和創新實踐,歐亞平“地産巨擘”、“天才地産家”、“反經驗主義者”等名號由此傳開。
但紅樹西岸也成爲了百仕達在深圳房地産的絕唱。此後多年歐亞平少有土地入袋。查閱百仕達的2020年中期報告,“發展中物業”一項中僅剩余“洛克·外灘源”和“甯國府邸”兩大項目。
其中“洛克·外灘源”項目作爲上海商業“十一五”規劃的“亮點工程”在當年刷遍頭條,項目于2002年12月立項,開發至今已經近10余年。
上海的投資者人士分析認爲,“當時這種地標性的項目,賺不賺錢倒是其次,重要的是相當于在上海灘站穩腳跟”。隨即項目區確實引來一衆巨頭參與,包括新鴻基地産、恒基兆業、香港置地、新加坡嘉得置地、摩根斯坦利地産、和黃集團。
後來,外灘源綜合改造開發項目于2004年5月簽約美國洛克菲勒國際集團。爲在大中華區尋求融資的洛克菲勒集團最後搭上百仕達控股,也使得百仕達順利北上,進軍魔都。
只是故事結尾並不美好。洛克菲勒國際集團隨後與百仕達達成的交易,前者的資本操作被外界稱爲“空手套白狼”,承擔開發風險的百仕達因此大虧。
2020年中報顯示,“洛克·外灘源”項目因疫情上半年停工兩月,預計于2021年完成收尾工程亦可全面開業。
另外一個存量開發的項目則爲“甯國府邸”項目,但這是個窖藏開發的故事,爲歐亞平2008年以3.28億拿下,位于上海市長甯新泾鎮,面積13599.6平方米。
目前,“甯國府邸”項目正處于驗收階段,4棟精裝修及7棟毛坯園林工程正在後續的整改及驗收,因市場不穩需根據實際情況作出合適的經營安排。
除去上海兩個項目,歐亞平和百仕達,在地産界的最後一次出手定格在了2010年。彼時上海蘇河灣1號地爭奪戰,百仕達聯合體與華僑城經過115輪舉牌大戰最後惜敗。此後,地産圈內再無歐亞平的新故事。
“天才投資術”與“富豪朋友圈”
大衆的印象裏,歐亞平是鮮少在公共視線中露面的“神秘富豪”。“三馬”(馬雲、馬化騰、馬明哲)光環下出席衆安保險IPO現場,才讓他走到台前。
比起地産大亨,歐亞平更響的名號是“資本大亨”。歐亞平是一個極具資本細胞的人才,這或許正是“三馬”最看重的一點。
1990年,歐亞平28歲,結束了他高校教師、國企員工的工作,南下香港成立香港宇恒集團有限公司,任董事長、總經理。經營原油生意讓歐亞平得到豐厚的資本積累,同時還有廣泛的商業關系。
1998年6月8日,百仕達控股在港交挂牌,歐亞平募資6億港元。同一年,歐亞平又在英屬維京群島注冊成立了中國百江集團有限公司,並將其作爲石油氣業務的投資工具。2001年4月,歐亞平把百江燃氣從百仕達中拆分出來,上市香港創業板,融資5000多萬港元。
到了2002年,歐亞平決定進軍電力。那一年,百仕達控股收購主板上市公司銀網財團。在這筆交易中,通過收購、抵押貸款、股本重組、配股等一系列財務手段,歐亞平前後至少實現約4.3億的進賬。
娴熟的資本運作能力,讓歐亞平順利建立起一個由燃氣、地産和電力組成的商業帝國。據悉當時歐亞平旗下共擁有3家上市公司,總流通市值達到40億港元,這讓他在2003年百富金融榜中排名第12位。
從商數十載,歐亞平的生意橫跨地産、燃氣、投資各大板塊,期間結合了很多大亨,人脈極其深厚,其中就包括了後來成爲好友的馬雲、馬化騰。有傳聞稱,馬雲與歐亞平的私交甚密,以至于馬雲曾在與歐亞平的家宴上爲其獻唱。
因此強大的朋友圈也組成了衆安保險背後引人注目的股東陣營,媒體報道也常指“歐亞平是被‘三馬’捧上董事長的”,這之前,歐亞平還從未涉足金融業。
這一場投資裏,歐亞平靠著股份市值的暴漲也賺了120億。而成立至今,“三馬”相繼減持,歐亞平家族則成爲大股東。
創業伊始所在的香港,歐亞平的朋友圈陣容同樣讓人稱奇,其中包括彼時香港第一富豪李嘉誠和香港四大家族中的另一位富豪李兆基等。
歐亞平一手創立的百仕達控股旗下百江燃氣,自從2005年拆分出去獨立在港股主板上市後,很快吸引到李嘉誠的注意。
當時和記黃埔以高出發行價5.7倍的價格1.25億港元購得百江燃氣6.4%的股權,又以1.25億港元購入其兩年期可轉換債券,持有12.8%權益,成爲第二大股東。
搭上首富李嘉誠家族後,歐亞平很快打通了香港本土富豪圈的資源。2007年,歐亞平將百江燃氣全部賣給了香港的李兆基家族,此時的歐亞平已經成爲了很多香港富豪們的座上賓。
首涉香港住宅可能性
但在香港商界叱咤風雲的歐亞平,似乎並未涉及地産。本次除去高銀金融控股公司背後股權關系或牽涉歐亞平的可能性以外,還有一個合理的推測指向歐亞平的朋友圈關系。
高銀金融的財困,引來“白衣武士”長實的二度援助。或是爲幫助高銀金融渡過債務難關,這次長實派了代表入駐,業內分析認爲,這就說明目前高銀金融的債務問題,或許不是像之前僅僅提供102億港元貸款就能解決的,應該複雜了不少。
高銀向長實尋求87億港元左右融資時,便有業內直言,高銀金融的這些資産盤活起來不容易,只能找重組方。“最終還要看中介和債權人最終能找到何種方式盤活資産,不然只能一直拖下去。”
而依靠李嘉誠的朋友圈,歐亞平的介入成了另外一種可能性。這對于歐亞平來說,意義則在于“重返地産”。
從曾經的光芒萬丈到悄然沉寂,外界也曾給出分析,認爲投資上的“天才覺悟”,或許也暴露了歐亞平在地産生意上的另一個短板:依靠投資者的感覺進行地産決策,將地産生意做成了資本投機,歐亞平始終沒有一套成熟的地産運營機制。
據了解,百仕達最初創業時的管理模式是與合夥人共治模式,在獲得全面發展後,歐亞平開始嘗試引進職業經理人模式,以此模式引入的多位職業經理人工作不久後紛紛離職。
隨著土儲的逐漸清零,歐亞平在地産界逐漸“沉寂”。期間于2013年年底,尚有百仕達內部人員對外界作出回應稱,“雖然目前百仕達在全國沒有土地儲備,但並不代表將退出房地産市場。”
但隨後這幾年,“告別房地産”的聲音不絕于耳,但未有新的訊息、新的回應,久而久之,似乎也就不再有人提起歐亞平的地産生意。
這一次,歐亞平身影隱現高銀啓德地塊其中。或是人們的好奇,也許是人們的一種期待:歐亞平將回歸地産?不過,這也僅是一個大膽的猜測而已。