投資客發現了新大陸。
據Dealogic數據顯示，2018年，海外買家在印度的收購價值已超過中國，達到395億美元，而在中國這一數字爲328億美元。
另據Venture Intelligence最新披露的數據顯示，2018年PEVC在印度創投市場共進行了大約720筆投資交易，投資規模達到了331億美元，增長了約36%。僅在12月，就完成了43筆投資交易，投資總價值達到了32億美元，幾乎是2017年同期創投市場投資額的兩倍。
對于投資者而言，印度遍地黃金。而在這遍地的黃金中，房屋租賃市場是極爲耀眼的一塊。紅杉資本、軟銀、華平投資、Accel Partners、高盛集團等已先後進入這個市場。
有報道稱，印度的房屋租賃市場大約有200億美元的規模，其中135億美元的市場在城市，8億美元的市場在郊區，另外57億美元在非印度居民（NRI）的房地産經紀人手裏。
這一巨大市場已經吸引了大量的科技初創企業，它們旨在解決印度房屋租賃市場的供求問題。
城鄉移民中的白領和學生
數據顯示，印度城市化水平從2007年的29.91%上升到2017年的33.6%，這印度是人口爆炸和貧困導致的城鄉移民的結果。
2011年，印度人口數爲12.4億，2018年上升到13.6億。據印度2017年進行的經濟調查，2011年至2016年期間，印度的州際移民增長數量每年接近900萬人，而早在2011年的人口普查中，印度的國內移民總數（包括州際和州內移民）已達到驚人的1.39億人，以此推測，目前印度國內移民總數已超過2億人。
在這2億人中，支撐起印度房屋租賃市場的主要是兩類人：工薪階級和學生。
據統計，印度全國有超過90個城市的人口每年增長3%甚至更多，而移民遷入是主要增長動力，遷入率最高的是德裏。
早在2012年，就有來自低收入人群的1900萬套城市住房缺口。據移民租賃模型的數據顯示，像安得拉邦，古吉拉特邦和馬哈拉施特拉邦等州的租房比例相對較高。而小型、中型和大型城市的租房率分別爲28%、36%和40%。
此外，根據在線分類廣告平台OLX發布的數據，2018年，德裏及其周邊63所大學共提供56,000多個本科生席位，入讀的近17,000名學生來自德裏以外，而宿舍僅夠4300人居住。這意味著，只有25%的外地學生有機會住進宿舍，如果放在全部新生裏，只占7.7%。基于此，每年都有數以萬計的新生湧進德裏的租房市場，希望能在學校周圍找到容身之地。
放眼印度全國，2017年，印度有超過3600萬的高等教育學生。自2010年以來，大學生人數增加了67%，大學數量增加了29%，學生住房將繼續增加以滿足巨量的需求。
龐大的租房需求和奇葩的印度房東
學生住房還有巨量的增長空間。據仲量聯行報告稱，由于未滿足的學生住宿需求不斷在增加，開發人員在未來四到五年內將對印度學生住房容量進行每年約100%的擴張。
對于都市工薪階層而言，租房不僅僅受到難以負擔的高房價的驅動，可以選擇的理想的居住場所也是大多數工薪階層選擇租房的另一個原因。靠近公司、通勤方便、安全、靠近餐館、Wi-Fi等等都是他們考慮的因素。由于交通問題和通勤時間增加，靠近辦公場所和教育機構的出租房正成爲工作人群和學生的首選，特別是地鐵和郊區地區。這種趨勢爲租房市場的參與者和租賃管理公司提供了巨大機會。
另外，人們比以往更加頻繁的商務出行也是造成租房需求增加的因素。對于短期住宿，過去人們更傾向于酒店或酒店式公寓這些昂貴的住宿方式。如今，出現了短期租賃計劃，允許客戶預訂1天到6個月期限的帶家具的公寓。對于短期住宿來說，這可能是更理想的選擇。
印度傳統租房市場的落後也客觀上推動了對新型房屋租賃的需求。傳統印度房東對于房客存在各種各樣的歧視和限制，比如種姓、宗教，甚至性別——房東經常不願意將房子租給單身男性。而且，印度房東爲了防止租戶“搬空家具”從而不提供任何物品，租客不得不自己購置一切必需品，導致租房成本較高且搬家極不方便。
