2019年，樓市很冷，更冷的是長租公寓。
01
長租風口
2017年，租售並舉寫入十九大，此後長租公寓市場迎來了政策風口。
開發商、房産中介、創投資本，紛至沓來，參與者們都在暢想著長租公寓的市場盛宴。 在長租公寓的市場極盛期，不斷誕生的長租公寓品牌也在創造著各種融資新高度。 他們原本做的就是個二房東的買賣，壓低房源端的獲取成本，擡高房源的出租價格，從而賺取租金差。 不過在資本市場的推高下，他們用著所謂的“互聯網思維”顛覆著傳統的長租公寓市場。 典型的打法是用價格戰爭奪市占率： 以高價從房東手中收購房源，再以低價出租給租客，形成“高進低出”這種與傳統思維背道而馳的模式。 用“高進低出”模式搶占市場，最核心的就是強大的資本支撐，如此才能撐得起長租公寓品牌的燒錢速度。 這類長租公寓品牌爲了“速戰速決”，不得不又祭出另一個互聯網化的殺手锏： 用租金貸的模式撬動金融杠杆，幫助其實現更快速的市場拓展。 在新興的長租公寓品牌用互聯網思維顛覆長租公寓市場的時候，開發商也在大舉進入。 開發商進入長租公寓市場既有捕捉風口的主動需求，也有政策規則改變下的被動跟進。 租售並舉的大旗下，是政府在土地出讓中劃定開發商自持比例、或限地價競自持的招拍挂規則，甚至于宅地出讓改成了租賃用地出讓。 政府爲了鼓勵開發商進入長租公寓，還給予住房租賃ABS等專項金融融資支持。 于是，政策風口下的開發商開啓了長租公寓大躍進： 龍湖（冠寓）提出5萬間中期目標，旭輝（領寓）就提出了20萬間的目標，萬科（泊寓）提出45萬間的目標，碧桂園（碧家）就提出了3年100萬間的目標。 不過，長租公寓的盛宴貌似正酣，寒冬卻不期將至。
02
中場戰事
輕資産運營的長租公寓品牌收購房源的回本周期大概在5年左右，即運營至第6年才開始實現真正的盈利。 然而，站在風口上的長租公寓第二年就開始爆雷了。 杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、南京樂伽公寓等二十多家創業系長租公寓品牌相繼出現了資金鏈斷裂。 說白了，資本市場對創業系長租公寓“高進低出”、“以金（融）養租”模式已經不感冒了。 “高進低出”模式看似可以搶占市場占有率，但參與者都采用同一模式時就成了焦土戰，推高了整個市場的拿房成本，也降低了整個市場的租金價格，最終的結果就是消滅了“租金差”，制造了行業的整體虧損。 行業無法實現盈利時，“以金（融）養租”模式更是無法成立，最終導致這類長租公寓品牌因融不到資金而爆雷。 在創業系長租公寓品牌經曆陣痛的時候，開發商運營的長租公寓日子同樣不好過。 靠出租收不回成本，重資産沉澱的資金降低了主業高周轉的節奏； 長租公寓市場掙的是細活錢，精耕細作的運營本就不是開發商擅長的。 對于開發商而言，不賺錢無法盈利並不是最煎熬的，畢竟相較于賣房子的收益，那點虧損算不得什麽，稍微控制下造房子的成本還能補回來了。 真正讓開發商叫苦的是住房租賃ABS等融資通道的叫停。更致命的是樓市陷入了寒冬，開發商的主業都陷入了寒冬。 于是，規模大的房企主動放緩了長租公寓的市場布局，規模小的比如遠洋剝離了長租公寓業務，朗詩把長租公寓業務剝離出上市公司，將精力聚焦到主業上。 長租公寓品牌在爆雷，開發商暫緩發力。 應該說長租公寓的萬億市場蛋糕仍在，但是長租公寓市場的主要參與者，都已經筋疲力盡想中場休息了。 市場從狂熱回歸到冷靜，整個長租公寓市場也在等待著，等待著破局者的出現。
03
破局者
