當大家看到這個題目時，肯定會說是不是投資者老師搞錯了，麥當勞分明是做快餐賣漢堡的，怎麽跟投資房地産聯系上了，那麽我現在就來告訴你麥當勞是怎麽通過投資房地産來盈利的，更重要的是，我們在看清麥當勞地産投資決策的精髓的時候，一定要學會並且運用在我們日常的投資決策中。
大家可能都知道，商業地産在銷售的時候都有紮堆效應，也就是說如果某個大品牌商在這個商業中心裏買下商鋪，就必然能吸引其他的品牌商的積極入駐，並且越是名氣大的品牌效果越明顯。對小品牌商來講，當有大品牌在自己身邊，就標志著這個地方開始繁華，自己的生意就會財源滾滾。當整個區域的商家生意都火的時候，這個區域的商鋪的價格也就會飛上了天。這個道理當大家都懂了，麥當勞就已經把這個道理玩到極點了。
麥當勞創始人RayKroc在德克薩斯州立大學演講期間被學生們邀請喝啤酒，期間雷問學生“誰能告訴我我是做什麽的？”，學生們都樂了認爲雷在開玩笑，于是有位學生笑著回答“雷，大家都知道你是做漢堡的”，雷哈哈大笑“你們錯了，我其實不是做漢堡的，我真正的業務是做房地産”。
誰也想不到，麥當勞現在已成爲全球最大的地産投資商，在全球100多個國家有數萬塊黃金地段，有資料顯示在80年代，在麥當勞上萬家漢堡店中，有60%的房地産權屬于麥當勞，而剩余40%是由麥當勞總部向當地房産主承租。由此，房地産收入成了麥當勞的主要收入，麥當勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，加盟店付給麥當勞租金，房地産收入占到近90%。
麥當勞總部每天幹的最多的不是研究什麽漢堡好吃，而是研究哪個地段的能吸引的客流量大、哪塊地皮升值潛力大，他有專業的地産經紀團隊，他們對地段的考察也是相當的嚴格，甚至考察店址與城市規劃是否相符，是否會有市政動遷，是否進入城市規劃紅線，經過3-6個月的考察後最後才得出要哪塊地或開店與否的結論。看到這裏，大家應該明白投資者老師爲什麽每次買房前要在這個樓盤的周邊轉上二十圈，要考察這個樓盤現有的配套設施和未來會有的配套設施，然後用自己的數學模型給這個樓盤做數學分析後，才做出買房的決斷，這其實跟麥當勞的考察工作是完全一樣的。
1992年4月，麥當勞在北京的第一塊地（第一家店）在長安街和王府井大街路口（王府井），是當時麥當勞在全世界面積最大的店，我當時還在北京理工大學攻讀應用數學系，爲了品嘗一下我和幾個同學專門去王府井體會了一下什麽叫做人山人海，排隊就用了一個多小時才排上一份套餐。那時人們根本不知道土地會是未來的搖錢樹，試想若是捂到現在地價不知翻了幾百倍，後來碰到拆遷補償麥當勞叔叔又大賺了一把，麥當勞叔叔的地産投資眼光後來被另一個爺爺學會了，就是肯德基爺爺，可惜的是還是美國人。當然，勤奮好學的中國人後來看明白了這個地産投資的秘訣並且湧現出任志強，王建林，潘石屹老師們這些後起之秀開始挑戰麥當勞肯德基們的時候，美國人又開始抛出“泡沫論”“崩盤輪”來血洗中國房地産市場了，現在你看明白美國人的把戲了吧。
我們且來看麥當勞是如何借漢堡之香食地産之財的。麥當勞是“以快餐賺吆喝，靠地産來盈利”的特許經營模式，絕不是我們看到的賣漢堡爲生，這種模式的神奇在于他牢牢的吸引並捆綁了銀行（金融系統）和加盟商（經營方），成了麥當勞飛奔的兩翼，麥當勞先以極低的成本獲得地皮産權，後憑借産權所有者身份或承租方（租期多爲20年）謀取銀行高額貸款，獲得巨額貸款後再謀劃更大的地産項目以此循環，而麥當勞的加盟商須向麥當勞繳納租金、加盟費、保證金等數百萬費用，加盟商獲得的優惠是相對比較低的特許費用及政策返利，而麥當勞卻獲得了對加盟店的更大掌控權，從而形成了麥當勞和加盟商的休戚與共、互相制約的合作關系。現在麥當勞在全世界一百多個國家和地區擁有超過40000家店，全球營業額超500億美元。麥當勞已經擁有美國以及世界其他地方的一些最值錢的街角和十字路口的黃金地。