這些都推動了印度新型房屋租賃市場的發展。
房客不懂房東的痛：世界最低租金收益率
然而印度房屋租賃市場的充分發展還有一些阻礙因素。
首先，由于一些邦（省）頒布的租金管制法案（Rent Control Acts，RCAs），印度的房東一直不願意租房。因爲RCAs對房客有利，客觀上使得房東很難驅逐拖欠房租的房客並凍結租金。這導致房屋空置，並由于缺乏維護而損壞。例如，目前孟買幾乎一半的租賃單元要麽無法維修，要麽由于直接的租金管制而被懲罰。事實上，租金管制嚴重影響了市場情緒。
另一個打擊房東出租房屋信心的是較低的租金收益率。行業專家表示，印度的租金收益率僅爲2%-4%，是世界上最低的之一。在某些情況下，房東最終支付的維修費和稅金比租金收入還要多。
其次，與大多數國家不同，印度沒有租賃管理公司（Rental Management Companies，RMC），從而來幫助房東輕松管理他們的租賃財産。在歐洲，此類住房協會和RMC已經取得了巨大的成功，因爲它們有能力創造更高的租金收入，提供完善的驅逐程序而不會對承租人造成不公正的待遇，以及細致的房屋維護。
日本和韓國等國家已經制定了全面的政策，爲低收入群體提供補貼性租賃住房。印度國內有旨在填補房屋所有權的Pradhan Mantri Awas Yojana（PMAY）政策，但對于仍不能在PMAY政策下買房的人來說，需要對應的租房政策對這一群體進行保障。
巨頭和資金湧入
盡管有這些不足，但印度房屋租賃市場已經在快速發展了。過去幾年間，大量互聯網創企在這個行業誕生，巨頭和資金開始湧入這個行業。
2019年1月8日，總部位于印度孟買的長租公寓（co-living）服務商Zolo宣布完成了3000萬美元（約合20.8億印度盧比）B輪融資，領投方爲私募股權公司IDFC Alternatives，參投方包括韓國的Mirae Asset，以及此前投資過該公司的知名風投Nexus Venture Partners。截至目前，Zolo公司已公開披露的融資總金額已經達到了3500萬美元。
2018年12月底，知名風投公司華平投資（Warburg Pincus）與Lemon Tree Hotels Ltd在印度成立了合資“長租公寓”初創公司Hamstede Living Pvt. Ltd，並對其投資了4.26億美元股權融資。
2018年9月，印度學生住宿平台Stanza Living完成了1000萬美元融資，領投方爲紅杉資本。此前一輪融資中，全球頂級風投公司Accel Partners也有參與。
2018年8月，學生宿舍基礎設施服務提供商NewDoor（前身爲Yoho，2017年，高盛集團以5400萬美元收購Yoho 74%股權）完成一筆約1000萬美元的股權融資，投資方爲房産開發金融企業Good Host Spaces。
2018年6月，印度在線分類廣告公司Quikr收購孟買租房初創企業Grabhouse，後者曾獲紅杉資本投資。
2018年2月，學生及職場人士住宿解決方案提供商Placio完成200萬美元pre-A輪融資，投資方爲新加坡私募股權基金Prestellar Ventures。
政策傾斜促發展
據悉，印度將出台一項新的《國家城鎮租賃住房政策》（National Urban Rental Housing Policy），鼓勵發展更爲高效的租賃市場，包括市場租賃以及社會保障房領域。
當前，印度缺乏針對租賃住房的高效法律體系，很多業主甯可房屋空置也不願將之出租。開發商也傾向于出售，這與中國情況類似。
然而，印度REIT立法的發展（有望在近期推出首支REIT，2018年12月13日，黑石和Embassy Group的合資企業Embassy Office Parks已向印度證券交易委員會提交了發行5億盧比REITs的要約文件草案）也將刺激印度國內租賃住房領域的發展。
海外資本此時不進場，更要待何時？