記者 | 黃昱
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等不來“白衣騎士”的富力地産，只能選擇自救。
9月10日，有消息稱，富力地産擬在未來10個月內分拆從萬達收購來的部分酒店以房地産信托基金（REITs）形式在新加坡上市，從而盤活酒店資産以緩解償債壓力。對此，富力地産回應界面新聞稱，暫不清楚具體情況。
自2017年以199億元收購萬達商業地産旗下77家酒店資産後，富力地産就開始陷入了窘境，不僅銷售增長放緩，而且面臨較大的資金壓力。
今年以來，關于富力要處理投資物業資産包的消息不斷傳出。5月25日，瑞信發表報告指出，富力地産管理層已將處理部分重資産列入待辦事項。
8月24日，富力地産2020年中期業績會上，富力地産聯席主席李思廉透露，富力已有“減磅計劃”， 無論是投資物業，或者發展項目，都有出售的計劃，不過商業物業的談判一般都慢一點，也牽涉著一些公司的重組、稅務的安排。
一位長期關注富力地産的證券研究人員對界面新聞表示，在當前房地産行業下行疊加融資收緊的背景下，很難有企業願意接盤這些重資産項目，富力地産選擇REITs是最簡單的回款方式。“不過遠水解不了近渴，富力有不少即將到期的債務。”
富力地産目前運營中酒店達90家，總建面約395萬平米，總房間數27173間，分布于70個城市。運營中投資物業總建面252萬平米，其中寫字樓約32萬平米，商業約123萬平米，物流園約98萬平米。
酒店業務始終沒有爲富力地産帶來盈利。富力地産曆年財報顯示，2017年-2019年，富力酒店業務分別虧損1.46億元、4.59億元、10.1億元，今年的疫情給酒店行業帶來巨大沖擊，富力上半年虧損約9.4億元。
除酒店業務不賺錢外，克而瑞香港研究總監洪聖奇對界面新聞指出，富力地産大量資金沉澱在酒店等投資物業中，導致其錯過了好的時間點去發展。
曾爲“華南五虎”之一富力地産，自2019年開始遭遇“滑鐵盧”，不僅全年只完成年度1600億元銷售目標的86.4%，達到1320億元，而且資金壓力進一步凸顯。
富力地産曆年財報數據顯示，2012年-2019年，富力地産連續8年經營性現金流淨額爲負，2019年的這一數字達到-241.45億元，流出額度比2018增長180.2%。
與此同時，富力地産籌資性現金流淨額在2017-2019皆爲正，顯示出公司的償債能力主要依賴外部融資，今年上半年籌資性現金流淨額轉正爲負，約爲-37億元，公司現金流明顯惡化。
隨著富力地産2019年底的淨負債率上升至199%，管理層開始推出去杠杆計劃，目標是在2020年將淨負債率下調15個百分點至185%，長期目標是下降至150%。
截至2020年6月底，富力地産的總有息負債爲1877.4億元，其中一年內到期的短期負債約爲892.4億元，而賬面上的現金及現金等價物爲179億元，遠不足以覆蓋短期負債，面臨較大的償債壓力。
從杠杆率來看，截至上半年底，富力的淨負債率約爲177%，雖提前實現全年的降負債目標，比去年底減少了22個百分點，但仍遠高于行業平均水平。
8月31日，標普將富力地産及其子公司富力香港的長期主體信用評級從“B+”下調至“B”，至此，三大國際評級機構均在今年下調了其企業家族評級。
標普指出，截至2021年6月的前12個月內，富力地産有748億的大規模債務到期，而截至2020年6月底，其非限制性現金余額僅179億，流動性吃緊局面或將延續甚至可能惡化。
除自身流動性告急外，融資環境的收緊信號對富力地産來說也將是雪上加霜。按照“三道紅線”融資政策，踩中三條紅線的房企歸入紅色檔，有息負債規模將以2019年6月底爲上限，有息負債規模不得增加。
從財務數據來看，富力地産“三道紅線”全部踩中，進入紅色檔。根據其2020年中期業績數據，剔除預收款後的資産負債率爲70.22%，淨負債率爲177%，現金短債比僅0.44。
國盛證券研報指出，在債務指標均突破“三道紅線”的背景下，富力地産的融資難度進一步加大，若想達到“綠色檔”，以2020年半年度財務數據測算，需要縮減債務規模高達逾700億元。
減少負債是富力地産當前的一大要務。2020年中期業績會上李思廉表示，到今年年底，富力地産的淨負債率將在177%的基准上再降10個點左右。未來9個月，富力地産可能將在國內外處理250億到300億債務，其中超過一半會有重組的安排，其他的靠資金和銷售來抵消。
從前八月的合約銷售情況來看，富力地産今年來自銷售的回款並不會太樂觀。前八月，富力地産累計銷售同比增速仍未回正，錄得總權益合約銷售額約726.2億元，同比減少10.62%，僅完成年度銷售目標1520億元的47.78%。
開源困難的同時，富力地産最重要的舉措就減少支出。上半年，富力新增權益土儲243萬平米，合同金額僅60億元，同比減少66.7%。
李思廉指出，富力地産未來拿地仍以城市更新爲主，如果有合適的招拍挂也會參加，不過會放慢一點。“參與的招拍挂會以短平快項目爲主，大型的、一百多億的盡量不參與，大多數控制在10億元左右的價格。”