與專業地産投資和開發商相比，麥當勞投資地産的成功之處在于：前者是在努力複制一批相同風格的商業地産項目，但它本身的商業經營並不強勢，至少沒有形成品牌，而後者是已經在商業經營方面形成了相當強勢的品牌，他對商業的分析使人信任；前者只在賣地産項目，而後者是在賣專業的商業經營分析水平順便把商鋪低價買進高價賣出。麥當勞的品牌依然是快餐“麥當勞”，而沒有推出某個地産品牌。要想在全球範圍內經營房地産獲得成功，僅僅依靠地産本身是不可能的，它必須借助傳統名牌的優勢。最值得注意的是，麥當勞不是寂寞高手，他們的地産運營模式很大程度上爲西方著名商業企業所共有。而傳統企業品牌與地産的結合，也許正是地産業利潤的長流之水。如今，它正跨洋過海，進軍全世界。
麥當勞商業地産模式給我們另外一種想像是：在衆多以吸引了國際名牌店入駐爲榮的商業地産項目中，是否又飽含著說不出的無奈？幾十年過去了，麥當勞的地産王國已經擴張至全世界。但“我就喜歡”的快餐文化口號之後的神秘地産生意並未被太多人關注。在中國的“麥當勞一代”長成這個世界上最具消費欲望和能力的時候，中國地産也經過了數次風波和爆炸型的成長。而麥當勞的地産生意經，正逐漸被人們關注。地産運營絕頂高手麥當勞是聞名全球的快餐企業，但麥當勞總部如今基本上不具體經營快餐業務，那是以特許經營方式納入麥當勞體系的小老板們的事情。麥當勞總部幹得更多的事情，是琢磨哪個地段是一個城市將來未來人流最旺的地方。論證完畢後，就買下看中的地塊並建起快餐店，然後尋找特許經營的合作夥伴，將快餐店租給他們經營，向他們收取特許經營費和這塊商業旺地的鋪租。
如今的麥當勞並不只是賣快餐的了，當它總結出一套科學合理的制造快餐的程序、店面擺設的規則、店鋪選址的秘訣，並最終利用麥當勞響當當的牌子以特許經營的方法擴張時，麥當勞在很大程度上已變成了一家經營房地産的企業。在全球100多個國家擁有數萬塊黃金地段的麥當勞，的確是個房地産運營的絕頂高手！其實，在地産中淘金的非地産企業，遠不止麥當勞一家。很多品牌零售企業其實就是商業用房的大房東，因爲這些企業是一個品牌，同時它要的商業用房的量要大一些，所以他用一個很低的價格租到房子。由于它是一個品牌，對地段的商業前景有非常專業的分析，他們租的地方會有很多小租戶跟進來，所以他們可以用比較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業主，這個租金差價就是這些企業的一個重要的收入來源。世界零售巨頭在租店鋪時條件都極爲苛刻，租金更是低得驚人。打了個比方來說明租金之低：如果別人要用100元來租這塊店鋪的話，沃爾瑪可能只要用5元可以搞定——兩者相差20倍之巨！正因爲沃爾瑪的條件過于苛刻，京城一著名發展商拒絕了和沃爾瑪的合作。當然，如果沃爾瑪租5萬平方米店鋪，而另一個只租100平方米，並且位置較好的話，差距可能有這麽大。這些零售企業僅靠租金的差價，在成本的大量減少後，利潤率得到極大提供，收入就非常可觀了。所以，這些零售企業不僅僅在自己的業務範圍內賺取利潤，而且以自己的方式經營著房地産，悄悄的賺取巨額利潤！
經常吃麥當勞的人會有印象：幾乎每一個麥當勞店生意都是很興隆的。麥當勞的生意興隆的原因除了作爲品牌的因素外，店址的選擇也是其中至關重要的條件。麥當勞華東地區總裁施文哲這樣表述：麥當勞之所以開一家火一家，第一是地點，第二是地點，第三還是地點。在這裏，施文哲沒有將麥當勞興隆的原因歸結于品牌，而是認爲地段是第一的因素。而麥當勞的選址是一件極爲重大的事情，通常一個店的開與否都要經過三到六個月的考察，考察的問題極爲細致，甚至涉及到店址是否與城市規劃發展相符合，是否會出現市政動遷和周邊動遷，是否會進入城市規劃紅線。進入紅線堅決不碰。老化商圈內堅決不設點，一定要選擇新的有未來成長空間的商圈。正是這些嚴格的商業成熟模式，麥當勞已經成爲全世界最大的地産投資商了！
投資者老師深入研究了麥當勞的投資精髓，帶領會員們連續買進了多套麥當勞附近的房産，雖然這些麥當勞還沒有開業，但是麥當勞提前在這裏買下便宜的商鋪，等未來這些區域的入住人口不斷湧入的時候，這些商鋪就會大幅升值，當然投資者老師和老師的會員們投資的房産也會大幅升值。你看明白了嗎？