破局者，往往在興起的時候並不明顯。 在長租公寓最爲興盛的上半場，場上主力是“高進低出”模式的創業系長租公寓品牌和物業自持爲主的開發商長租公寓品牌。 前者乘著資本興風作浪，後者背靠開發商信馬由缰，他們皆是爆發型選手，表現著實亮眼。 相較于他們，酒店系的城家公寓在長租公寓上半場的作爲的確有些乏善可陳。 2015年，在國內擁有超過1億會員的華住集團低調入局長租公寓市場，成立城家。 酒店系出身，特點是擅于存量資産的精細化運營，在長租公寓市場裏大概屬于耐力型選手。 上半場的選手們都在算計著面粉面包生意的時候，城家算計的是怎麽樣在面包做好的同時，還能把多下來的面包粉捏成小丸子，還得賣掉，不能浪費一點點。 不得不說，酒店系出身的城家天生就適合如此精細化的運營。 在時間維度上，城家將市場需求細分成日租、周租、月租和長租，其中80%的長租輔以20%的中短租，長租穩定，中短租溢價高。 爲了把空置率降爲最低，城家開發了國內首個長短租結合的CAS系統，包括房態實時共享、自動智能排房、全渠道提前預售等功能。 目前，城家成熟門店的出租率平均可達95%以上，大部分單店都爲盈利狀態。 在産品線維度上，如同華住旗下包含了漢庭、全季、花間堂等對標不同等級市場的十幾個酒店品牌，城家旗下也包含了城家公寓、城家高級公寓、城家奢華公寓、CitiGO HOUSE、馨樂庭等多個長租公寓品牌。 與品牌相對應的是，城家在價格梯度上的全覆蓋，從月租800元到30000元，基本上從藍領、白領到塔尖人群都能在城家找到適合他們消費層級的産品。 在運營維度上，從租客洗澡、睡覺到早餐、出門，從獲客、入住到退房、保潔，城家都進行了服務標准化。 不難看出的是，城家走的都是自己最爲熟悉的酒店路數，有別于其他長租公寓品牌，尤其是爆發型選手。 應該說，爆發型選手在長租公寓上半場大放異彩的時候，耐力型選手城家只忙了一件事情： 做好精細化運營的基本功。 如今，在行業其他選手都想停下來中場休息了，城家公寓卻突然開始下半場熱身了。 日前，城家公寓宣布完成總額近3億美金的A輪融資。 據悉，本輪融資由博裕資本領投，雲鋒基金、華住集團、新加坡政府投資公司、雅詩閣中國、建銀國際等機構均跟投，華興資本擔任此輪融資的獨家財務顧問，融資額是集中式長租公寓單次融資金額的最大記錄。 豪華的投資陣營下，包藏的可能是長租公寓的破局者。 在野蠻生長的上半場結束後，耐力型選手終于等來了他們的機會，因爲長租公寓市場開始進入精細化運營的下半場。
04
存量運營時代
長租公寓上半場，爆發型選手想著速戰速決，完成市場占有率的提升。 從結果看，不僅把長租公寓玩成了面粉貴過面包的市場，還把自己給玩爆雷了，整個長租公寓市場哀鴻遍野，信心全無。 如何解救他們，重拾市場信心是長租公寓下半場開局的關鍵。 在獲得豪華投資陣營的加持下，城家選擇以整合者的姿態開局下半場，並抛出了包括資産收購、品牌輸出、托管、加盟、包租等一攬子的合作計劃。 面對長租公寓市場的不同參與者，城家一攬子的合作計劃裏總有一個適合款。 比如面對開發商的存量資産，城家提出了三種合作模式： 開發商看重城家的精細化運營管理能力，盤活開發商的存量資産，並獲得比自己物業公司管理更高的收益，存量資産也可以獲得相應更高的定價估值。 城家精細化運營帶來了存量資産的運營現金流，是可以幫助開發商從金融機構那裏進行融資的，從而緩解融資難的問題。 在房地産行業整體融資環境收緊的當下，以及房地産行業即將從買賣邏輯過渡到運營邏輯的將來，對開發商而言，與城家合作都不失爲一種選擇。 事實上，對于習慣了買賣邏輯的開發商而言，要轉向對存量房地産的精細化運營，無疑是有門檻的。 一塊面包，今天賣不出去就變質過期一文不值了。 可要是一塊地，今年不開發捂著捂著可能就升值了。 一瓶水今天1塊錢賣不掉就是積壓的庫存，可要是房子今天賣不掉，可能明天就可以賣1塊5。 這就是房地産的買賣邏輯，聽起來都很滑稽，相信這樣滑稽的事情未來一定是行不通了。 而開發商打算轉變思維，精細化運營，城家會是個不錯的老師。